主城拉小旁!地鐵+高性價比裝修+雙大牌房企,這可能是今年值得“打新”的新盤!

來源:中國網地産 2020-12-26 14:42:39

NO. 1|壹

“今年,鼓樓濱江學區附近的房子漲的太恐怖了”。

説這話的,不是某個傷感上不起學的家長,而是一位資深的“房姐”。她在世茂外灘新城的小三房,市場估值由年初的約4萬/㎡出頭,半年漲到了約5.8萬/㎡,連她也連稱“沒想到”。

從10多年前開始買房起,“房姐”經手的房産差不多有30多套,“現在家裏住的熱河南路上的疊墅,就是我賺錢買的。”考慮到孩子以後要二胎了,勢必要搬出來住,想著在鼓樓濱江附近買套新房。“一碗雞湯”的距離比較理想,也希望給過兩年要上學的“大孫子”一個更好的起點。

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(區位圖)

學校,是南京人買房離不開的話題之一。對於老下關人來,以前必談12中,現在則多了方興校區、力人學校。隨著兩所新學校陸續開學,周邊房價也是水漲船高,2-3年內漲了百萬左右。

目前圍繞兩所學校周邊的在售樓盤,一隻手都數得過來,且高層普遍居多,而適合進一步的改善更是寥寥。今年,拉小分校旁成功出讓一宗“雙限”宅地,被佳兆業競得,與正榮聯合開發,打造低密精品社區。尤其是,在參觀過裝修升級版的樣板間後,“房姐”直言“能媲美河西華宅裝標”。

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(江望潤府鳥瞰圖)

再者,沿著熱河南路-城河北路,騎行至江望潤府距離約3.4公里,駕車也就幾腳油門的距離。沿途能經過諸多景點與商場,包括南京西站、閱江樓景區、盧龍湖、閱江廣場等,邊觀賞人文景觀,邊享受醇熟的生活氛圍。

不得不説,拉小旁+大品牌+地段+5000元/㎡裝修包,“房姐”對純新盤江望潤府心動了。

當然,項目的首位光環,還是同等配套下,一、二手房可能高達約6000元/㎡的價差。

NO. 2|貳

“當年河西南星八客那麼火,很大一部分也是因為新房限價,二手房猛漲”,“房姐”對此深有體會,要想免於被炒家“割韭菜”的命運,“眼疾手快”是關鍵,而提前佈局名校分校旁也是近幾年的熱門途徑。

樓市裏,引得買房人集體打新的根源,就在於一、二手房浮現的“雙軌套利”。作為拉薩路小學直屬分校的方興校區,由拉薩路小學校長嚴瑾擔任方興分校校長、書記,拉小副校長陳寧擔任方興分校執行校長。這意味從師資力量、招生計劃,以及教學課程都將受到本部領導,含金量遠高於普通分校。

鏈家數據顯示,方興校區施教範圍內的錦繡江山花園西苑,與江望潤府一街之隔,新近成交了一套建面約119㎡簡裝三房,成交均價已超5.2萬/㎡。附近一些房齡30年的老小區房價也已至3.7-3.9萬/㎡左右,最高單價甚至突破4萬/㎡+。

反觀,同片區同配套的江望潤府升級裝修放風價預計才約4.6萬/㎡。“即便是加上約5000元/㎡裝修包,跟本部學區附近比,‘價格’還是很誘人的”。“房姐”笑著表示,甚至不用賣房就能全款買。

另外,經驗豐富的“房姐”十分了解品牌社區的溢價率。項目此次打造的正榮潤字係産品,在南京從來都是價格品質標桿。像是河西南的正榮潤峯,當年的裝修均價幾乎達到了板塊天花板,依舊“日光”。鏈家數據顯示,目前該小區均價已高達近6.5萬/㎡,且裝修二手房成交價較同區域普通裝修房要高不少。江北核心區的潤江城、潤錦城,亦是如此。

