《世界經濟與住房發展報告》: 全球住房市場會有較好走勢 中國住房發展報告分項報告

來源:經濟參考報 2020-12-22 10:14:16

2019年至2020年,全球住房市場幾乎未受到疫情的大幅衝擊,部分發達經濟體的住房市場甚至直接扭轉了頹勢。但是,這只是全球住房市場的整體趨勢,發達經濟體與新興經濟體住房市場的分化非常顯著。

歐美發達經濟體成為此輪短週期中住房市場回升的“雙中心”,其餘地區的住房市場普遍低迷。歐洲住房市場普遍走勢較好,德國、法國和英國這三個核心經濟體均走向繁榮。北美洲的住房市場普遍呈繁榮趨勢,尤其是美國住房市場,住房價格指數增速呈急劇上升趨勢。亞洲地區除日本住房市場保持持續增長以及中亞部分國家取得意料之外的大幅上漲之外,大部分國家和地區呈低迷狀態。

2020年至2021年,預計全球住房市場仍然會有較好走勢,但是分化同樣會非常劇烈,呈現歐洲繁榮、北美高風險,其他地區低迷的格局。除中國會有相對較好的表現之外,新興與發展中經濟體普遍失去資本與産業的支撐,導致住房市場陷入長期低迷狀態。(郭宏宇)

《中國宏觀經濟發展報告》:

預計2020年經濟增長2.0%左右

疫情衝擊是導致2020年全球經濟衰退的最主要原因。我國疫情防控和復工復産成效顯著,疫情之後的經濟增長快速恢復;就業比較充分,就業韌性總體較好;食品價格漲幅持續回落,核心物價走勢平穩,CPI漲幅回落;總需求緊縮導致PPI走低;出口增長恢復,國際市場份額階段性上升,國際收支衰退性順差擴大,官方儲備規模基本平穩;財政收支平衡難度加大,社融貨幣增長加快,中美利差擴大,金融市場信用分化明顯。

2021年需要關注以下問題:外部環境依然嚴峻複雜,疫情仍在惡化,疫苗的廣泛推廣還需時間考驗,同時國際合作抗疫力度明顯不足。需求端恢復仍滯後於生産端,有效需求依然不足。財政收支平衡壓力加大,財政收支逆差擴大,財政收支差額佔GDP比重上升。金融領域風險隱患較多,中小銀行風險處置過程中的衍生影響猶存,企業債違約風險暴露,部分銀行貸款不良率出現較快上升苗頭。

預計2020年四季度中國經濟增長6.0%左右,全年經濟增長2.0%左右。2021年中國經濟增長8.5%左右。(汪紅駒)

《中國住房企業報告》:

應警惕房企杠桿率問題

2020年,我國房地産企業數量逆勢增長,向10萬家大關邁進;房企間合作開發模式逐漸形成,權益銷售佔比顯著下降;龍頭房企密切關注收並購市場,全國房地産行業集中度進一步提升。房企融資和購地方面,融資規模增速呈現波動下降的趨勢、融資渠道多方面受阻;房企綜合融資成本微降,出現成本分化;地價增速明顯放緩,土地溢價率低位波動;受監管新政影響,房企拿地行為也出現分化傾向。房企開發和銷售方面,商品房新開工與竣工面積增速逐漸走出疫情影響,降幅收窄;銷售額與銷售面積保持平穩增長的趨勢,但市場整體去化壓力仍然較大。

當前,住房企業仍面臨較多問題,杠桿率問題是重中之重。從滬深上市房企的核心財務指標來看,2019年上市房企在資産負債率、總資産週轉率、存貨週轉率等指標仍處於風險較大的區間。

預計2021年房地産企業銷售面積增速逐漸放緩,銷售額小幅上漲。竣工面積恢復上升,新開工面積出現下滑。踩線房企積極爭取降檔,行業集中度會進一步提升。為此,建議房地産企業注重産品品質,實施穩健經營,把握開發節奏;把握産業趨勢,轉變開發理念和運營模式;提升企業創新能力,應對“後開發時代”挑戰。(劉偉等)

