今年兩次“降息”後，百萬貸款月供可省約90元；批量轉換用戶年底前還可更改

12月21日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈數據稱，1年期LPR（貸款市場報價利率）為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。這兩項數據均持平于上月，並且為連續八個月保持不變。

根據央行規定，今年3月至8月，將推進存量商業性住房貸款定價基準平穩轉換，有商業性住房貸款者可在固定利率和LPR之間做一次選擇。由於大多數存量房貸的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日，今年12月LPR報價關係著“房貸一族”明年全年的月供變化。

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LPR如何影響月供？

年內兩次“降息”，百萬貸款月供可省90元

房貸定價的“錨”過去一直是基準利率，會根據基準利率“打折”或“上浮”。LPR報價機制改革自2019年8月啟動後，央行通知，有存量商業住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月底期間，在LPR和固定利率間作出選擇。

實際上，選擇轉換後並非立即生效，要看“重定價日”是哪天。據了解，目前大多數存量房貸的重定價週期為1年，且重定價日為每年1月1日。因此，今年12月LPR報價關係著這些人明年全年的月供。

由於多數房貸期限超過5年，參照5年期以上LPR，100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，LPR每降5個基點，購房者月供可以減少約30元，合計30年能減少利息大約10800元；若降息10個基點，相當於月供降息60元，合計節省21600元。

今年LPR曾在2月、4月兩度“降息”，5年期以上LPR累計下行15個基點，百萬房貸月供累計可省約90元。

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為何持續“按兵不動”？

經濟“V形”反轉，政策性降息告一段落

對於自4月下調後LPR一直保持不變，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這主要在於二季度以來宏觀經濟出現“V形”反轉，逆週期調節措施不再加碼，貨幣政策進入觀察期。

一方面，從報價行意願的角度，近期同業存單發行利率等中期市場利率仍保持高位，一定程度上抵消了銀行結構性存款、大額存單等負債成本下降帶來的影響。銀行平均邊際資金成本難現明顯下行，報價行下調12月1年期LPR報價加點的動力不足。

另一方面，5月以來，政策性降息告一段落，監管層轉而著力推動金融系統對實體經濟減負1.5萬億元，防範大水漫灌的同時，重點針對製造業、中小微企業實施定向滴灌。銀行可通過下調企業貸款利率定價中的“加點”部分 ，降低企業實際融資成本，減輕了通過下調LPR報價推動企業貸款利率下行的需求。

此前，工行、農行、中行、建行等多家銀行公告，8月底前對未自主轉換的存量房貸，批量轉換為LPR定價。對於銀行這一做法，市場人士分析稱，一是8月底是存量商業性房貸“換錨”的大限，二是對銀行來説，房貸利率更貼近市場水準，有利於規避風險，銀行希望深化利率市場化改革，進一步推動LPR運用，更多貸款轉換為LPR定價。

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怎樣還房貸更划算？

LPR是“隨行就市”，被批量轉換者年底前還有一次選擇機會

轉換後的貸款加點數值等於原合同最近的執行利率水準與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。有異議的客戶可在今年年底前通過多種渠道與銀行協商處理。

截至目前，今年還剩下不足10天，被“批量轉換”者還有一次選擇機會，究竟是選LPR還是固定利率會更划算？

以北京購房者周女士為例，她于2016年購房，因為是首套，當時享受了貸款基準利率（4.9%）打85折的優惠，實際執行利率是4.165%。

如果周女士選擇LPR浮動利率，先計算加點數值，為4.165%（現在的利率水準）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.635%，即周女士的房貸利率為“LPR減63.5個基點”。此後，這個加減點數保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化，直至這筆房貸償還完畢。

進一步來看，周女士的貸款重定價日為每年1月1日，按照本次12月最新報價，5年期以上LPR報價（4.65%）仍延續不變，則明年她可享受的貸款利率為4.65%-0.635%=4.015%。

如果周女士選擇固定利率，那麼將維持當前執行利率水準不變，不受LPR利率變化影響，即仍是4.165%。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱，固定利率長期確定，而以LPR為定價基準加點的方式對用戶來説是“隨行就市”，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

從目前情況看，LPR浮動利率似乎暫時略低一點，但不能一概而論，因為LPR浮動利率動態變化。如果看好未來LPR利率會大概率降低，就可以選擇轉換為LPR浮動利率，否則可以繼續選擇固定利率。

對於如果提前還款是否受影響，業內人士認為，提前還款整體影響不大，以今年5年期以上LPR累計下行15個基點計算，百萬房貸月供前後對比差僅約90元，體現了平穩過渡原則。且今年1年期LPR累計下行30個基點，相較之下，5年期以上LPR下行速度更緩慢，也與“房住不炒”整體基調相一致。

中原地産首席分析師張大偉對貝殼財經記者表示，提前還款都是有閒置資金，如果有其他收益更高的投資渠道，提前還款就不合適，如果沒有投資渠道則提前還合適。

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明年降息空間有多大？

預計全面降準降息概率不大，不排除定向降準

根據上週五（12月18日）發佈的中央經濟工作會議定調，明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支援力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效。

“現在的方向是暫停降息、邊際收緊，明年調子會順著這個走，定調不再是寬鬆。當然，不急轉彎意味著也不會驟然收緊。”如是金融研究院執行院長朱振鑫表示。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為，貨幣政策寬鬆不會再加碼，但也不會很快轉向收緊，央行仍會通過公開市場操作等政策工具來維持市場流動性的合理充裕。具體政策工具方面，預計全面降準降息的概率都不大，但不排除仍有定向降準投放流動性定向支援中小微企業及製造業的可能。

值得一提的是，一年一度的中央經濟工作會議重申“房住不炒”。中金公司宏觀分析師黃文靜表示，貨幣政策主要在防止債務擴張和避免信用緊縮之間取得平衡。在經過一段時間的監管後，如果明年樓市局部過熱風險得以有效控制，利率在當前的基礎上進一步上行的可能性不大，而信用風險升溫帶來的自發“緊信用”或需“松貨幣”來對衝。