主城拉小旁,鼓樓濱江低密改善盤曝光,首開在即!

來源:中國網地産 2020-12-10 15:55:44

NO. 1|壹

為了讓孩子不至於輸在起跑線,很多家長會退而選擇一些引進一線名校分校的新盤。由於暫時沒有成績支撐,入手價格會比較低,但是後期價值往往可觀。

根據365二手房數據統計,今年1-11月,南京二手房掛牌價漲幅突出的數個熱門小區,幾乎都是得益於名校資源落地後帶來的補漲。

除了表格中的幾個小區外,鼓樓拉小分校施教區內二手房,短短3年內,當年“老破小”由1.45萬/㎡已漲至4萬+/㎡。

日前,該校區已正式更名為方興校區,由拉薩路小學校長嚴瑾擔任方興分校校長、書記,拉小副校長陳寧擔任方興分校執行校長。這意味從師資力量、招生計劃,以及教學課程都將受到本部領導,地位得以夯實,這也是直屬分校含金量遠高於普通分校的原因。

鏈家數據顯示,目前拉小本部周邊二手房均價約8萬/㎡,方興校區施教區範圍內某小區次新房掛牌價也已突破至6.6萬/㎡,部分二手房成交已至5萬/㎡+。

另外,今年10月份,濱江中學掛牌金陵匯文聯盟校的消息,一定程度上也讓鼓樓濱江教育配套再加碼。目前該片區在售新房較少,一直逢開盤必搶。日前,與方興分校僅一街之隔的純新盤江望潤府開放了售樓處與樣板間,吸引了大批地緣客戶以及改善到訪。

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(實景圖)

據悉,項目最快年底前首開1、2、4、6號樓(其中4號樓為人才房,僅底躍可售),約220套裝修房源,主力戶型建面約130㎡(68套)、143㎡(136套)及少量底躍戶型,全四房。

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(鳥瞰圖)

NO. 2|貳

故而名校資源是買房人關注的重中之重,但在裝修交付愈發普遍的當下,裝標也同樣具有“顏值溢價”。據置業顧問透露,項目上市將推出約5000元/㎡裝修包,升級裝修放風價預計約4.6萬/㎡。

與此同時,鏈家數據顯示,與項目一街之隔的錦繡江山花園西苑新近成交了一套建面約119㎡簡裝三房,成交均價已超5.2萬/㎡。相比較,同等配套下,價差高達約6000元/㎡。

目前市面上,從江北普通改善盤到河西大平層的裝修包普遍在2500-3500元/㎡左右。根據各家樓盤官宣數據,近期開盤的、帶裝修包的項目均取得了不錯的成績,尤其是高價位的熱門板塊樓盤,比如河西南某盤首開,約3500元/㎡裝修包的認購率高達約95%;南部新城某盤同價位裝修包的認購率也要超過9成。

這兩家樓盤的開盤現場,速遞菌也都參加過,了解到資産配置者與自住客雖然大多抱有不同的看法,但就像選擇地段一樣,對於裝修包認可度同樣很高。

選擇以上板塊的自住客大多是置換改善為主,有過首套房的裝修經驗,深知自行裝修的麻煩,期望一步到位,同時某些高檔材料的價格高昂與不易購買,並且在不找設計師的前提下,自行裝修可能真不一定能夠得上裝修包的標準。

江望潤府的裝修包設計,特邀集艾設計公司操刀,位列亞太設計公司第1名,負責的項目遍佈全球,品位更高。同時,由開發商採購渠道更廣,由其統一採購裝修和維護,集採價更低,也能保證品質統一、外立面統一,而且能減少周邊鄰里不定期裝修入住時,減少裝修污染,比如建材、噪音等,以及內部公區避免過多的二次破壞,對小區圈層與品質穩定造成影響。

對於某些賣房置換的家庭來説,自行二次裝修的話,從選裝修公司,到設計出圖,再到裝修+通風散味,少説也需要1年左右時間,選擇裝修包只需再配置床、沙發等軟裝即可入住,至少可以提前大半年,節省了一筆租金。

再看,江望潤府約5000元/㎡的裝修包,三大件配套是日本東芝的中央空調,德國博世的地暖,法國愛迪士的新風系統,在各自領域中都名列前茅,市場佔有率非常高,節能又高效。

精緻由入戶開始,海貝斯三合一智慧鎖,指紋、刷卡、機械鎖均可,搭配新多的鋼木複合轉印門,安全,且解放雙手。

開門後,感應燈即亮,轉身就能把購物袋、鑰匙等東西放在定制的一字型多能玄關櫃上,輕鬆換鞋。另外,立林的一鍵總控+可視對講,出門時,輕輕一按,燈光明滅一指掌控,且一鍵預約電梯,不用出門等候;朋友來訪時,方一進入戶大堂時呼叫電梯,行至電梯間,客梯便如約而至,安全方便。

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(樣板間實景圖)