《中國住房需求報告》:

住房需求主體行為向理性回歸

2020年住房銷售面積縮減後持續恢復,購房者觀望情緒濃厚。受疫情影響,住房需求釋放總體上“先抑後揚”,全國商品住宅銷售面積累計同比增幅成“V”型反轉,銷售價格總體保持平穩;城市與區域分化態勢延續,需求釋放的梯度差異明顯。一線城市存銷比呈現出總體下降趨勢,二線城市存銷比則總體相對平穩;疫情助推改善型住房需求釋放,物業類型需求分化加劇;投資投機型購房需求總體上被有效遏制,但買漲殺跌的心理和市場觀望情緒仍十分濃厚;住房租賃價格漸趨回落,住房租賃市場分化態勢開始凸顯。

預計下一輪住房需求走勢仍將保持總體回調、平穩釋放的態勢。一方面,調控政策的力度和範圍將保持延續性,對市場預期將會起到進一步穩定抑制的效果。另一方面,未來剛性需求和改善型購房需求仍有進一步釋放空間,租賃房需求的市場預期也將進一步向好。

針對住房需求存在的問題,提出如下政策建議:保持限購限貸、限價限售政策的調控定力,夯實城市政府的主體責任,完善央地監測、預警與約談機制;統籌考慮新房和存量房市場運作規律,進一步提高限價限售政策的精準度和協調性;充分利用稅收、金融等調控手段,提高投資投機型需求購房難度和持有成本,進一步壓縮其獲利空間;積極拓寬投融資渠道,加大資金監管力度。(李超)

《中國住房城市政府調控報告》:

穩定樓市是地方政府唯一和最優選擇

年初,為有效應對疫情影響、最大限度降低疫情對房地産市場衝擊,保障房地産市場平穩運作,地方政府從供需兩端密集出臺政策穩預期、促發展。部分城市借疫情之機出臺樓市鬆綁刺激政策,但大都被叫停或調整,地方政府期待的鬆動與默認再次落空,出現了罕見的多地樓市調控“一日遊”。三季度以後,中央多次嚴厲重申“房住不炒”定位,地方政府“因城施策”下相機決策,鬆緊有別,部分熱點城市樓市調控趨緊。但部分城市的限制炒房政策有意無意之中留下漏洞,未達有效邊界,“猶抱琵琶半遮面”現象突出。

如果以長沙、北京等城市的樓市調控政策,對照各城市目前出臺的相關政策及其組合後發現,不少城市的政策力度不夠或存在漏洞或者力度不夠,無法有效遏制投機炒房,部分熱點城市依然存在被熱炒的可能。未來,“房住不炒”高壓下地方政府調控放鬆的空間進一步被壓縮,穩定樓市依然是地方政府的唯一和最優選擇。(蔡書凱)

《中國重點城市住房市場報告》:

抑制熱點城市房地産泡沫

我國核心城市房價連續8個月上漲,一線城市漲速領先。與住房租金受疫情影響下跌不同,核心城市房價在疫情衝擊下總體仍連續上漲。

二手住房成交量衝高回落。二手房成交量的放大,既有受疫情影響累積需求釋放的因素,也有短週期波動的因素。一線城市房價上漲相對較快,二三四線城市房價漲速相對平緩。

核心城市住房租金短暫季節性回升後再度回落。緯房租金核心指數顯示,2020年2月以來,受疫情衝擊等因素影響,核心城市住房租金連續4個月下跌。2020年6月進入租房市場傳統旺季,核心城市租金才開始止跌回升。6-8月租金上升具有鮮明的季節性特徵,並且在隨後9-10月租金再度下跌。

報告預測,房地産市場有結構性上漲的態勢,需要有針對性加強調控。一線城市中,除北京外,房價漲幅均擴大,深圳房價上漲對市場預期影響巨大;二線城市房價總體呈上漲態勢,部分二線城市房價漲速也相對較快。因而,有必要有針對性地加大調控力度,抑制房地産市場的結構性過熱。

宏觀經濟已初步從疫情陰影中走出,房地産調控空間加大。報告建議,堅持“房住不炒”,抑制熱點城市房地産泡沫進一步擴張。(鄒琳華)

