中國網地産訊  近日，河南省人民政府印發《關於推進産業集聚區用地提質增效 促進縣域經濟高品質發展的意見》。

《意見》提出，各地政府要合理確定産業集聚區用地規模、結構、佈局以及各類設施配建標準，不得規劃建設寬馬路、大廣場、大綠地等形象工程。産業集聚區相關規劃的空間佈局應符合國土空間總體規劃。以發展工業為主的産業集聚區，其工業、倉儲物流用地比例不得低於60%。

全文如下：

各省轄市人民政府、濟源示範區管委會、各省直管縣（市）人民政府，省人民政府各部門：

為深入貫徹落實新發展理念，全面提升産業集聚區節約集約用地水準，推進産業集聚區“二次創業”，促進縣域經濟高品質發展，現結合我省實際，提出如下意見，請認真貫徹落實。

一、堅持規劃引領，強化源頭管控

（一）嚴格規劃管理。各地政府要依據本地國土空間總體規劃（現階段為土地利用總體規劃和城鄉規劃，下同），組織産業集聚區管理機構、自然資源部門科學編制産業集聚區國土空間規劃報省自然資源廳審核同意後由本級政府批准實施；要合理確定産業集聚區用地規模、結構、佈局以及各類設施配建標準，不得突破國土空間總體規劃確定的城鎮開發邊界，不得規劃建設寬馬路、大廣場、大綠地等形象工程。産業集聚區相關規劃的空間佈局應符合國土空間總體規劃。以發展工業為主的産業集聚區，其工業、倉儲物流用地比例不得低於60%。嚴控産業集聚區工業用地改變用途，不得以編制産業集聚區各類規劃為由減少國土空間總體規劃確定的工業用地總量。嚴格規劃實施評估，實際使用各類建設用地未達到規劃總面積70%的産業集聚區，原則上不得擴區。

（二）引導工業項目入區。推行“按規招商”，確保招商引資項目符合規劃。除選址有特殊要求的，新建工業項目應全部進入産業集聚區，嚴格按照約定的投資強度、畝均産出效益以及用水、用電、用能等控制指標，確定用地規模及分期建設時序，鼓勵帶規劃設計方案供應土地。對實施“退城進園”、轉型升級的中心城區企業，優先在産業集聚區安排或者置換建設用地。對縣域內佈局分散、用地粗放的工業項目進行有序整合，引導其進入産業集聚區。支援符合條件的企業或者政府平臺公司，利用工業用地建設高標準廠房、科技孵化器等，以租賃、轉讓或者合資、合作經營等方式，為初創企業和小微企業提供發展平臺。

（三）嚴格工業用地使用標準。除生産工藝、安全生産等有特殊要求的，工業用地容積率不得低於1.0，建築系數不得低於40%，綠地率不得超過20%。土地使用權人在不改變土地工業用途的前提下提高容積率、利用地下空間的，不再補繳土地出讓價款。探索推行“工業鄰里中心”模式，鼓勵由産業集聚區管理機構組織分片集中配置行政辦公、商務展示、生活服務（含租賃住房）、停車場等配套設施。用地規模較大、確需自行建設行政辦公和生活服務設施的，其佔地面積不得超過總用地面積的7%，建築面積不得超過總建築面積的15%。

二、盤活存量土地，提升利用水準

（四）以存定增促進消化批而未供土地。落實建設用地“增存掛鉤”機制，以盤活存量確定增量，嚴格控制新增建設用地計劃指標使用。對新招商項目，應優先選址利用批而未供土地。項目已落實但因徵地拆遷、基礎設施不配套等原因不能及時供應土地的，要統籌運用財政資金、土地儲備債券資金實施土地儲備，加快徵地拆遷、補償安置、前期開發和基礎設施配套建設，創造條件加快土地供應。對土地利用現狀未改變，確實無法徵收或者不再徵收的，規範有序開展用地批准文件清理，盤活的指標、費用等可重新使用。

