2020接近尾聲,回顧全年樓市,購房者更加理性。特別是進入後疫情時代,市場越來越成熟,價格戰之外,購房者更看重高品質、科技、綠色的産品。從“有住的”到“住得好”,房地産行業的競爭已經逐漸切換到産品和服務方面。越來越多的房企也在加快適應居住升級的需求,提升住宅産品的品質。

中海地産推出頂端係産品天鑽,單價達到40000元/平方米。 　

改善成交超過5成

住房升級需求進一步釋放

近日,正在看房的張女士稱,現在不少新樓盤配套齊全,舒適度極高。一套120多平方米的戶型,會配備新風系統、智慧家居系統,而且還設計了600米深層地下泉水入戶,配套有醫療廣場、中小學等,整個社區居住品質感很好。

與張女士一樣,準備賣舊買新升級住房的王昆,在最近看房中也有所觸動。“我最近看的一個項目,小區的園林設計太亮眼了,幾乎是全齡互動,既有充滿童趣的兒童樂園,適合年輕人的慢跑道,還有適合老人運動的花園健身區,這樣的社區園林,看一眼就忘不了,我已經和家人商量好,準備出手購置一套。”

疫情之下,住房消費升級按下快進鍵。王昆表示,經歷了疫情,想要住好房子,比如面積更大、綠化更高、密度更低,還有很多社區服務的想法會更強烈。

據中國指數研究院數據顯示,2020年1-11月份,濟南樓市成交57267套,總成交面積7236829平米,其中120平米以上改善戶型29383套,佔比超過5成,成交面積佔比接近60%(數據統計到歷下區、槐蔭區、天橋區、市中區、歷城區、長清區、高新區)。業內人士分析認為,疫情之後,改善需求得到一定程度釋放,很多購房者更看重房子的品質,傾向於購買綠色、生態、環保、低密度、物業服務優的新房。

樓盤單價天花板突破4萬

改善樓盤迭代升級趨勢明顯

記者發現,市場上一些開發商已經捕捉到了購房者的這種需求,並著手探索品質進階。“很多大型開發商開始加速推進産品升級,比如加碼智慧科技,智慧社區、健康社區已成為當下熱點,‘家居智慧化’‘新風系統’‘無接觸回家’等新型産品正在陸續上市。一場後疫情時代的住宅産品變革正在悄然興起。”資深地産從業人士劉先生稱,樓市從“需求時代”進階到“品質時代”,這已經成為地産界的共識,高端品質項目的成交正在呈現逐漸向上的趨勢,濟南的房地産市場正闊步邁向“品質時代”。

在此背景下,一直探索品質進階的開發商們,也進一步加速推進産品升級,諸多精裝品質樓盤如雨後春筍般冒出。

4月份,中海帶來了最頂端係産品——中海天鑽,4棟洋房、8棟小高層,戶型覆蓋125—220平米,其中220平米戶型6月份入市,價格達到4萬/㎡,打破濟南樓價的天花板。即便如此,目前該樓盤去化也已超過三分之二,銷售總額超過15億。“現在改善客群更注重産品品質。”中海天鑽行銷負責人王玲玲告訴齊魯晚報·齊魯壹點記者,“中海天鑽距離華山湖不到300米,居住其中的客戶能直觀感受到坐山攬湖的體驗,這是整個城市都稀缺的資源,同時中海天鑽邀請6位大師對進行定制化設計。極致的設計和品質是客戶認可的關鍵,價格反而並不是客戶考慮的關鍵點。”

9月,CBD片區的綠地IFC由原毛坯産品升級為精裝,據悉目前除了區域內的華潤崑崙禦外,整個CBD區域的主要産品,均已完成精裝的迭代升級。

除在傳統的改善區域外,在以剛需産品為主的西客站、天橋等區域,不少項目也在探索産品升級。在西客站,宜家西側的地平西棠甲第年銷售額已經突破14.6億,地平行銷負責人表示:“今年市場比較冷,但是地平西棠甲第作為西客站片區少有的精裝品質住宅項目,還是很受購房者的認可,去化節奏相較于去年還有所提升的。”

在天橋,濟南萬科打造了首個綜合住區——萬科北宸之光,主打101—145低密精裝住宅,這也是今年樓盤集中的藥山片區中,首個精裝項目。11月29日項目首開,推出216套住宅,均價在14000—15000元/㎡,當日去化151套,在當下市場也顯示出了足夠的市場認可度。

打鐵還需自身硬

高品質産品保值性受青睞

在走訪中,記者發現與當下剛需市場“不促難銷”不同的是,不少改善精裝樓盤卻在漲價。中海天鑽125戶型較剛開盤的17500元/㎡的價格已經漲到了當下的19500元/㎡,據悉最後一批房源已經開始認籌,價格較往期均有所上漲。同樣,銀豐玖璽城今年價格也是穩中有升,據項目策劃總監盧意介紹,今年項目成交金額將會超過33億,超過去年同期的30億的成交數字。

“買個品質好些的住宅,基本不用太擔心房價的波動。”吳女士告訴記者,“今年疫情加快了我們換房的節奏,品質好的樓盤比較契合我們改善的需求,另外,相較于不少剛需産品的降價促銷,品質好的改善樓盤價格基本都相對比較穩定,這也算是我們變相去投資了。”

“後疫情時代,房地産行業開始重新審視住宅産品居住價值的厚度,人們對於房屋安全性、舒適感、關懷度等需求日益強烈。”業內人士表示,居住需求的升級推動産品需求的提升,在當下整體市場冷淡的情況下,不少房企著眼于産品品質的提升,不是在競爭紅海裏拼價格,而是拼“氣質”,尤其是佔據城市核心地段、優質配套的項目,價格更是逆勢上揚。“當然,有的樓盤是進行到中後期,需要精裝,需要提升品質來增加項目利潤,這也是品質提升後給自身帶來的另一個好處,但是在當下市場下漲價的前提還是‘打鐵還需自身硬’。”

綠色節能高品質住宅項目

將成為未來産品升級方向

如今,房地産迎來行業轉型升級風口,房地産企業的增長方式也正在由偏重速度規模向注重效益進行轉變。伴隨可持續發展理念的普及,房地産企業自主探究環保效益提升和綠色發展的能動性增強。如萬科力推綠色建築産業鏈；恒大成立綠色建築研究基地；碧桂園自主研發高品質建造體系,聚焦綠色環保建造科技等。“綠色”與“科技”已經成為當下房産圈流行的話題。

近兩年,濟南樓市也涌現出了一批高品質綠色節能住宅項目。比較具有代表性的包括,金茂府的毛細管網輻射系統、地源熱泵系統等獨有技術,對室內溫濕度、空氣品質等多方面進行升級改善；濟南萬科多項目在裝配式建築上的持續探索,萬科如園項目還獲評為山東省首個鋼結構商品住宅項目；銀豐玖璽城也成功入選2019年濟南綠色智慧住宅示範項目；旭輝銀盛泰鉑悅·鳳犀臺通過綠色建築三星+健康建築三星雙認證,這是山東省首個綠建三星和健康三星雙認證項目。

除此之外,萬科大都會、龍湖天宸原著、綠地海珀天沅、綠地禦山臺等高品質改善項目,都取得了不錯的市場認可。

濟南房地産業協會秘書長李剛表示:“房子終究要回歸住的本性,綠色節能的高品質住宅一定是房地産行業發展的一個方向。”但他同時也指出,目前“高星級”的品質住宅項目,在整個市場中還相對“小眾”,購房者的接受程度還有待進一步提升,未來還需要開發商儘快轉型升級,推出更多高品質産品,滿足多種購房需求。