《中國住房土地報告》:

住房土地市場呈現“V”型走勢

從住房土地市場來看,全國住房土地市場呈現“V”型走勢,部分重點城市的住房土地市場一度出現過熱趨勢。從土地出讓收入來看,地方政府土地出讓收入受疫情衝擊出現劇烈下降,之後逐步恢復至去年同期水準,但從歷年變化趨勢來看,全國土地出讓市場進入“高原平臺期”。

從住宅用地成交來看,受疫情影響,住房土地市場總體成交面積有所下降,但成交比例持續提升,住宅用地市場同樣呈現類似情況。從歷年變化趨勢來看,住宅用地市場成交情況總體趨於回升,住宅用地流拍情況持續減少。從住宅用地價格來看,受疫情影響,住宅用地成交樓面均價和成交土地均價出現明顯的“過山車”式波動,但從歷年變化趨勢看,住宅用地成交均價呈現進一步回暖的趨勢。

2021年,我國住房土地市場可能呈現如下趨勢:首先,在沒有新的重大外部衝擊的情形下,明年住房土地市場將保持總體穩定;其次,受強監管政策影響,住宅用地市場可能有所降溫;再次,分不同城市看,一二三四線城市走勢分化趨勢或將延續;最後,如果《租賃住房條例》出臺,將推動租賃用地供應的加速供給。(沈立)

《中國住房金融報告》:

設房貸紅線 壓房貸規模

2020年第三季度,在非金融業融資總額中,房企融資總額權重較上個報告期末降0.6個百分點。這是近十年來的首降。但是相對於二季度反彈0.23個百分點。房貸杠桿走軟的主要推手是房貸。從房企融資四大板塊的相對走勢看,信貸、信託、股票權重走低,只有一個板塊即債券融資板塊權重走高。但由於房貸在房企融資中的佔比高達86%,絕對居優,因而成為房企融資杠桿首降的主力推手。

房企融資結構中間接融資佔比再升,房企融資多元化不進反退。2020年9月房企融資結構中,間接融資比重升至88.65%,凈升幅0.4個百分點。同期房企直接融資權重11.35%,凈降幅0.4個百分點。居民債務負擔壓力進一步凸顯。2020年三季度按揭貸款與可支配收入比升至108.71%,100平方米商品房的季度債務償付額佔同期可支配收入比升至53.96%,住房債務償付壓力再加重。

政策建議。首先,設房貸紅線,壓房貸規模。這是所謂房企融資“三道紅線”的深化舉措。其次,有效推進房企融資多元化。最後,基於“三可”原則有效緩釋居民住房債務償付壓力。“三可”原則即可支付交易、可償付債務、可救助機制。有效之策是引入個人破産制度即個人破産法。(高廣春)

《中國住房市場監管報告》:

監管政策保持穩定基調

2020年,在疫情衝擊下,中國的住房市場監管政策保持了穩定的基調,因城施策進一步深入。其中,銷售監管和租賃監管最受重視,成為政府維持住房市場穩定的主要抓手。銷售監管方面著力強化預售監管,限制政策微調方向不一,租賃監管方面制度建設逐步完善,長租公寓獲關注。此外,開發監管方面主要依賴審批制度,進行了少量修補完善,融資監管方面下半年明顯趨嚴,重點房企受到直接監管,土地市場監管方面中央著力提升效率,地方制度完善與政策微調並重。

與此同時,當前的監管模式存在因城施策尚需制度化、銷售監管難以執行到位、租賃市場監管缺乏有效抓手、開發過程事中和事後監管不足、融資監管有待進一步細化和土地市場缺乏有效監管的問題,有待進一步解決。針對這些問題,建議因城施策和房地産金融審慎監管進一步精細化;從監管資訊的整合入手構建從土地、開發到銷售各環節的全過程監管體系;加強土地交易資訊披露。(楊傑)

《中國住房保障發展報告》:

