12月31日，建發物業（02156.HK）正式登陸港交所，成為2020年第18家上市物業公司，同時也是2014年彩生活登陸港交所以來第41家上市物業公司。

2020年物業上市潮起于興業物聯，于建發物業落幕。但下一個興業物聯，恐再難出現。

上市潮洶湧 物業板塊分化加劇

自2014年彩生活首次登陸資本市場以來，上市物業公司數量逐年增長，累計數量從2017年的6家飆升至2020年的41家。其中，2020年上市的物業公司達18家，接近上市公司總數的一半。隨著近三年上市物業公司數量快速增長，物業上市熱潮呈現愈發火熱之勢。

來源：中國網地産（2019年含招商積余）

疾風識勁草。上市熱潮之下，物業公司分化趨勢日益明顯。

從內部的業務佈局，到企業規模、營收表現，再到外部的資本市場表現，各物業公司間差距愈發明顯。其中，最引人注目的，無疑是資本市場表現的分化。

當標的不再稀缺，行業運營模式、想像空間愈發清晰，物業公司在資本市場的分化就再難避免。

不少業內人士認為，2020年是物管行業的“價值元年”。疫情之下，物業行業被資本市場大肆追捧，物業管理行業的價值被全方位挖掘。但從資本市場的表現來看，2020年似乎更像是物管行業價值分化的元年。

來源：中國網地産

對比40家上市物業公司（不含建發物業）在資本市場的表現，截至12月25日，僅有一半物業公司股價實現上漲，其中永升生活服務、碧桂園服務等8家物業公司實現了50%以上的漲幅。

令人意外的是，在物業管理行業得以正名的2020年，共有13家物業公司股價跌幅超過10%，興業物聯的跌幅更是超過30%。

來源：中國網地産

估值方面亦是如此。

截至12月25日，共有16家物業公司市盈率超過40。除了新大正、特發服務兩家完全市場化發展的公司之外，其他物業公司都直接或間接與強勢地産公司相關。其中，華潤萬象生活與融創服務控股市盈率雙雙超過100，而燁星集團、彩生活、祈福生活服務、中奧到家等4家物業公司市盈率低於10，中奧到家更是低於5。

對於物業公司而言，規模與營收往往是資本市場表現分化的直接原因。而物業公司間營收與利潤的分化，較資本市場表現則有過之而無不及。

以披露2020年上半年營收與利潤數據的32家物業公司為例。營收超過10億的共有13家物業公司，佔比約為40%；其中，碧桂園服務以62.7億的營收遙遙領先一眾物業公司；包括碧桂園服務在內，共有6家物業公司上半年營收超過30億元。

來源：中國網地産

而營收低於5億的物業公司數量亦有10家，其中更有4家物業公司營收不足兩億，興業物聯營收更是低於1億元，屬於典型的蚊型物業公司。

在營收最低的5家物業公司中，除了弘陽服務實現了超過30%以上的增幅外，其他四家物業公司營收增幅均低於15%；祈福生活服務更是營收不增反降。

營收之外，利潤亦是如此。

在公佈利潤數據的32家物業公司中，共有18家物業公司利潤超過一億元，佔比超過一半；其中更有10家物業公司利潤超過2億元，而碧桂園服務和恒大物業的利潤更是突破10億元，遙遙領先其他所有上市物業公司。

在利潤低於1億元的15家物業公司中，共有7家物業公司利潤低於5000萬元，其中祈福生活服務利潤同比下降17.06%，成為利潤唯一同比下降的物業公司。

來源：中國網地産

資本市場加持下，物業公司間營收、利潤分化將更加顯著。

11月27日，港交所刊發了有關赴港上市主機板公司盈利規定的諮詢文件，擬提高主機板盈利要求。新規要求赴港上市主機板公司三年盈利要達入境幣一億五千萬元，同時要求近一年的利潤高於6000萬港幣，相當於年收入高於6億港幣。具體到物業管理行業，如果基礎物業服務收入佔比為80%，則物業公司在管面積需超過2000萬平方米。

港交所新規將於2021年7月1日開始實施，此後蚊型物業公司將再難上市，眾多難以上市的蚊型物業公司將會尋求被並購或整合。

12月9日，華潤萬象生活（01209.HK）正式掛牌交易，上市發售價為22.3港元/股，首發募集資金為122.6億港元，創造行業新紀錄。公開資料顯示，其所募資金60%將用於擴大物業管理和商業運營業務的戰略投資及收購，15%用於提供增值服務和行業上下游産業鏈的戰略性投資。而隨著超額配股權得以行使，華潤萬象生活用於上述收並購及投資的資金將超百億元，而這也是頭部物業公司發力收並購的縮影。12月10日，碧桂園服務再次啟動配股融資，預計募資77.5億港元，所得款項將用於未來潛在收並購、戰略投資等。

