近日，《中共北京市委關於制定北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（簡稱“北京十四五規劃建議”），共涵蓋12部分51條內容，對北京市經濟社會發展做出系統謀劃和戰略部署。其中，在房地産領域，一大看點是“實施城市更新行動”。

實際上，近年來，城市更新被視為房地産市場存量時代的黃金賽道，眾多房企爭相進入該領域，以謀求地産開發之外的全新盈利支點。12月13日，在全聯房地産商會2020年會上，多位業內人士表示，房企佈局城市更新，在當前市場中大有前景，但如何將老舊資産點石成金、煥發出新活力、新生機，這不僅意味著機會，也是挑戰。

城市更新是內涵式發展，企業大有可為

隨著過去20年高速發展， 房地産行業正步入存量房市場。尤為體現在一線城市，在新增建設用地規模逐步下降背景下，如何去把握存量盤活、城市更新，將是未來行業發展的重要命題。隨著舊改規模逐步擴大，越來越多的房企也在加深這一板塊的佈局。

政策層面上，近年來，北京、上海、廣州、深圳等城市相繼出臺新的城市總體規劃和城市更新行動計劃，不同於以往的大拆大建，土地資源利用進入以存量開發為主的新階段，把歷史風貌保護和存量改造放在更加突出的位置。

那麼，城市更新有哪些特點呢？對此，北京天鴻控股有限公司的董事長柴志坤表示，城市更新最大的特點在於多元化、複雜性、系統性，“從多元化角度來説，首先主體較為多元化，涉及各級政府、研究機構、應用機構、企業，消費者、原住民。除此之外，其目標也是多元化，要滿足城市高品質、集約化、産業升級、美好環境等方面的綜合性要求。”

“城市更新是中國城市由粗放式發展進入精細化運營階段的一個重要體現。” 柴志坤指出，簡單而言，城市更新是在存量中求增量，以實現城市內涵發展；在傳承中求變革，實現城市功能環境的全面提升；在創新中求效率，實現城市發展新舊動能的轉化。

在柴志坤看來，不同於房地産開發，由於城市更新涉及面較廣，更多的企業可結合自身特長，介入其中，從而找到自己的舞臺。

柴志坤舉例道，“擅長設計的企業，可以切入有機更新，把既有建築改造得更有商業價值；有些企業能把握清楚地方政策，就可以做涉及老工業區、大片區的改造；還有些企業有較好的産業基礎，可以涉及大片區的産城融合項目。”

城市更新考驗資源整合和合作精神

面對城市更新的商機，越來越多的房企開始關注存量更新市場，並付諸實踐。問題在於，城市更新與傳統房地産開發有很多不同之處，房企切入城市更新賽道，在盈利模式和商務模型等方面，房企應該如何“長跑”？

“如果説以前傳統房地産開發，順應城市外延擴張，那城市更新更像是內涵式發展。”柴志坤表示，城市更新可簡單分成三類：拆除重建類，有機更新類，綜合整治類。在運營模式和盈利方式上，傳統開發主要基於短期快週轉，現金高週轉創造利潤，而城市更新主要利用長期的資本，創造長期綜合的經濟效益。

此外，柴志坤指出，傳統房地産開發的商業邏輯基本上屬於投資、建設、銷售，再複製高週轉，而城市更新的商業模式在於投資改造，長期運營，以獲取長期收益，各個項目有自己特點，在複製情況下，也會遇到各種問題。

實際上，不再是簡單的拿地-開發-賣房-拿地的模式，城市更新融入了産業、運營等思維，對於資本有著更多的要求。恰如柴志坤所言，城市更新簡單而言就是“新”，需要長週期的資金以及相關政策的扶持，尤其在老舊小區改造中，最大的問題便是資金。

不僅如此，企業在摸索適合自己的“資産運營+資本運作”有效模式時，仍面臨著不少操作層面的挑戰，這需要橫跨多個專業領域的共同合作，“城市更新另一大特點在於跨領域、跨行業，在這一過程中，需要企業有開放的思維方式，這考驗企業的資源整合能力和合作精神。”柴志坤説。

當代置業(中國)有限公司執行董事、總裁張鵬也認為，城市更新涉及各方利益，包括資本方、業主方、運營方，以及後續引入業態的商業體。在這一過程中，企業需要解決三大方面的問題：建築與建築之間的關係，其中涉及到用技術手段減少耗能等；將建築跟人結合起來，即用科技手段，分析人的行為軌跡、消費習慣等；將人和人連接起來，思考後續商業模式、更多IP能否裂變等內容。

持續、平穩健康發展至關重要

城市更新並非易事。“做增量掙錢快，做城市更新改造就是‘繡花針’。”張鵬表示，城市更新中國有較多分類，需要企業找到自己擅長且想要做的領域，把它作為一個事業真正抓起來。

在企業參與城市更新過程中，首創置業執行董事、總裁鐘北辰表示，“首先要研究清楚自己的商業模式，無論是老舊小區還是其他老的資産都是資産運營，只要是資産運營，就必須要有一定的商業邏輯。包括短期、中期、長期目標，怎麼更新，更新成什麼，如何持續平穩健康發展，是否符合商業邏輯等。”

“開發商以前賺錢較快，一個項目一開盤，資金就回來了。但運營資産的時間週期相對較長，導致其財務模型和商業邏輯完全不同。”鐘北辰表示。

除此之外，城市更新的核心是裝內容。“開發商轉型做城市更新、園區運營，要做好的最大準備在於，要給它賦予什麼內容，有內容以後創新成什麼，如何科技賦能。” 鐘北辰説。

“騰籠換鳥後，來的是什麼鳥？這些鳥行不行？這些鳥進去後唱了三天歌就飛走了，或者疫情一來就死了，也不行。持續、平穩健康發展，是城市更新里較為重要的地方，不能更新一齣，兩年以後又更新一齣。”在這一過程中，鐘北辰指出，要對得住運營方，運營方滿足後，還需要思考運營資産的主體能否取得一定的經營價值。

在遠大住工集團董事、總裁唐芬看來，城市更新要有內核，即要有産業，因為是城，不是項目或簡單的社區；一定要有內涵，即要有文化，要有城市應有的特點和特色；要有延展，即有創新、突破以及可持續發展的能力。