中新經緯客戶端1月1日電 (薛宇飛 魏薇)2020年12月31日下午，人民銀行、銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》(下稱通知)，將根據銀行業金融機構的資産規模、機構類型等因素，分檔設定房地産貸款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起實施。

國家金融與發展實驗室副主任曾剛指出，過去幾年，房地産貸款尤其是個人按揭貸款的增速顯著高於平均貸款增速，該制度實施後，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低於後者，這意味著新增貸款資金或將更多地流入製造業和小微企業等實體經濟領域。

至於對房地産市場的影響，貝殼研究院分析，房企“三道紅線”是在資金需求端的管理，此次“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，這意味著2021年市場投放的貸款額度不會有明顯變化，短期內不會對房地産市場造成大的影響。

支援製造業等領域發展 樓市資金供給端收緊 

房地産貸款集中度管理制度是指，在中國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地産貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構的資産規模、機構類型等因素，分檔設定了房地産貸款集中度管理要求。

對於為何要建立房地産貸款集中度管理制度，人民銀行、銀保監會在答記者問中指出，人民銀行、銀保監會借鑒國際經驗並結合中國國情，研究制定了房地産貸款集中度管理制度，以提高金融體系韌性和穩健性，促進房地産市場平穩健康發展。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支援製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地産同實體經濟均衡發展。

“目前，中國房地産長效機制建設取得明顯成效，房地産貸款餘額(含個人住房貸款)佔各項貸款餘額的比重在29%左右，但部分銀行機構佔比過高，遠超出平均水準。”民生銀行首席研究員溫彬對中新經緯客戶端表示，為了進一步增強金融服務實體經濟能力，特別是加大對製造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支援力度，建立房地産貸款集中度管理制度，不僅及時也非常必要，有利於優化信貸結構，促進房地産市場持續健康發展，保持金融體系安全平穩運作。

貝殼研究院分析認為，從資金端對房地産信貸進行額度限制，主要目的是為了降低和防範房地産金融風險，推動房地産與金融與實體經濟平衡發展。過去一段時間，金融信貸中涉及房地産的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水準，也擠佔社會信貸資源，不利於構建國內大迴圈。

房地産貸款增速或將向平均貸款增速回歸 

具體看，該通知將銀行業金融機構分為五檔，第一檔為中資大型銀行，包括工農中建交郵儲和國家開發銀行，房地産貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%；第二檔為中資中型銀行，包括農業發展銀行、進出口銀行2家政策性銀行，12家全國性股份制銀行以及北京銀行、上海銀行和江蘇銀行3家城商行，房地産貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。

銀行業金融機構的第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業銀行(不包括第二檔中的城市商業銀行)、民營銀行及大中城市和城區農合機構，房地産貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%；第四檔為縣域農合機構，房地産貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%；第五檔為村鎮銀行，房地産貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。

據企業預警通不完全統計，截至2020年上半年，國有六大行中，建設銀行和郵儲銀行的個人住房貸款佔比分別為34.27%和33.64%，略高過第一檔中32.5%上限。此外，興業銀行的個人住房貸款佔比為25.67%，也高於第二檔的20%上限。

“從上市銀行來看，大型銀行都基本達標，有兩家銀行在個貸上稍微超標，但幅度不高，調整壓力不大，只要把貸款規模做大，房地産貸款額度不用減，佔比就能下來。”國家金融與發展實驗室副主任曾剛對中新經緯客戶端指出。

他進一步表示，對於二檔、三檔、四檔中的一些股份制銀行、城商行和農商行，可能面臨著超標或者離標準比較接近的情況，此類銀行要注意房地産領域的貸款增量。

中國銀行研究院鄭忱陽表示，絕大多數商業銀行的兩個指標都沒有超過上限，部分股份制銀行可能面臨個人住房貸款佔總貸款餘額比例超標的情況，超標約4-5個百分點，但壓力不大。超標銀行可能有兩種策略，分子方面可以加大房地産信貸流轉、自然到期不續做以降低房地産貸款餘額，分母方面可以加大信貸投放力度增加總貸款餘額。

曾剛認為，過去幾年，房地産貸款尤其是個人按揭貸款的增速顯著高於平均貸款增速，該制度實施後，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低於後者，這意味著新增貸款資金或將更多地流入製造業和小微企業等實體經濟領域。

對於部分距離上限還有一定空間的銀行，曾剛表示，儘管還有空間，但其房地産貸款尤其是個人按揭貸款增速也不會大幅高於平均貸款增速。

不過，鄭忱陽認為，房地産貸款餘額的範圍有待明確，既要支援合理的房地産貸款又要避免監管地帶的灰色空間。“ SPV非標項目、房企債券或ABS以及非保本理財投向房地産領域的貸款等是否納入監管範圍需要審慎考慮。”他分析稱，如果不納入以上貸款指標，金融機構和房地産企業可以通過增加房地産SPV非標項目、房企債券或ABS、非保本理財等繞過監管紅線，但如果包含上述指標，商業銀行的信貸業務監管壓力會進一步加大。

短期不會對樓市有大影響 政策鼓勵開發持有 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，金融審慎管理制度在近幾年屢次被提及，而房地産市場經常出現資金違規運用的情況，在一定程度上影響金融系統的穩定，此次新規有助於規範房地産市場。

貝殼研究院分析，房企“三道紅線”是在資金需求端的管理，此次“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的貸款額度不會有明顯變化。

該研究院還稱，新規短期內不會對房地産市場造成大的影響。第一，設置的額度比例與2020年的情況基本符合。截至2020年三季度末，商業性房地産貸款餘額在金融機構各項貸款餘額中的佔比為28.8%，個人住房貸款餘額在金融機構各項貸款餘額中的佔比為19.8%，平均水準低於管理目標限制。從實際經驗看，大中型銀行是中國房地産貸款的主力。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的貸款總量不會有明顯變化，但可能在大中小銀行之間的結構會發生一定改變；第二，新規對銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。

上述通知稱，2020年12月末，銀行業金融機構房地産貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地産貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。

另外，人民銀行、銀保監會表示，為支援大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地産貸款佔比計算。目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計範圍。

“這是重要的方向轉變，也就是今後金融信貸政策不鼓勵開發銷售，而是會鼓勵開發持有，引導開發商從高週轉、高杠桿模式轉向長期經營模式。”貝殼研究院分析道。(中新經緯APP)