海量資金加持下，頭部物業公司收並購行為將愈發頻繁，上市物業公司間分化將更加明顯。

業務模式持續優化 強者恒強凸顯

如果規模、營收是物業公司發展的果，那麼業務則是物業公司分化的因。

規模、營收分化之下，業務、佈局的分化不可避免。

擴大基礎服務領域方面，萬物雲一馬當先，金地物業等窮追不捨。

7月31日，萬科物業聯合橫琴新區、北京大學等發佈了《“物業城市”白皮書》，進一步強化了自身在城市空間領域的地位。而在白皮書發佈前後，萬科物業已陸續落子廈門鼓浪嶼、深圳坪山區、武漢江漢區、江門人才島、鄭州二七區等一二線城市。至此，萬物雲在一二線城市的城市空間領域已經取得領先地位。

8月5日，金地物業、萬物雲攜手合作夥伴，率先進入河道管養新藍海。值得關注的是，除了金地物業、萬物雲，包括招商積余旗下中航物業、碧桂園服務、華潤萬象生活等紛紛出現在投標供應商的名單中。

10月14日晚間，碧桂園服務公告稱，以24.5億元收購滿國康潔70%的股權。據了解，滿國康潔從事城鄉環境衛生一體化管理運營服務，業務覆蓋全國20余個省、市、自治區，在全國率先實施城鄉環衛一體化的業務。這意味著，碧桂園服務正在為其打造的城市服務産業鏈注入核心業務。

此後僅半月，10月30日，碧桂園服務發佈公告稱，碧桂園生活服務將直接及間接收購福建東飛合共60%股權。資料顯示，福建東飛主營業務涵蓋道路清掃保潔、生活垃圾收集運輸、垃圾轉机站建設運營、河道治理養護、綠化養護及城鄉環衛一體化項目投資運營等城鄉環境服務全産業鏈。

與此同時，時代鄰里、融創服務、金地物業等亦不斷發力城市服務領域，並將城市服務作為未來的發展方向。

多元化服務領域，物業公司亦加速佈局。

4月9日，碧桂園服務宣佈收購文津國際。據了解，文津國際成立於2007年11月，涉及財産保險、人身保險、再保險經紀業務。不難發現，此次收並購將助力碧桂園服務的資産管理服務板塊實現進一步發展。

7月30日，碧桂園服務宣佈將分兩階段收購城市縱橫。城市縱橫成立於2010年，其主要業務為城市樓宇電梯海報媒體的開發、運營和廣告發佈服務。

8月29日，世茂服務旗下社區教育品牌“茂閱島”全國首店在上海世茂濱江花園亮相，為世茂業主與用戶提供社區教育服務。

9月22日，澳洲領事館駐上海新任總領事戴德明一行到訪綠城服務。在此之前，綠城服務宣佈收購澳大利亞蒙特梭利教育集團56%的股權，並設立中國控股公司“澳蒙國際”。根據綠城服務2020年半年報，其文化教育服務子分部實現營收1.12億元，同比增長357.71%，這表明綠城服務文化教育業務正步入收穫期。

最近鬧得沸沸颺颺的社區團購，物業公司亦有所佈局。

11月2日，榮萬家生活服務股份有限公司與貴州茅臺酒廠（集團）習酒有限責任公司達成戰略合作，雙方就零售端的全渠道佈局、數字化行銷、品牌共建等方面達成共識，計劃聯手部署合作戰略。

其後不久，在11月26日的品牌煥新發佈會上，碧桂園服務透露，2020年碧桂園服務與汾酒品牌合作取得顯著成果。通過對業主進行整合行銷，結合廣告宣傳、體驗活動，並組織社區業主團購，8個月的時間就實現品牌銷售過億。

以碧桂園服務為代表的頭部物業公司，正逐步形成完善的業務佈局並摸索出有效的商業模式，從內生驅動到外在表現，物業公司分化的趨勢將愈發明顯，各物業公司間差距將越來越大。

隨著上市物業公司數量明顯增加，資本市場的資金有可能更加聚焦頭部優質物業公司。但對不少規模及營收較為有限、自身特色並不鮮明的物業公司而言，存在股價不斷邊緣化的風險，物業公司兩極分化也愈發嚴重。從內到外，從外到內，不具備核心競爭力與護城河的物業公司將有可能陷入惡性迴圈，自身處境亦將愈發艱難。在此背景下，行業內部分化將持續很長一段時間。