日前，全國住房和城鄉建設工作會議提出，2021年要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

這是繼上周中央經濟工作會議提出要解決好大城市住房突出問題、高度重視保障性租賃住房建設後，住建部再一次針對租賃住房市場提出表態。專家表示，在高房價背景下，租賃住房成為解決大城市住房問題突出的有效思路，有望成為明年住房工作的重心。

租賃住房或成重點

中國證券報記者注意到，中央經濟工作會議提出要解決好大城市住房突出問題，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地産市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。

“十四五”規劃建議提出，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支援利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

“新市民為城市發展提供了紅利，但他們進入城市面臨的首要問題是住房，解決住房問題的途徑有買房和租房。在高房價的背景下，租賃住房是大多數新市民的第一落腳處，而租賃住房又存在很多新老問題。因此，解決租賃住房問題已變得十分迫切，會是明年住房工作的重心。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴中國證券報記者。

貝殼研究院首席分析師許小樂表示，隨著我國城鎮化的快速發展，大量的市民和年輕人進入大城市，為城市發展提供了巨大的紅利，但市場化租賃住房和政府提供的公租房難以滿足市場需求。從2019年底開始在瀋陽、南京、蘇州、杭州、合肥等13個城市開展的完善住房保障體系試點工作，重點便是大力發展政策性租賃住房。因此，預計下一步租賃住房賦權將進一步加快，集租房有望成為未來租賃社區新形態。

中央經濟工作會議還提出，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。

“未來集體土地建設租賃住房試點城市有望進一步擴充，包括盤活閒置用地。該措施對短期內沒辦法買得起房的人群將起到過渡作用，有效緩解住房問題，保障民生的意義重大。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴記者。

頭部房企加大佈局

值得一提的是，近年來不少房企通過長租公寓入局租賃住房市場。

中研網數據顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。從2019年開業情況來看，TOP10企業增長情況較好，萬科泊寓和龍湖冠寓新增規模佔TOP10房企長租公寓新增規模比例近6成。

以萬科A為例，公司目前已在33個城市累計開業泊寓12.73萬間，上半年新開業1.89萬間。已開業項目整體出租率為88%，成熟期項目（開業半年及以上）出租率為93.7%，住房租賃業務上半年實現營業收入10.5億元。

2019年，中駿集團控股明確了以房地産開發為主體，以新零售購物中心和長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式，主推中高端長租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中報披露期，FUNLIVE方隅已佈局15座城市，管理規模20000間。

龍湖集團2020年中報提及，公司長租公寓品牌冠寓已累計開業約7.9萬間。冠寓作為公司發展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業運營。公司表示，未來該部分業務將為公司投資物業租金增長奠定堅實的基礎。

雖然已有一定比例房企佈局長租公寓業務，但整體來看，各家佈局規模較小，該業務營收佔總營收的比重也較低。

同時，不少房企通過發行住房租賃專項公司債發展該業務。佳兆業集團（深圳）有限公司2020年非公開發行住房租賃專項公司債券日前獲通過，擬發行金額30億元。龍光控股25億元住房租賃專項公司債券日前在深交所提交註冊。

“目前來看，公司方面做的租賃住房更具有長租房性質，但仍然存在由於沒有合適的盈利模式，出現了市場壟斷導致高租價，以及資本野蠻擴張帶來金融風險及公司‘暴雷’等現象。”倪鵬飛表示。