朗詩青杉資本方旭東 堅持走最傳統地産基金這道“窄門”

來源:中國網地産 2020-12-04 09:46:47

朗詩青杉資本方旭東 堅持走最傳統地産基金這道“窄門”-中國網地産

作者:韓瑋燁 李瑩  來源:地産資管網

近幾年,開發商熱衷於“地産+基金”雙輪驅動模式,以地産基金平臺擴大表外融資能力,一方面助力土地拓展,一方面還可以獲取資本利差。朗詩控股集團旗下的青杉資本卻走了一道“窄門”---堅持做標準的地産基金。

如今,朗詩青杉資本管理的股權基金資産規模已突破120億元,管理20多個存量項目。客觀講,跟體量大的地産基金相比,其規模只稱得上適中。但在朗詩青杉資本副總經理兼基金管理部董事總經理方旭東眼裏,這條路才是穿越長週期的終極之路。

日前,睿和智庫創始人韓瑋燁與方旭東進行了長達一個多小時的對話,理性且真實,首次披露朗詩青杉資本為什麼不做“賺錢的”債權類業務。

朗詩青杉資本方旭東 堅持走最傳統地産基金這道“窄門”-中國網地産

睿問:國內多數房企集團旗下的地産基金平臺,主要的業務是地産融資,既有穩健的利潤,又可以幫母公司擴大表外融資能力,朗詩青杉資本為什麼一直沒有做此類業務?

方旭東:我們不做債權融資,主要因為它不是標準的地産基金業務,反而更像銀行等金融機構業務。標準地産基金的收入應該來源於管理費,而不是資金差價。這一點,早在5年前我們就很明確了。

睿問:也就是説,朗詩青杉資本更希望專注于標準的股權類地産基金業務?

方旭東:是的,這主要是專業性的問題。我們專注于地産基金業務,儘管私募基金牌照並未要求只能投地産業務,但我們認為不專業的事情,做了也未必能有好結果。

就像做債權業務,中國做信貸業務最專業的機構就是銀行,銀行具備10%以上的資本準備金、強大的監管催收部門、嚴格的資産抵押等優勢,也只是賺取很少的利息差,我們地産基金憑什麼比銀行賺取更多利潤空間呢?一旦市場動蕩,壞賬的風險是很大的。專業的事情必須交給專業的人來做,不專業的人偶爾一兩年能做好是因為大勢好,但不能總心存僥倖。

睿問:真正標準的地産基金業務應該如何做?

方旭東:標準地産基金業務的本質是通過管理達成資産增值,這才是我們這種企業的核心優勢與專業強項。

地産基金業務還有一個特點,就是不能保本保收益。舉例來説,在私募地産基金中,假設一名基金管理人以前有很多成功經驗,現在手裏又剛好有優質項目,吸引來了投資者,那麼這個投資者需要具備風險判斷的能力,並且是出於信任基金管理人的能力,才能達成合作。也就是説,雙方必須同時進行專業能力判斷,才能正確理解這筆投資。掙了錢,利潤全歸投資人,基金只收取管理費用,如果賠錢亦如此。

睿問:如何找到合格投資者?

方旭東:我們在募資時主要考慮兩個方面:

1.資金的來源,這部分與投資人的抗風險能力和專業性相對應。我們更傾向於選擇機構投資人,專業與專業對談。比如一個項目成本是多少,改造時間要多長,未來還需要投入多少費用,稅費、售價分別是多少,列清楚後達成一致再合作。這樣雙方對未來的收益都能了解清楚。萬一虧損,機構投資人也能承受。而且我們的項目規模也比較大,通常都是上億級別,大部分項目1-2個機構投資人就足夠了,因此不考慮散戶。

2.資金週期,一般商辦資産的盈利週期在3-5年,甚至7年,因此資金的期限一定要很長,並且能與我們同步出資,這樣是最理想的。

睿問:你們不墊資嗎?我知道很多基金都是先有項目,之後才找投資。

方旭東:我具體解釋一下,要求投資方同步出資,其實是我們將國外基金模式與國內基金模式進行了結合。在國外,通常是資金先募集到位,然後找到匹配的項目,就開始投入了,也就是資金走在項目前面。但中國的投資人不習慣這樣,通常希望先看到具體項目再投錢。我們希望改變這個模式,因此做了個“中西結合”。

睿問:國內不動産大宗交易市場一直不是很活躍,導致資産退出很困難,癥結出在哪?