（五）積極穩妥處置已批未供即用土地。以建設誠信政府、優化營商環境、實事求是處理遺留問題、嚴格規範操作為原則，對2018年年底前已批未供即用的招商引資工業項目用地，經縣級以上政府組織摸排、認定、驗收，項目符合國土空間規劃和産業準入政策，且運營良好、畝均産出效益較高、履約情況較好的，可以項目開工時間為出讓起始時間，合理確定出讓底價，于2021年年底前完善用地手續，辦理不動産登記。對已批未供即用的城市公共服務和基礎設施項目用地，可將劃撥決定書直接核發給相關權利主體，辦理不動産登記。

對原依法使用集體建設用地的鄉鎮企業，在2020年1月1日前已經報批徵收土地，取得用地批准文件並依法實施徵地後，可于2021年年底前與企業直接簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱《合同》），依法辦理不動産登記。

（六）堅持以用為先處置閒置土地。對因政府原因或者信訪穩定等原因造成的閒置土地，要消除開工障礙，促進項目早日開工建設；短期內無法開工建設的，可由當地政府安排臨時使用，待項目具備開工建設條件後由土地使用權人重新開工建設。對因企業原因造成的閒置土地，要綜合運用行政、經濟、法律等措施，督促企業限期開工建設，允許企業將工業用地通過轉讓預登記、合作建設等方式進行盤活利用。因規劃調整、高壓走廊、軍事管制、文物保護、不可抗力等因素，或者政府與企業互有瑕疵，造成土地確實無法開工建設的，經協商一致，可有償收回土地使用權，或者以協議方式予以置換。企業已開工建設但未辦理建築工程施工許可證或者開工報告的，相關部門按照規定及時妥善處置後，完善建設施工手續。

對涉及司法查封或者抵押的企業閒置低效工業用地，政府要建立工作專班，主動協調司法機關、金融機構，理清閒置低效土地債權債務關係，利用土地儲備機構或者政府平臺公司“搭橋”、引入社會資本等多種方式依法處置，推進債務化解和土地資産盤活。

（七）創新模式盤活低效工業用地。研究制定低效工業用地認定標準和再開發工作方案，開展摸底調查，建立工業用地數據庫，實施動態監管，有效推進停建緩建、圍多建少、停産類項目用地盤活利用。整合創新、綜合運用相關政策，通過推行複合立體開發、成片綜合開發、更新升級開發等模式，一地一策，分類推進低效工業用地盤活利用。鼓勵、引導市場主體參與，探索建立兼顧各方利益的平衡機制，促進低效工業用地再開發。除特殊情況外，企業申請改變低效工業用地土地用途的，由政府統一收回後重新供應。

三、優化供應方式，增強保障能力

（八）實行工業用地彈性出讓。鼓勵採取彈性年期出讓、先租後讓、租讓結合、長期租賃方式使用工業用地。實行新增工業用地（含生産性服務業用地）“出讓年期不超過20年+有條件續期”的土地供應政策，土地出讓起始價可按年期折算，但不得低於工業用地最低價的年期修正價；出讓期滿，經評估符合續期條件的，可以協議方式辦理續期手續。對省級以上重大投資項目和戰略性産業項目，以及使用閒置、低效等存量建設用地的項目，經綜合評估，可在法定最高年期內合理提高彈性出讓年期。

（九）推行工業用地“標準地”出讓。建立“按標做地、明標供地、履標用地、對標管地”的“標準地”出讓制度，在全省逐步推行工業用地“標準地”出讓。出讓土地時，將畝均投資強度、畝均稅收、容積率、環境標準等控制性指標以及消防安全、配套設施等建設條件，納入出讓方案一次性公告。推行“標準地+代辦制”，大幅壓縮審批時限；探索實行“標準地+告知承諾制”審批模式，實現“拿地即開工”。

