北京、上海等地近日發佈住房租賃新政。北京市2021年計劃向市場供應集租房5000套左右；上海市要求進一步整頓規範本市住房租賃市場秩序。

分析人士表示，租賃市場成為政策關注重點，長租公寓行業監管將加強，租售並舉是趨勢。

增加供給

12月29日，北京市住建委副主任張國偉指出，加快集租房建設供應。進一步加大集租房建設力度，按照毗鄰功能區和産業園區、毗鄰交通樞紐、毗鄰新城的選址原則，鼓勵功能混合，促進職住平衡、産城融合。同時，加快推進竣工交用，明年計劃向市場供應集租房5000套左右，重點解決新市民等群體過渡性居住需求。政府搭建房源供需平臺，實現供地資訊與開發建設、用房單位有序對接，鼓勵信譽好、實力強的企業參與建設並持有運營。繼續推進一批存量低效商業、辦公、廠房等建築改造為租賃型職工集體宿舍，多方式多渠道穩定租賃市場。

“十四五”期間，北京將有效增加保障性住房供給，完善住房保障體系。共有産權住房供給也將有效增加。北京市將優化共有産權住房項目選址，在新城區域交通方便、配套完善地區優先供應，按需配置共有産權住房地塊、佈局和供應時序，帶動中心城區人口向新城轉移。修訂完善共有産權住房宜居建設導則，擬按照建築層數執行差別化面積標準，有效增加居住空間，倡導多居室精細化套型設計，增加圖書館、健身房等公共空間，進一步提升居住品質。

北京市住建委強調，北京市將推進住房租賃條例地方立法，強化長租房管理，強化聯合監管和信用監管，規範租賃市場秩序，維護租賃各方合法權益，使住房租賃回歸服務屬性。

同日，上海市政府常務會議指出，進一步整頓規範本市住房租賃市場秩序，並指出良好的住房租賃市場秩序是房地産市場平穩健康發展的重要內容和基礎。

加強監管

2020年長租公寓遭遇寒冬。據貝殼研究院不完全統計，2020年以來超過40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。

“部分城市的二房東租賃模式頻頻出事。”中原地産首席分析師張大偉指出，“長租公寓企業在北京、上海等城市市場份額已經超過20%。如果計算二房東這種模式的交易，60%的租賃房源很難見到房主。租賃市場特別是長租公寓需要加大監管力度。”

貝殼研究院認為，疫情對租賃市場的衝擊是長租公寓企業經營困難的一大原因，但深層次原因主要有三方面：首先，以包租為主的商業模式單一、靈活性差，抵抗市場波動能力不足；其次，包租模式融資困難，企業傾向於使用長期預收款，容易陷入租金貸擴張的陷阱；第三，行業進入門檻低，行業魚龍混雜。

租售並舉

張大偉説，租賃市場成為政策關注重點，要解決好大城市住房問題，租售並舉依然是趨勢，各地會繼續大力發展租賃住房。

對於長租房行業發展趨勢，貝殼研究院指出，租賃機構化、專業化運營是發展趨勢，核心原因是幫助業主提供專業的管理服務，為租客提供規範的租後服務。機構化運營的模式分為包租和託管兩種方式，託管方式可能更加適合當下國情。託管模式既能夠幫助業主打理房屋，又不會背負過高的改造成本。

對於未來租賃市場的發展，貝殼研究院建議，要堅持機構化租賃的方向不動搖，逐步解決行業融資難題，加強對企業合規化經營的監管。長租企業需不斷迭代商業模式，平衡“輕”和“重”的關係，注重自身的專業運營能力建設。

業內人士建議，大力發展租房市場，促進租購同權，降低租賃住房稅費，多渠道增加租賃性住房土地供應，規範發展長租公寓，將租金水準納入調控；高度重視保障性租賃住房建設，完善住房兜底保障。