方旭東:有兩個原因。首先,過去住宅開發市場增長太快,特別是房價漲幅太大,提前透支了不動産租金的增值空間。多年來租金投資回報低於房價漲幅的思維慣性,使業主寧可空置也不在乎租金,認為房産總是會增值的,自然也就不會産生交易行為了。

住宅市場價格的畸形也影響了商辦的增值空間。舉例來説,美國或中國香港等地的商辦資産,只需要1%-2%的資金成本就可以撬動高達5%-6%的收益率,那麼投資者只要賺中間的利差就可以了。但在中國,一個既含住宅又含商辦的綜合體項目,往往以住宅價格為基準,整體都偏貴,住宅部分在賺到收益退出後,商辦價格早已超出了其原有的價值,未來增長空間幾乎為零。這種情況下,長期持有商辦物業,無論是險資、REITs還是自有資金,找到“接盤俠”都比較難,因為投資人很難賺到利差了。

其次,中國資金成本太高,持有資産的租金尚不足以抵扣利息,賺錢越來越難了,市場必然不活躍。

睿問:公募REITs推出後呢?

方旭東:我個人覺得其實不那麼樂觀。按照國際案例,在REITs的框架中,每年分給投資人的分紅至少在4%-5%,那麼毛利率對應就要高到6%-7%,這就把商辦資産的中樞價格整個拉低了。特別是標桿地段的優質項目畢竟是少數,如果這些項目都很難,資質不那麼好的項目就很可能會虧錢。這也是現在很多開發商都在“甩賣”資産的原因,都怕賣晚了價格更低。

睿問:朗詩青杉資本的投資賽道是如何劃分的?

方旭東:我們的賽道沒有按照産品類型去劃分,無論是做長租公寓還是商辦,只是針對位置、體量而言的,但核心商業模式仍然是通過改造、運營使資産升值,退出時也是直接退資産,這是我們最主要的商業模式。

以長租公寓項目為例,因為疫情得到控制後,公寓市場整體比較穩定,比商辦、酒店受影響程度小,出租率和租金變化都不大,可以為我們帶來穩定現金流,我們也就願意長期持有。

睿問:很多人都在説這兩年是抄底商辦物業的好機會,朗詩青杉資本會機會性選擇進入麼?

方旭東:商辦物業與住宅開發不同,住宅開發可以在一定程度上背離經濟週期,但商辦本質上就是與經濟大勢密切相關的。前面説過,商辦主要通過租金來獲取收益,因此無論是辦公樓租金、酒店房費還是商場店舖租金,最終都得和實體經濟的經營消費掛鉤。這就導致我們在判斷商業不動産的價值時,首先要考慮租金走勢,其中,經濟大勢、就業、每人平均收入等都是租金水準的重點參考因素。

中國已經進入到了新的發展階段,未來的經濟增速以及居民消費的提升速度,都不再像以往那麼快,再疊加各種不確定因素的影響,租金水準並不樂觀。因此,去年下半年至今,我們對商辦不動産一直保持“既積極又謹慎”的態度,一方面主動挖掘具備優質潛力的項目,另一方面提高投資門檻、安全邊際等。應該説,未來3-4年內,我們都偏向機會性入手,必須足夠有吸引力、足夠安全可靠才行。我不認為企業規模足夠大就足夠安全。

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睿觀點

朗詩的願景是成為一家 “百年綠公司”,這個百年絕非靠高杠桿支撐的規模去實現的。

在漫長的時間跨度中,每家企業都會面臨無數挑戰與危機,都會發生翻天覆地的變化,最終只有財務穩健、有獨特商業模式的企業才能存活長久。

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