（十）促進新型産業用地發展。鼓勵各地研究制定新型産業項目配套用地政策，支援其總部、研發中心、設計中心、檢驗檢測中心、結算中心等用地。在符合控制性詳細規劃的前提下，新型産業用地可複合、相容利用，其中産業佔地面積不低於70%、産業計容建築面積不低於總計容建築面積的80%，出讓起始價可按照相應土地用途評估價、物業自持比例等綜合確定。新型産業項目達到《合同》和《工業項目“標準地”履約監管協議》（以下簡稱《協議》）約定條件後，在符合法律、法規的基礎上，允許按照相關規定對産業用房辦理不動産分割登記和轉移登記，配建的生産生活服務設施不得分割轉讓、抵押。

四、建立長效機制，促進土地高效利用

（十一）完善土地要素二級市場配置機制。加快土地二級市場建設，制定建設用地使用權轉讓、出租、抵押實施細則，搭建城鄉統一的交易平臺，依法落實減稅降費政策，降低交易成本，促進土地要素順暢流通，提高存量土地資源配置效率。規範工業用地分割轉讓，標準廠房可按照獨立使用的幢、層等權屬界線封閉空間為基本單元分割，各地要限定最小分割面積，不得改變土地和房屋用途；除《合同》（或者《國有建設用地劃撥決定書》，以下簡稱《劃撥決定書》）約定不允許分割的宗地外，鼓勵對能夠單獨出具規劃設計條件、設置獨立出入口、滿足消防安全條件，且已達到《合同》（或者《劃撥決定書》）和《協議》約定條件的宗地，經批准後可進行分割轉讓或者由政府有償收回後重新供應。

（十二）建立工業項目用地全生命週期管理機制。加強土地在使用期限內的全過程動態監管，通過完善工業用地産業準入、畝産效益評價、土地使用權退出等規則，圍繞事前管標準、事中管達標、事後管信用，按照“誰提出、誰負責、誰監管”的原則，將項目建設投入、産出、節能、環保等要素納入日常管理範圍。探索實施項目履約保函制，履約保函可以金融機構保函形式提交。完善以信用為基礎的監管體系，對嚴重失信或者不配合落實政府閒置低效用地處置政策的企業，按照相關規定實施聯合懲戒。

（十三）完善節約集約用地獎懲機制。以存量低效用地盤活為重點，土地高效利用評價為載體，節地水準、産出效益雙提升為目標，開展産業集聚區“百園增效”行動，對行動成效顯著的予以激勵，對工作推進緩慢的進行問責。組織開展産業集聚區土地高效利用評價，對評價結果好的，給予新增建設用地指標獎勵，優先支援其調區、擴區和升級；對評價結果差的，核減其新增建設用地指標，暫停其新增建設用地審批。各地要加強組織領導，強化部門協同，細化配套政策，制定嚴密程式，營造輿論氛圍，綜合施策、積極穩妥全面推進産業集聚區用地節約集約、提質增效。省自然資源廳要加強督促指導，將各地工作情況納入自然資源督察範圍，及時研究解決工作推進中遇到的問題，重大情況及時向省政府報告。對履行監管職責不力，造成土地違法事實嚴重的地方和個人，嚴肅追究相關責任。

全省各類高新技術産業開發區、經濟技術開發區以及工業園區用地參照本意見執行。

附件：1.河南省工業用地“標準地”出讓管理辦法

   　　2.河南省推進低效工業用地盤活若干措施

河南省人民政府

2020年11月21日

附件1

河南省工業用地“標準地”出讓管理辦法

第一條　為深化土地資源市場化配置改革，推動我省産業集聚區提質增效，促進土地節約集約利用，結合我省實際，建立工業用地“標準地”（以下簡稱“標準地”）出讓制度，實施全生命週期管理，制定本辦法。

第二條　“標準地”是指在完成區域評估的基礎上，對國土空間規劃（現階段為土地利用總體規劃和城鄉規劃）確定為工業用途的國有建設用地，明確畝均投資強度、畝均稅收、容積率、環境標準等控制性指標作為“標準”的擬出讓宗地。

“標準地”出讓是指按照“標準”實施儲備土地開發，帶“標準”出讓土地，同步簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱《合同》）和《工業項目“標準地”履約監管協議》（以下簡稱《協議》），企業按“標準”用地，各有關部門對照“標準”實施全生命週期聯合監管，形成“按標做地、明標供地、履標用地、對標管地”的出讓制度。