穿過玄關,直面餐客廳一體空間。習慣上,住宅客廳照明設計都是一盞主燈照亮全場。江望潤府別出心裁的採用了無主燈設計,常見於五星級酒店。按照分區散點原則,從墻面、吊頂、地面三個界面來滿足照明訴求,比如點狀分佈筒燈+燈帶替代主燈;以墻面來反射光線,均勻不眩光;以靠近地面的燈帶來補光等等,營造靜謐舒適的居住氛圍,且不影響正常生活。

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(樣板間實景圖)

而且首開戶型均為雙開間陽臺設計,南北通透,尤其是建面約143㎡戶型四開間朝南,白天室內採光充足,空氣對流。客廳還設置了市面上較為少見的一體式內嵌書櫃;外接雙陽臺,約1.8米寬度,配置好太太自動晾衣架。此外,全屋定制墻布,預留智慧窗簾電源等設計,後期容易配置室內各種軟裝。

經過餐廳,就是廚房。廚具“5件套”,已逐漸成了高價盤的標配。其德國博世的油煙機、灶具、洗碗機及美國摩恩的凈水器、餐廚垃圾處理器,這一標準與蘇寧檀悅的配置基本相同,解決日後業主從烹飪、油煙到洗滌一系列需求。

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(樣板間實景圖)

由於廚房頻繁使用,且油煙重,所以在材質與配置上,項目都十分注重“防油煙”、“易打掃”“不易變形”這三個方面,比如吊軌移門、石英石材質的廚盆、鋁扣板吊頂、歐普的涼霸等等。

此外,抽拉式水龍頭,360°旋轉清洗;定製成品櫥櫃為高檔烤漆面板+防溢水設計+多層拉籃設計,人性化細節處理到位。

另一個使用的高頻率空間就是衛生間,選用德國唯寶的主衛一體式智慧馬桶、臺盆、浴缸,漢斯格雅的花灑、臺盆龍頭以及浴缸龍頭,摩恩地漏、洗衣機龍頭、毛巾架、紙巾架等。這是什麼概念呢?只提唯寶與漢斯格雅,名列全球十大潔具品牌榜單中,各自被譽為品牌中的“勞斯萊斯”與“愛馬仕”。

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(樣板間實景圖)

多空間收納設計,包括淋浴房的內嵌式隔層置物臺、雙開門鏡櫃等。還貼心的設計有衛浴櫃抬高、小夜燈、定制安全玻璃、防濺插座等,十分注意生活細節,且符合人體工程學。

以上動區設計更能體現生活的便捷,而休息區則更要體現舒適。主臥帶六門衣櫃,儀式感十足;實木複合地板,其耐磨性、穩定性與導熱性能都很高;高端定制現代風格墻布、床頭硬包背景墻,美觀且質感。

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(樣板間實景圖)

此外,社區整體設計有周界防護、社區防護、單元防護、入戶防護、室內防護5重安防系統,包括周界報警系統、24小時監控、人車分流、單元大堂需人臉識別、指紋密碼鎖、一鍵斷電、一鍵報警等。

縱觀周邊二手房裝修與房齡,項目都是在第一序列。畢竟,上一次裝標如此之高的項目,還是目前已收官的蘇寧檀悅,同樣緊鄰名校資源、擁江、5000元/㎡裝修包,兩者氣質頗為相似。

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(實景圖)

有業內人士表示,買得起這些高價住宅的業主大多比較在意“面子”,另外自行重新裝修的成本代價可能更大。認可小區的地段及産品,看好未來價值的自住客,不在乎多出一份裝修的錢。

那資産配置者為什麼會考慮多加成本,來買裝修包呢?

首先,我們要了解對於這些買房人,以“小杠桿”撬動“大資産”才是再正常不過的想法。比如開發商提供了裝修貸,最低零首付、5年以上的利率僅為5.33%,比首套房的利率還要低。一套建面約130㎡戶型,一個月還款僅3600左右元不到,5年要20萬,非常划算。

但這時出售該房源,裝修價款一定是包含在總房款之內的,而且隨著時間的推移,通貨膨脹、人民幣貶值等情況下,用月供3600的價格撬動65萬總價的升級裝修是最好的利用銀行杠桿。

而且不論是直接出手或是日後出租,都要考慮日後租客與接盤客的想法。要知道,現在買裝修包的客戶多為自住,待回頭小區上市流通時,市面上流通的二手房會非常稀缺,賣家更有話語權。尤其是有著“地段+學區”加持的裝修房産更易變現、出手。畢竟,後期考慮學區的大都是有需求的年輕人,追求生活品質。

即便是以後出租,升級裝修的上市租金差異可能在每月1500-2500元/㎡起,在三年限售背景下,相當於只需要多承擔兩到三年的租金。

此外,速遞菌曾針對同區域中,二手房成交價突出的小區進行了一番大調查,結果顯示,小區的品牌溢價效應越凸顯,其二手房流動性也更高。江望潤府由佳兆業、正榮聯合開發,都是南京口碑房企。此次打造的正榮潤字係産品,在南京一直時區域的價格品質標桿。

像是河西南的正榮潤峯,當年的裝修均價幾乎達到了板塊天花板,依舊“日光”。鏈家數據顯示,目前該小區均價已高達近6.5萬/㎡,且裝修二手房成交價較同區域普通裝修房要高不少。江北核心區的潤江城、潤錦城,亦是如此。尤其是正榮潤江府目前二手房最高成交價已突破5萬/㎡,天花板級別。

