要從源頭杜絕爛尾樓的産生，改革商品房預售制度勢在必行。

11月23日，江西省住建廳、江西銀保監局聯合印發《關於進一步加強商品房預售資金監管工作的通知》（下稱“《通知》”）。《通知》明確提出，房地産開發企業在申請商品房預售許可前要確定監管銀行，並以樓棟為基本單位開設預售資金監管專用賬戶，預售資金應全部存入預售資金監管專用賬戶。

實際上，除了江西，多地已出臺加強商品房預售資金監管的新規。尤其是疫情之下，不少房企的銷售受阻，財務風險急劇攀升，通過挪用商品房預售資金的方式拆東墻補西墻。監管部門此舉意在從加強商品房預售資金的監管入手，確保資金只用於本項目建設，不能隨意支取，進而保障房地産市場平穩、健康發展。

多地出臺新政 加強預售資金監管

所謂商品房預售資金監管，是指由房地産行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房地産開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

從新規的內容來看，江西發佈的《通知》與福建省9月15日的條款基本一致。福建省住建廳公佈《關於加強商品房預售資金監管工作的指導意見》指出，要切實加強商品房預售資金監管，夯實城市主體責任，要規範預售資金繳存和撥付行為，專款用於工程建設，確保房地産開發企業按時交付竣工驗收合格的商品房，保護購房人合法權益，防範化解房地産金融風險，減少和避免“爛尾樓”的發生。

為此，貝殼研究院首席分析師潘浩表示，此次江西省預售資金監管政策是省級的指導意見，嚴格意義上並不算新規，在細則上根據省與省之間的差異有所調整。

早在2010年10月26日，北京市住建委印發《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，正式拉開了各地新房預售資金監管的序幕。此後10年間，各省市關於預售資金監管政策層出不窮。雖然各地的規定不斷出臺，但是很多地方的商品房預售資金監管形同虛設。

尤其是2020年疫情突襲加劇了商品房預售資金的違規挪用。在此背景下，各地監管部門紛紛亮劍。

據中國網地産不完全統計，2020年以來共17個省市出臺加強商品房預售資金監管的相關政策。其中，江西、昆明、福建、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州等多地相繼出臺或完善商品房預售資金監管的相關規定，而惠州、汕頭、淮安市淮安區等地則發佈商品房預售資金監管徵求意見稿。

可以預見，商品房預售資金監管的加強，有助於通過專款專用防止房地産開發項目爛尾，維護購房人利益，從而保障整個房地産市場的良性發展。

多維度規範 政策各有側重

中國網地産梳理髮現，以2020年各省市相關政策為例，內容主要集中于四個方面：一是要求開發商開設商品房預售資金監管專用賬戶；二是要求開發商與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議；三是對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度；四是在預售資金使用方面按照工程進度支取相應比例的資金。

從開設資金監管專用賬戶方面來看，2020年以來桂林、福州、銀川、石家莊等城市印發《商品房預售資金監管辦法》，均規定房企應在監管銀行開設監管專用賬戶，原則上一個預售項目只能開設一個專用賬戶，惠州、衢州的《監管辦法》規定一個開發項目最多開設不超過兩個賬戶，汕頭市每個商品房項目(含分期建設項目)的專用帳戶總數最多可有3個。 

此外，桂林、福州、銀川、石家莊等城市印發《商品房預售資金監管辦法》均規定開發企業需簽訂兩方或三方監管協議。長沙、惠州規定開發企業需與監管銀行簽訂監管協議，汕頭、桂林、銀川、石家莊等規定開發企業需與監管銀行、監管部門簽訂三方協議，協議內容主要涵蓋預售資金的監管範圍、使用情況、監管方式等。 

在預售資金監管額度方面，長沙、惠州、長春、荊州、汕頭等城市規定根據房地産開發企業的信用狀況、綜合實力等情況，實行差別化管理。具體來説，對信用較好、綜合實力較強的房地産開發企業，降低資金監管比例；對信用較差、未正常履約的房地産開發企業按較高額度予以監管。

來源：貝殼研究院

從預售資金的留存比例看，不同城市在取得預售許可證、建設層數、主體結構封頂、竣工驗收、交付使用等不同節點設置了不同的監管留存比例。

總體來看，銀川、福州的監管力度較大。以主體結構封頂為節點看，預售資金留存比例要求分別為30%和40%。而桂林、長沙的監管力度相對較低，以結構封頂為節點看，預售資金留存比例要求分別為 10%和 8%。以竣工驗收為節點看，汕頭、桂林的資金留存比例要求較低，均為5%；福州資金留存比例要求最高，為15%。 

過去，商品房預售資金被開發商挪用屢見不鮮，尤其是三四線城市較為明顯，一旦開發商的現金流緊張，旗下大量在建樓盤或將面臨停工爛尾。因此，多地文件中也多次提及“專款專用”。業內人士分析，把購房款存入監管賬戶，對房地産市場的預售制體系來説，是一次深刻的變革。

然而，也有一些業內人士認為，監管部門或監管銀行很難核實房企的真實銷售情況，如果房企私下收取費用，還是會架空預售資金監管政策。因此，應當讓房企每月如實報告銷售情況，進而核查購房款是否及時、足額納入監管。此外，在資金支取上，預售資金監管銀行都與開發商有業務合作，讓這類銀行去監管開發商，也容易出問題。銀行方面需要真正落實第三方監管職責，一旦項目出現問題，要承擔監管不到位的責任。

江西此次出臺的《通知》也提出，房地産開發企業存在購房款未進入或未全額進入監管賬戶、收取其他名目款項、逃避或變相逃避監管、提供虛假證明材料等行為的，由監管部門責令限期整改；逾期不改或整改不到位的，暫停該項目的預售許可或商品房網簽、備案，並記入房地産開發企業信用檔案。

潘浩也表示，預售資金監管主要針對爛尾樓的預防以及供應的提效。爛尾樓如同土地市場中的閒置用地，需要整體盤活，穩定新房市場供應，解決市場問題存在的滯後性。

值得注意的是，相關部門對房地産行業的監管正不斷升級。除了商品房預售資金監管外，今年還出臺了針對重點房地産企業的資金監測和融資管理規則。而監管的持續加強，將助力房地産行業的可持續發展。