積極建設租售並舉的住房保障制度

我國已經建立多渠道、多元化的住房保障制度體系,住房保障工作取得了顯著成果。

第一,大規模棚戶區改造圓滿收官,城鎮居民居住環境明顯改善。“十三五”時期全國棚改預計開工2300多萬套,將幫助5000多萬居民“出棚進樓”,預計完成投資約7萬億元。

第二,2020年全國住房保障主要任務從棚戶區改造轉移到老舊小區改造,促進城市有機更新。2020年1-10月份全國新開工改造城鎮老舊小區3.7萬個(涉及居民687.35萬戶)、完成年度計劃任務的94.6%。

第三,近年,除了公共租賃房制度建設,還發展共有産權房制度滿足多元化需求,還培育發展集體建設用地的租賃住房市場,促進構建租購並舉的住房保障制度體系。

此外,為實現“住有所居”目標,應積極建設新時代的租售並舉的住房保障制度。

第一、建立保障房追溯監管管理制度,積極發展保障房二級市場,提高保障房的資金效用和利用效率。

第二、通過市場化路徑和保障路徑解決新市民住房問題,國民義務教育應與房産證脫鉤,通過國民義務教育的均等化促進租購同權、租售並舉的住房制度建設,促進社會的穩定發展。

第三,發展政策性租賃住房政策。完善公租房制度,著重發展租賃保障;加快建立政府主導的住房租賃管理服務平臺,打破房地産仲介的壟斷地位,規範租賃市場;鼓勵發展增量的長租公寓發展;充分利用城市舊房和正規小産權房,解決部分新市民住房問題。(姜雪梅)

《中國住房宏觀調控報告》:

保持平穩健康發展是主基調

中央多次強調“房住不炒”定位不變,堅持不將房地産作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,並從多個方面部署調控舉措,確保房地産市場平穩健康發展。與此同時,“十四五”規劃也為住房市場的中長期發展指明瞭方向。

地方層面的住房調控政策在前期側重於供給端紓困,後期表現出需求端收緊。整體上地方層面因城施策,住房調控政策先松後緊。整體上,2020年的住房調控政策隨著房地産市場的V型反轉而發生轉向。

房地産宏觀調控政策主要聚焦于四大核心問題:人口、土地、金融和住房,歸結起來就是“人、地、錢、房”的組合式調控:

人口人才政策方面,城市之間人才爭奪戰愈發激烈,尤其對於高學歷等高端人才,在放鬆落戶的基礎上提供購房補貼成為各大城市的重要手段。而普通群眾也成為很多城市搶奪人口的重點對象,不斷放鬆落戶以及“零門檻”落戶成為眾多城市的標配。為了更好地保持住房調控的效果,地方政府應該時刻提防“零門檻”落戶人群中的住房投機者。

土地政策方面,一方面中央下放用地審批權,賦予省級人民政府更大的用地自主權,提高土地管理的靈活性;另一方面繼續強化建立健全城鄉統一的建設用地市場。

在金融信貸政策方面,去杠桿成為核心任務。雖然整體貨幣政策比較寬鬆,利率大幅降低,但房企融資環境整體趨緊,尤其“三道紅線”管理新規開始倒逼房企去杠桿。房企去杠桿的同時,居民部門仍在強化穩杠桿,這些都是為了防止房地産過度的金融化和泡沫化。

住房保障政策方面,城鎮老舊小區改造持續發力,在中央政策指導下,地方政府進一步具體落實老舊小區改造,多地公佈了2020年老舊小區改造計劃。

未來一段時期,保持房地産市場平穩健康發展仍然是主基調。住房市場調控要堅持“房住不炒”定位,進一步加強因城施策、多策並舉的實效性,各城市要進一步提高精準調控、及時調控的能力。(彭旭輝

(責任編輯:)
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《世界經濟與住房發展報告》: 全球住房市場會有較好走勢 中國住房發展報告分項報告
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2019年至2020年,全球住房市場幾乎未受到疫情的大幅衝擊,部分發達經濟體的住房市場甚至直接扭轉了頹勢。但是,這只是全球住房市場的整體趨勢,發達經濟體與新興經濟體住房市場的分化非常顯著。
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