近期，多家房企傳出有關子公司分拆上市的消息，9月，建發國際宣佈建發物業擬分拆上市，10月19日與20日合景悠活和世茂服務通過港交所聆訊後相繼開始招股。業內人士表示，2020年可謂是物企的能力建設年，疫情給行業帶來更多發展機會，眾多物管企業充分證明了其在各業態管理服務及社會責任等多方面的價值。同時，物業管理服務領域在不斷擴大，服務模式也在不斷創新。從“社區內”到“社區外”，這幾年，從有邊界的社區拓展到無邊際的社會治理，物業管理行業邁入了“大物業”時代。

物管板塊市盈率

普遍高於地産母公司

自2014年6月彩生活作為“物業第一股”上市以來，物管行業不斷發展，上市物企規模不斷增加。今年房企旗下物企分拆上市相關的消息密集。目前，物業服務企業的管理方向已從住宅延伸至寫字樓、商業、園區、醫院等各類非住領域，物業服務企業自身的管理規模結構正在發生變化，而逐漸涉足城市服務等新興領域，將會極大增加企業的管理體量。

克而瑞統計數據顯示，前三季度，規模擴張仍然是物企發展的核心，從24家披露數據的上市物企來看，平均增速為33.58%，其中13家物企增速高於平均值。規模的增長帶來業績的上揚，但物企之間的分化日益明顯。截至2020年6月底，30家上市物企合計在管面積達到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米。從營業收入來看，2020年上半年30家上市物企整體收入達到398.8億元，平均營收為13.3億元。碧桂園服務營收最高，為62.7億元，全年業績在上市企業中有望成為首家破百億的物業公司。從30家物企整體表現來看，碧桂園服務、綠城服務等8家物企高於均值，11家物企營收在5億元以下。

2020年，受新冠疫情的影響，雖然資本市場整體表現不盡如人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。從市值方面看，截至2020年9月30日，30家上市物業市值總額4307億元，從市盈率角度看，物業服務企業市盈率大多超過20倍，普遍高於地産母公司。

20多家房企子公司

分拆上市取得進展

值得關注的是，“上市”是今年物企資本市場的關鍵詞，截至三季度末，上市物企已達30家，而據不完全統計，目前已有20多家房企子公司分拆上市取得進展，其中，8家成功登陸港股市場，1家即將掛牌，2家正在招股，11家遞交招股書，3家已公告擬分拆上市。相較前兩年，房企子公司資本化動作明顯加速。2019年以來包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用於收並購等方式實現戰略擴張。結合已知部分企業的上市計劃，四季度有望繼續新增多家物業公司遞表，全年上市企業數量或創新高。

今年涉及分拆的25家房企中，分拆物業管理板塊的房企有22家，其餘3家分拆上市的子公司主營業務分別涉及文旅、代建和園林與建築裝飾行業。業內人士表示，“融資新規”下，子公司分拆上市有助於緩解房企財務壓力。監管部門調控房企有息負債的政策出臺後，大多數房企必須調整債務結構。通過分拆上市，房企可以降低資産負債率，也可以出售子公司股權獲得現金流入，而分拆子公司發展壯大後，母公司的估值也將有所提升，實現融資的良性迴圈。

事實上，目前行業仍處於向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業仍具有較大增量空間，高增長仍會持續，未來2~5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長和品質提升的關鍵階段。