11月18日下午，證監會發佈消息稱，同意深圳市特發服務股份有限公司（下稱“特發服務”）于創業板首次公開發行股票註冊。

不同於以往的審批核準制，註冊制讓企業上市的門檻大大降低。而特發服務此次創業板獲批註冊，無疑將開物業公司創業板註冊制的先河，預計將深刻影響到後續一大批物業公司的選擇及物業管理行業的整合發展。

港股大門敞開 上市潮洶湧

提及物業公司的上市潮，其標誌性事件當屬彩生活于2014年在港股上市。自此，物業公司的上市猶如被打開的潘多拉魔盒，一發不可收拾，熱潮持續至今。僅2020年，便有融創服務、世茂服務、金科服務等頭部物業公司紛紛上市，而恒大物業、華潤萬象生活等頭部公司預計也將於年內上市。至此，行業頭部物業公司中，除了萬物雲、龍湖智慧服務、金地物業、長城物業等少數幾家企業外，其他頭部物業公司均已登陸資本市場或正加速奔向資本市場。

物業管理行業走向資本市場的過程中，港股往往是大部分企業的首選。由於A股對關聯交易的嚴格審核以及較長的上市週期，一方面堵死了大部分物業公司A股上市的可能性；另一方面也使得想要快速融資從而率先完成卡位戰的物業公司望而卻步。

截至11月19日，自彩生活上市伊始至今，在35家上市物業公司中，共有32家于港股上市，佔比超過90%。

而這種格局的形成，除了港股不甚關注物業公司的關聯交易外，也與港股較低的上市門檻有關。

以發佈2019年年報的25家上市物業公司為例，營收低於10億的物業公司均誕生於港股，數量達到9家，其中還有3家物業公司的營收低於3億。

以宋都服務為例，在規模極為有限的情況下，雖然首次遞表失效，但宋都服務火速二次遞表，目前仍未見下一步的反饋。而宋都服務此舉讓眾多營收及在管面積有限的物業公司也萌生了登陸資本市場的野心，並將港股作為上市的首選。

除了已經上市或即將上市的物業公司外，目前處於排隊或明確宣佈即將分拆上市的物業公司數量持續維持高位。公開資料顯示，目前尚有建發物業、融信服務、陽光城物業等近10家物業公司或遞表或宣佈即將分拆上市，港股物業公司上市熱潮依然洶湧。

雖然物業管理行業正在發生分化，新晉上市物企只要未曾破發即算表現優異。但對於大部分物業公司特別是存在較高關聯交易的物業公司而言，即使像第一服務等新晉上市的物業公司跌幅頗大，部分企業甚至超過40%，但其較高的市盈率相較地産主業仍然存在不小的溢價空間。以目前上市的35家物業公司為例，市值最高的碧桂園服務近1300億，雖較其市值最高點回調近20%，但市值仍超過碧桂園集團市值一半有餘。因此，預計很長一段時間內物業公司港股上市熱潮將持續，特別是在針對重點房地産企業的資金監測和融資管理規則出臺之下。

A股門檻頗高 創業板破局影響深遠

與港股上市的火熱局面迥異，A股上市物業公司一直較為稀缺，這與A股對關聯交易的嚴格要求密不可分。

而A股物業公司上市的破冰源於南都物業。2018年2月1日，A股物業第一股南都物業正式登陸資本市場，引發資本市場追捧。在此之前，碧桂園服務也曾加速衝刺，試圖成為A股物業第一股。但這一切在2017年年末戛然而止，碧桂園服務宣佈暫停其在上交所的IPO。相關人士分析，過高的關聯交易比重是碧桂園服務暫停IPO的重要因素。對此，碧桂園服務方面表示，撤回原因為中國審核監管機關近期的政策變動、碧桂園物業服務擬調整其業務策略方向及擬進行碧桂園物業服務的股權架構調整。