第三條　産業集聚區管理機構應當按照《河南省政府辦公廳關於實施工程建設項目區域評估的指導意見》（豫政辦〔2019〕10號）要求，統一組織對區內土地勘測、礦産壓覆、地質災害、節能、水土保持、文物保護、洪水影響、地震安全性、氣候可行性、環境現狀評價等事項實施區域評估，成果共用應用；對符合區域評估成果適用條件的單個項目，各行業主管部門直接使用相關區域評估成果，不得要求申請人再單獨組織評估評價。

第四條　對擬作為“標準地”出讓的宗地，按照“標準地”使用的各項要求，實施前期開發整理、基礎設施建設和公共服務設施配套，形成産權明晰、配套完善、條件優越、滿足“標準地”使用各項要求的優質用地。

第五條　市、縣級政府在土地供應時，應當組織發展改革、工業和資訊化、自然資源、生態環境、住房城鄉建設、稅務等部門按照不低於省定標準，制定“3+N+1”控制性指標體系，納入土地出讓條件，並在出讓公告中一同發佈。

“3”即畝均投資強度、畝均稅收、容積率，由省相關部門制定分區域、分行業最低準入標準，並定期發佈。

“N”即畝均産值、就業人數、行政辦公及生活服務設施配建標準、安全生産要求、環境標準（包括空間準入要求、污染物排放標準及排放總量管控要求、環境品質管控標準和行業準入要求）等其他控制性指標，由各地根據實際情況確定，並實行動態調整。

“1”即出讓年期。實行“標準地”出讓的工業用地，出讓年期原則上按照不超過20年設定，期滿經評估可以協議方式辦理續期手續。

第六條　用地企業取得“標準地”後，在與自然資源部門簽訂《合同》的同時，與産業集聚區管理機構簽訂《協議》，明確約定期限內應滿足的開發建設條件，投産、達産要求以及達不到約定標準應承擔的違約責任，直至項目退出等管理內容。産業集聚區管理機構或者市、縣級政府相關部門根據項目的實際情況，可以約定實施項目履約保函制或者採取其他市場化措施，促進“標準地”高效利用。

借鑒“最多跑一次”改革經驗，在企業自願的前提下，産業集聚區管理機構選派專人無償為“標準地”項目提供全流程或者部分審批事項代辦服務。對通過事中事後監管能夠糾正不符合審批條件的行為且不會産生嚴重後果的審批事項，應當實行告知承諾制。市、縣級政府組織相關部門明確並公佈實行告知承諾制的審批事項清單及要求，申請人在簽訂《合同》《協議》時同步簽訂《“標準地”企業信用承諾書》，相關部門根據申請人的信用承諾等情況直接作出審批決定，實現企業“拿地即開工”。

第七條　用地企業應當按照《合同》《協議》約定，按時開工竣工，按期投産達産。

未能按照約定時間開工竣工或者投産的，用地企業可以申請延期一次，簽訂補充協議，重新約定開工竣工或者投産時間；逾期仍未開工竣工或者投産的，承擔相應違約責任。

第八條　各地要建立健全全覆蓋、全過程、全鏈條的監管體系，由産業集聚區管理機構牽頭對照“標準”，組織實施聯合監管。

項目竣工後，由住房城鄉建設部門負責牽頭組織建設工程竣工聯合驗收。未通過聯合驗收的，要督促指導項目業主單位限期整改（整改期最長不超過2年），並落實有關懲處措施。

項目達産後，在約定期限內，由産業集聚區管理機構牽頭組織有關部門對《合同》《協議》約定的指標進行一次性聯合達産驗收。未通過達産驗收的，要督促指導項目業主單位限期整改（整改期最長不超過2年），並落實有關獎懲措施。整改後進行達産復驗，對仍達不到標準要求的，要引導項目限期協商退出。

