中國證券報記者日前採訪了解到，今年以來，德國、澳大利亞、印度、墨西哥、美國等國家房價漲幅居前，年漲幅均超過5%。相比之下，以日本為代表的部分國家房價同比出現明顯下跌。

多家涉足海外房地産的機構預計，2021年海外房産有望繼續保持堅挺，日本房地産在承辦奧運會的刺激下有望扭轉2020年下跌的頹勢。租金回報率方面，不少歐美國家海外房産租金回報率維持在4%到8%之間，但海外購置稅率較高。

房價普漲

“2020年海外房産漲跌幅度不一。從監測數據看，今年德國房價同比上漲了6.6%，澳大利亞同比上漲了6.2%，印度同比上漲了5.8%，墨西哥同比上漲了5.8%，美國同比上漲了5.7%，法國同比上漲了5.5%。疫情期間，這些國家出臺量化寬鬆等政策，房價出現較明顯上漲。”經濟學家馬光遠日前在分析2020年國際房價走勢時表示。

“樓市作為經濟的壓艙石、穩定器，適用於大多數國家。從歷史經驗看，凡是經歷大的危機，樓市都不會差。全球樓市預計會延續景氣週期。”多位房地産業內人士對中國證券報記者表示。

需要指出的是，2020年日本作為發達國家中為數不多出現樓市下跌的國家，在很多房地産仲介眼裏，已經形成了價值洼地。

“日本承辦奧運會的進度受到疫情的影響。隨著明年奧運會的承辦，以東京為代表的很多賽事地區市容市貌、基礎設施都會有較大改善。加之2020年多數發達國家樓市普漲的背景下，日本卻出現下跌，存在價值洼地。預計2021年日本樓市會出現復蘇跡象，屆時將有較好表現機會。”多位海外房産銷售人員對中國證券報記者指出。

租金回報率較高

“歐美等發達國家的租金回報率普遍能達到4%以上，有些地區甚至達到8%。海外房産一般分為公寓和別墅兩類，公寓的租金回報率更高一些。”專職海外房産投資的經紀人宋悅（化名）對中國證券報記者表示，“這類房子一般打完隔斷後以出租給留學生為主，不會自住。即便是不打隔斷的，發達國家的租金回報率也普遍較高。租金高成為很多投資客戶購置海外房産的一大動力。”

宋悅介紹，為了防止海外資金炒作當地房地産，目前很多國家在海外購置房産方面對非本國居民實行了較嚴格的管控。主要表現在購房環節、出售環節和持有環節都需要繳納較高稅費。

“像加拿大的房産，非加拿大國籍購房者在購置時就需要繳納高達15%的稅費，交易成本非常高。此外，國外房産基本都是永久産權，持有房産也需要繳納較高的稅費。特別是很多發達國家，前期都經歷過房地産泡沫化。為了防止炒房，這些國家出臺了一系列調控措施，比如，在持有房産時需要繳納一定的房産稅，賣出時也要根據總房款繳納一定比例的稅費。”宋悅對中國證券報記者解釋稱。

受疫情影響大

“從成交佔比看，不管是歐美等發達國家，還是其他房價較低的國家，海外房産購置人群佔比都很低。除了移民用途外，購房者主要是以給孩子留學自住或者純粹分散投資的人群為主。各國房産交易都是以當地剛需為主，海外購置産生的需求只是很少一部分。今年受疫情影響，國外看房的人急劇減少，海外購置房産的人更是接近冰點。”某海外房産購置仲介人員李小梅（化名）對中國證券報記者表示。

李小梅指出，受疫情影響，海外線下直接看房的途徑基本被阻斷。目前海外房産購置仲介都是用VR等技術引導客戶進行遠端看房。

“有些房源是仲介自持，仲介對這類房源有一定的把控能力。但很多房源是面向全球市場，性價比較高的房源，基本都本土消化了。”李小梅介紹，“從購房流程上看，需要先通過律師事務所等機構開具海外銀行賬號，兌換成外幣後，逐步轉入海外銀行戶頭。這些步驟仲介是不管的。仲介只確認外幣何時能打到仲介的監管賬戶或者開發商指定賬戶中去，然後收取仲介費，對房産進行過戶。”

諸葛找房分析師陳霄對中國證券報記者表示，海外購置房産一般通過仲介渠道或者直接向當地開發商購買，從往年來看，海外購置房産的主要國家集中于美國、歐洲以及澳大利亞的一些國家。受到今年疫情的影響，購房者對於海外購置房産的熱情下降，投資熱情降溫。一方面，海外疫情控制仍有很大的不確定性；另一方面，當前出國航班受限制，阻礙海外購置房産。

專業人士指出，海外購置房産在購房政策和相關法規上存在很多盲區，在産權和資金安全上都存有風險，可能會出現一些經濟糾紛等問題。外匯管制也會對境外購置房産産生一定影響，當外匯管制嚴格時，就意味著海外籌集購房資金難度增大。