雖然南都物業的上市引起廣泛關注，但此後一年多時間裏，A股再無新物業公司上市，直到新大正出現。

2019年12月3日，新大正成功在深交所中小板上市。公開資料顯示，新大正為重慶最早成立的第三方物業公司之一，長期專注于城市公共建築與設施的管理運營，業務範圍遍及全國16個省份28個城市。

其後的2019年12月16日，招商積余重組更名暨上市儀式在深圳證券交易所舉行，A股上市物業公司數量達到3家，並持續至今。

轉折往往發生的很突然。

今年11月18日，特發服務於創業板獲批註冊，猶如一顆石子，在平靜的水面激起了無數漣漪，其核心在於創業板註冊制的特殊性。

早在10月31日，國務院金融穩定發展委員會會議指出，要增強資本市場功能，全面實行股票發行註冊制，建立常態化退市機制，提高直接融資比重。

以南都物業及新大正為例，其上市採取的方式均為核準制。此種模式之下，物業公司申請上市前，需要提交材料由監管部門審核，監管部門會對發行人材料真實性、投資價值做出判斷，不符合條件的禁止上市。而公開資料顯示，監管部門對物業公司的關聯交易、營收等均有較高的要求，由此導致大部分物業公司選擇港股作為首要選擇。

而在註冊制下，監管部門只負責審查發行人提交資料是否符合資訊披露義務，不管公司品質如何，不會禁止證券發行。

相比于核準制度，股票發行註冊制更注重形式性審查，充分體現出市場化改革的大方向。隨著全面實行股票發行註冊制，市場資源配置的效率將不斷得以優化與提升。

在此背景下，對物業公司而言，也將迎來重要的發展契機。除了在資本市場上市將更為容易，且排隊時間以及上市成本明顯縮減外，企業亦可以及時解決融資問題。

這也是特發服務借道創業板的主要意義所在。特發服務之後，預計將有越來越多的物業公司嘗試在創業板註冊上市，物業管理行業有望掀起一股創業板註冊熱潮。

隨著上市物業公司數量明顯增加，資本市場的資金有可能更加聚焦頭部優質物業公司。但對不少規模及營收較為有限、自身特色並不鮮明的物業公司而言，卻存在股價不斷邊緣化的風險，港股物業公司兩極分化也愈發嚴重，上述態勢極有可能在A股重演。

行業加速整合 基本面成關鍵

除了影響物業公司在資本市場的表現，物業公司創業板註冊破局也將對企業自身發展及物業管理行業格局産生深遠的影響。

公開資料顯示，物業公司上市募集資金主要用於收並購及市場拓展。隨著各上市物業公司紛紛發力收並購及市場拓展，物業標的價格水漲船高，收並購價格不斷提升。

10月4日，藍光嘉寶服務公告稱，以2.13億收購上海兩家物管公司90%股權。根據測算，藍光嘉寶服務此次收並購標的估值遠超行業平均水準。

其後的11月13日，新大正公告稱，民興物業完成了股東股權轉讓的工商變更登記手續。本次工商登記變更完成後，新大正持有民興物業100%股權。

當以非住宅為主的新大正發力收並購時，物業管理行業整合加速趨勢已然顯現。在資本裹挾下，物業江湖恐再變天，行業整合的步伐將大大提速。

收並購之外，市場拓展已然一片紅海，物業公司新增存量項目利潤率不斷走低。廣東物協當值執行會長楊國賢透露，現階段物業公司的利潤空間很低，大部分處於5%-8%之間，住宅有時連3%的利潤空間都沒有。

對於大部分小微型物業公司而言，在頭部物業公司及上市物業公司紛紛參與競爭的當下，能否持續生存發展需要打上一個大大的問號，同時物業管理行業優勝劣汰的步伐亦將提速。

無論是奔向港股市場，還是通過核準制登陸A股市場，亦或是紛紛跟隨特發服務通過創業板獲批註冊形式實現上市，物業公司的資本之路正變得愈發暢通。在此背景下，如何應對隨之而來的收購及兼併整合大潮、如何發掘自身的特殊性、如何樹立自身的品牌與特色，愈發成為物業公司生存與發展的關鍵一環。