竣工聯合驗收和達産驗收具體辦法，由市、縣級政府組織有關部門制定。

第九條　産業集聚區應當根據《合同》《協議》和績效評價結果等實施工業用地退出。對符合《合同》《協議》約定的退出土地使用權情形的，出讓人可按照約定收回建設用地使用權。對地上建築物的補償，可事先在土地出讓合同中約定採取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置。對符合《合同》《協議》約定、允許轉讓土地使用權的，受讓人可依法進行土地使用權轉讓，《合同》《協議》約定的權利義務隨之轉移。

第十條　省自然資源部門應當會同相關部門，依託省政務雲、政務服務網和省級數據共用交換平臺，建立全省“標準地”全生命週期資訊管理平臺，産業集聚區管理機構應當將《協議》《合同》履行情況納入資訊管理平臺，做到省、市、縣三級資訊共用，實現各有關部門聯合監管和“雲上管地”。

第十一條　發展改革部門應當會同有關部門將工業用地開發利用情況納入企業誠信體系，將信用誠信企業、信用不良企業分別列入省社會信用體系建設“紅名單”和“黑名單”，推送到省公共信用資訊平臺和信用中國（河南）網站，實現信用資訊開放共用。

第十二條　按照試點先行、分步實施的原則，有序開展“標準地”出讓工作。2020年在鄭州市、開封市、濮陽市和長葛市先行實施，其他有條件的地方可同步實施；到2021年年底，在全省推開，並探索向其他投資項目延伸推廣。

市、縣級政府可結合當地實際，根據本辦法制定具體實施細則。

附件2

河南省推進低效工業用地盤活若干措施

低效工業用地盤活是指按照相關規定和程式，各地政府及其相關部門、産業集聚區管理機構通過産業轉型升級、土地重組回購、“騰籠換鳥”、“退二優二”、提高容積率等方式，以提高土地利用效率和投入産出水準為目標，實施土地二次開發或者再利用。為加快推進産業集聚區低效工業用地盤活工作，進一步提高土地節約集約利用水準，促進産業集聚區“二次創業”和縣域經濟高品質發展，結合我省實際，制定如下措施。

一、規範認定，摸清低效工業用地底數

（一）規範認定標準。低效工業用地是指佈局散亂、設施落後、利用粗放、用途不合理、産業落後、停建停産的權屬清晰存量工業用地。主要包括三種類型：

1.産業轉型類：國家禁止類、淘汰類産業用地，不符合環保標準和安全生産要求的工業用地，轉型升級及“退二優二”“退城進園”工業用地，政府列入“關停並轉”範圍的工業用地。

2.粗放用地類：投資強度、容積率、建築系數、畝均産出、畝均稅收等控制性指標明顯低於地方行業平均水準的工業用地，圍多建少存在大面積空閒土地的工業用地。

3.停建停産類：企業處於停建緩建或者停産半停産狀態，超過2年未産生主營利潤的工業用地。

低效工業用地認定標準由市、縣級政府組織産業集聚區管理機構和發展改革、工業和資訊化、自然資源、生態環境、住房城鄉建設、稅務等相關部門，根據國土空間規劃、産業政策、經濟狀況、企業生産經營等情況制定，並公佈實施。

（二）摸底調查建庫。按照《河南省城鎮低效用地再開發工作實施方案》要求，市、縣級自然資源部門會同相關部門，組織開展産業集聚區低效工業用地專項調查，建立低效工業用地數據庫，經省轄市、濟源示範區、省直管縣（市）自然資源部門審查匯總後，報省自然資源廳備案入庫。

（三）制定盤活方案。市、縣級政府以節約集約利用土地為目標，以專項調查成果為基礎，圍繞推動産業集聚區提質增效，統籌産業結構升級、提升産業鏈、培優産業集群等因素聚焦主導産業，依據國土空間規劃及相關規劃，充分銜接産業集聚區發展規劃，按照城鎮低效用地再開發規劃編制要點，組織編制産業集聚區3—5年低效工業用地盤活利用方案，明確目標任務、規模佈局、性質用途、時序安排、保障措施等內容。産業集聚區低效工業用地盤活利用方案經上一級自然資源部門審核後，由同級政府批准實施，並向社會公佈。