NO. 3|參

當然,只用價格來理解江望潤府的“套利”,比較狹隘。就規劃的生活場景以及片區現有成熟度而言,項目還呈現出“居住氛圍”的套利空間。

“時時刻刻盯著裝修進度費神又費力。開發商負責裝修,以後修理也更方便”,尤其是改善客群,有過1-2次裝修經驗後,都十分願意選擇裝修包,“如果後期找不到靠譜設計公司、施工團隊,返工更費事、費時。”

即便是自行裝修,從選裝修公司,到設計出圖,再到跑傢具市場、裝修、通風散味等一系列流程下來,少説也需要1年左右時間。不提資金成本,選擇裝修包的業主只需再配置床、沙發等軟裝即可入住,至少可以提前大半年。

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(樣板間實景)

江望潤府的裝修包設計,特邀集艾設計公司操刀,亞太設計公司第1名,負責的項目遍佈全球,品位更高。同時,由開發商採購渠道更廣,由其統一採購裝修和維護,集採價更低,也能保證品質統一、外立面統一,而且能減少周邊鄰里不定期裝修入住時,減少裝修污染,比如建材、噪音等,以及內部公區避免過多的二次破壞,對小區圈層與品質穩定造成影響。

此外,開發商此次還提供了裝修貸,最低零首付、5年以上的利率僅為5.33%,比首套房的利率還要低。一套建面約130㎡戶型,一個月還款僅3600左右元不到,非常划算。

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(樣板間實景)

而且不論是直接出手或是日後出租,都要考慮日後租客與接盤客的想法。要知道,現在買裝修包的客戶多為自住,待回頭小區上市流通時,市面上流通的二手房會非常少,賣家更有話語權。尤其是有著“地段+學區”加持的裝修房産更易變現、出手。畢竟,後期考慮學區的大都是有需求的年輕人,追求生活品質。

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(售樓處實景)

即便是以後出租,升級裝修的上市租金差異可能在每月1500-2500元/㎡起,在三年限售背景下,相當於只需要多承擔兩到三年的租金。

NO. 4|肆

明年,家裏可能再添一口人,“房姐”與家裏人更看好建面約143㎡四房戶型。四開間朝南,未來兩個孩子都能有一個陽光房。內含全屋收納體系,從入戶玄關櫃、廚房櫥櫃、臥室衣櫃、客廳收納櫃等多處空間著手,解決改善家庭收納問題。

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(示意圖)

入戶玄關設計,儀式感強。門口的掛鉤、海貝斯三合一智慧鎖、入戶感應燈等,一鍵回家,且解放了雙手,安全又方便。同時,自帶除臭殺菌模組的收納玄關櫃,也能減少鞋櫃內的異味。

穿過玄關,開間約4.5米客廳,視野開闊;餐客廳一體式,活動空間更大,而且無主燈設計,LED電源,柔和不刺眼。尤其是日本東芝的中央空調,德國博世的地暖,法國愛迪士的新風系統三大件配套,內外溫差穩定,即便是冬天時,孩子光腳也能在地上跑。

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(樣板間實景圖)

外接雙開間南向陽臺,陽臺面寬約7.4米,進深約1.6米,配置好太太自動晾衣架,方便且省力。看著樣板間裏陽臺的大面積通透玻璃,相信很多人都能想到未來入住後,在陽臺給孩子講故事、或是坐在吊床上,靜靜讀書。

廚房部分,德國博世的油煙機、灶具、洗碗機及美國摩恩的凈水器、餐廚垃圾處理器,這一標準與蘇寧檀悅的配置基本相同,既不用擔心油煙讓室內變臟,也避免了夫妻間爭論洗碗的世紀難題。

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(樣板間實景圖)