這也是很多人的思維的誤區,覺得升級裝修就是增加了成本,相應的空間就被壓縮。殊不知,在高端市場,低檔次裝修反而會壓縮房産升值空間。

NO. 3|參

蘇寧檀悅按最小建面約159㎡計算,總價約875萬起步。而江望潤府最小戶型建面約130㎡,升級裝修預估總價約598萬起(具體以銷許價格為準)。

並且江望潤府首開戶型也毫不含糊。主力建築面積約130㎡、140㎡戶型均為四房兩廳兩衛佈局,且南北通透,即便是二胎家庭也能住的比較舒適。其中,建面約130㎡戶型為經典的四葉草戶型,以餐廳和客廳為活動核心,四個臥室分佈于整個戶型的四個角,將互相之間的干擾降到最低。既沒有過長的走廊,也沒有華而不實的成長空間,幾乎實現了室內空間“零浪費”。

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(戶型圖)

三開間朝南、加上南向雙開間陽臺,使室內外空間更為通透明亮,藉以擴大房屋內的空間感、改善視野。另外,U型廚房、三段式公衛、多臥室帶飄窗等功能區設計,空間利用率高,且私密性好。

建面約143㎡戶型為大面寬、短進深設計,整體方正、南北通透,室內採光充足,空氣對流。空間大而有序,充分考慮主要家庭成員的需求,達到“動靜分離”、“居寢分離”的效果。


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(戶型圖)

入戶玄關、廚房、衛生間等區域預留較多收納空間,餐客廳一體更是讓活動區擴張,視野開闊。同時,南向雙開間陽臺,解放了客廳陽臺瞰景功能,270°廣角瞰景視野,也能完成生活與享受的功能分區。這裡也是採光效果以及整個室內view最好的活動區,榻榻米的地臺上設計一張升降桌,等於多出一個景觀書房、早餐桌、琴臺、遊戲棋牌桌。

同時,江望潤府打造的9棟8-18層低密産品,得房率高達得房率約83%,在這個周邊超高層與老小區並存的板塊,更易營造與之完全不一樣的生活體驗。一般高層得房率約72%,這意味江望潤府建面約130㎡戶型,套內面積約110㎡,同板塊的高層次新房建築面積需160㎡戶型才可達到。

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(效果圖)

在能力允許的範圍內,給自己最好的。除了學區、裝修包等因素,品牌房企開發的低密住宅也是被改善關注的原因,高溢價的保證。

NO. 4|肆

買房看規劃,是業內所公認的。目前政府總投資已超800億,力求將鼓樓濱江打造成南京第三個融合商務、商業、現代産業、居住等綜合功能的區域。按照規劃,鼓樓濱江將建成總面積1000萬平方米的總部樓宇及大型商業綜合體,聚集精英人流。

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(周邊配套示意圖)

好地段支撐起物業的價值,便捷的交通則使物業更加保值。有數據顯示,地鐵接駁物業比周邊普通物業房價高20%-30%左右。江望潤府與地鐵5號線方家營站(在建)距離約650m,而且與地鐵9號線大橋南路站(規劃)直線距離約1km,預計2023年建成。同時,項目附近也有多條公交線路經過,加上大橋南路、鄭和中路高架、建寧西路過江通道(在建)等道路環伺,直通江南主城、江北CBD。

經過多年發展,板塊目前商業配套已相當完善,周邊也能享受湖南路、中央門等商圈輻射。目前已有世茂52+MiniMall、大觀天地MALL、大拇指廣場、茂悅港等商業體運營,吃喝玩樂購一站即享,同時後期還將規劃建設大馬路商業街、深業漫埠等商業體,以及改造升級中山碼頭、和記洋行地舊主題商業。

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(效果圖)

另外,江望潤府所在的鼓樓濱江,地處明城墻、秦淮河、濱江“三大風光帶”交匯區,自然景觀絕佳。板塊內還有小桃園、繡球公園、獅子山、閱江樓等自然景觀和和記洋行、中山碼頭等歷史遺跡。

總結 

買房人賣房打新的背後,根源還是在於新房、二手房價格“雙軌套利”浮現。從鼓樓濱江控規來看,以江望潤府為代表的這波新房供應後,板塊核心區尤其是帶優質教育資源的可開發宅地已所剩無幾。此次鼓樓濱江好不容易打開的窗口期,稍縱即逝。

雙軌地鐵環伺+拉小直屬分校在側+擁江+品牌房企等多項優勢資源匯聚於此,感興趣的買房人不妨前往看看。

最後值得一提的是,今年下半年可謂是正榮專場,多個項目上市。除了即將首開的江望潤府外,此前,江北城南中心的潤棠府首開,熱銷之勢席捲江北,而擇址仙林的潤嵐府,作為板塊內純新住宅,也將於本月開盤!

(責任編輯:)
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來源:中國網地産2020-12-10 15:55:44
5000元/㎡裝修包的風采
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