二、分類盤活，促進土地高效再利用

（四）複合立體開發。鼓勵在符合國土空間規劃的前提下，利用現有工業用地建設先進製造業、新基建、生産性及高科技服務業、産品改良、産學研合作、創業創新平臺等國家支援的新産業、新業態項目，實施立體開發、複合用地。

（五）成片綜合開發。原土地使用權人、再開發實施主體、政府儲備機構或者投資平臺通過重組、收購等方式，集中連片綜合盤活相鄰多宗低效利用地塊。

（六）更新升級開發。通過政府引導、市場主導的方式，促進停建停産類企業逐步轉型升級，實現“退二優二”，重新盤活利用原低效工業用地。

三、多策並舉，加快推進低效用地盤活

（七）實行過渡期政策。利用現有工業用地進行轉型升級，建設國家支援的新産業、新業態、新行業項目的，經市、縣級政府批准，可繼續按原用途使用土地，過渡期為5年，期滿後依法按新用途辦理用地手續。

（八）土地價款及稅費相關政策。綜合利用地上地下空間，原土地使用權人在不改變土地工業用途的前提下，利用地上地下空間適當提高容積率的，不再補繳土地出讓價款。通過政府引導、市場主導的方式，原土地使用權人重新盤活利用原低效工業用地，新上工業項目為政府鼓勵類或者重點扶持類的，可按照規定享受有關稅收優惠政策。

（九）分割轉讓及登記相關政策。鼓勵圍多建少類低效工業用地企業將空閒土地分割轉讓或者由政府依法收回後重新利用。分割轉讓工業用地，涉及標準廠房的可按照獨立使用的幢、層等權屬界線封閉的空間為基本單元分割轉讓，但不得改變土地和房屋用途；涉及新型産業項目的，在達到《國有建設用地使用權出讓合同》和《工業項目“標準地”履約監管協議》約定條件後，允許對産業用房依規依約分割、轉移登記，生活服務設施不得分割，以共用形式取得土地使用權的不再單獨分割。

（十）成片綜合開發相關政策。原土地使用權人、再開發實施主體、政府土地儲備機構或者投資平臺通過重組、收購等方式，集中連片綜合盤活相鄰多宗低效利用地塊，確需自行建設生産服務、行政辦公和生活服務設施的，其佔地面積不得超過項目總用地面積的7%（建築面積不得超過總建築面積的15%）；涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星土地，可一併改造開發，但單宗零星用地面積原則上不超過3畝、累計面積不超過改造開發項目總面積的10%，根據申請可依法依規將分散的土地合併登記。零星土地涉及新增建設用地及國土空間總體規劃（現階段為土地利用總體規劃和城鄉規劃，下同）修改的，可納入批次用地依法報批。

（十一）倒逼盤活機制政策。逐宗明確低效工業用地（尤其是停建停産類）盤活期限，到期後仍未完成的，結合省發展改革委企業分類綜合評價結果，實施差別化資源要素價格配置政策，對供水價格、供電價格、污水處理費等適當提高，對供水量、供電量等相應限制；對企業分類綜合評價結果為C類的企業，禁止安排新增用地。各地要細化用地、用水、用電、用能和排污等政策措施，形成優勝劣汰的差別化政策機制，提高工業用地畝均産出效益。對未按期完成盤活開發的企業及其控股股東，限制其報名參與其他土地競買，取消涉企財政補助獎勵政策，倒逼企業主動退出。

（十二）其他配套政策。因産業政策變化等原因造成項目無法繼續實施的，由市、縣級政府統一依法收回，並按照國土空間規劃和“退二優二”的要求，重新安排使用。市、縣級政府要積極拓寬融資渠道，支援金融機構創新金融産品，充分發揮社會資本作用，加大低效工業用地盤活資金投入。充分發揮市場配置作用，積極引導低效工業用地進入二級市場轉讓盤活，降低低效工業用地退出、交易及企業並購重組環節的交易成本，促進土地要素流通。

市、縣級政府可結合實際制定具體實施細則。産業集聚區以外的低效工業用地盤活可參照執行。