此外,抽拉式水龍頭,360°旋轉清洗;定製成品櫥櫃為高檔烤漆面板+防溢水設計+多層拉籃設計,人性化細節處理到位。

衛生間部分,選用德國唯寶的主衛一體式智慧馬桶、臺盆、浴缸,漢斯格雅的花灑、臺盆龍頭以及浴缸龍頭,摩恩地漏、洗衣機龍頭、毛巾架、紙巾架等。其中,唯寶與漢斯格雅都是全球前十大的潔具品牌,各自被譽為品牌中的“勞斯萊斯”與“愛馬仕”。據置業顧問介紹,單是主臥衛生間的唯寶智慧馬桶,單價超過3萬。

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(樣板間實景圖)

多空間收納設計,包括淋浴房的內嵌式隔層置物臺、雙開門鏡櫃等。還貼心的設計有衛浴櫃抬高、小夜燈、定制安全玻璃、防濺插座等,十分注意生活細節,且符合人體工程學。

另外主臥帶六門衣櫃,儀式感十足;實木複合地板,其耐磨性、穩定性與導熱性能都很高;高端定制現代風格墻布、床頭硬包背景墻,美觀且質感。

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(樣板間實景圖)

建面約130㎡戶型也不簡單,經典的四葉草戶型設計,以餐廳和客廳為活動核心,四個臥室分佈于整個戶型的四個角,將互相之間的干擾降到最低。既沒有過長的走廊,也沒有華而不實的成長空間,幾乎實現了室內空間“零浪費”。

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(戶型示意圖)

不僅如此,相較于周邊的“老破小”與得房率普遍約72%的高層住宅,項目主打9棟8-18層低密産品,得房率高達約83%。這意味江望潤府建面約130㎡戶型,套內面積約110㎡,同板塊的高層次新房建築面積需160㎡戶型才可達到。

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(效果圖)

NO. 5|伍

“比效果圖更精緻的,是現有的生活”。對比市面上很多買規劃的新盤,有買房人如是感嘆。

經過多年發展,鼓樓濱江目前生活配套已相當完善,外延還能享受湖南路、中央門等商圈輻射。目前已有世茂52+MiniMall、大觀天地MALL、大拇指廣場、茂悅港等商業體運營,吃喝玩樂購一站即享,同時後期還將規劃建設大馬路商業街、深業漫埠等商業體,以及改造升級中山碼頭、和記洋行地舊主題商業。

周邊明城墻、秦淮河、濱江“三大風光帶”交匯,自然景觀絕佳,板塊內還有小桃園、繡球公園、獅子山、閱江樓等自然景觀和和記洋行、中山碼頭等歷史遺跡,人文底蘊濃厚。

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(示意圖)

此外,江望潤府與地鐵5號線方家營站(在建)距離約650m,而且與地鐵9號線大橋南路站(規劃)直線距離約1km,預計2023年建成。

最關鍵的是,兩地距離不遠,方便“房姐”去照看兩個子孫,且就近接送孩子上學,“一晚雞湯”的距離不外如是。

如很多買房人一樣,“房姐”已經摩拳擦掌地準備加入搖號大軍。

南京樓市即便是在“紅盤分流期”,熱門板塊首付8成,但要想買到,仍需要不小的運氣,甚至逐漸成為紅盤的常態。不論是改善自住、還是投資客,能買到江望潤府都將是這個冬天的幸福之一。

據悉,江望潤府最快年底前首開1、2、4、6號樓(其中4號樓為人才房,僅底躍可售),約220套裝修房源,主力戶型建面約130㎡(68套)、143㎡(136套)及少量底躍戶型,全四房。

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(鳥瞰圖)

最後值得一提的是,今年下半年可謂是正榮專場,多個項目上市。除了即將首開的江望潤府外,此前,江北城南中心的潤棠府首開,熱銷之勢席捲江北,而擇址仙林的潤嵐府,作為板塊內少有的純新住宅,也將於本月開盤!


(責任編輯:)
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江望潤府最快年底前首開1、2、4、6號樓(其中4號樓為人才房,僅底躍可售),約220套裝修房源,主力戶型建面約130㎡(68套)、143㎡(136套)及少量底躍戶型,全四房。
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