中國證券報記者日前對北京地區商住房市場走訪發現，受限購政策影響，北京地區商住房成交慘澹，新房樓盤普遍存在滯銷。很多在售的樓盤是2017年限購政策出臺前入市的，目前仍在銷售，這些新房樓盤已經有二手房入市交易，價格存在較大的“倒挂”現象。部分樓盤常年銷售慘澹，相關公司為了增加現金流，將項目已經做了抵押，導致新房無法正常網簽。還有的項目為了吸引客戶，將本應該全款銷售的房款做成首付分期支付，分期時間最長可達兩年，存在違規銷售的現象。

兩三個月賣一套

“項目是2016年最高點時開的盤，最高達到5.5萬元/平方米，當時均價也要到5萬元/平方米。現在項目一手房賣3萬元/平方米，依然賣不出去。”位於南五環地鐵附近某頭部房企開發的商住新房銷售人員王平(化名)對中國證券報記者表示，“很多當時的銷售人員都辭職了，現在基本上兩三個月能賣一套。”

據王平介紹，項目在開盤初期一度賣得十分火爆。項目當時拿地容積率比較高，樓盤單棟建設的密度較大。雖然前期銷售火爆，但是限購來臨時，每棟都剩下很多房源。“一層樓大概有24戶，銷售火爆時每個樓層都有出售，但也遺留了較多的房源。如果是住宅，這些年早就清盤了。商辦項目嚴格執行限購，一手房只能賣給公司，很難在短時間內做到清盤。”

“這個項目是精裝修，還有燃氣，裝修也是奔著居家過日子用的，如果真的拿來當辦公用房，可能還真的需要另外裝修。”有看房者對中國證券報記者表示，“沒有限購前，我就來看過房，當時可以個人名義貸款買。因為覺得房子設計成LOFT，對年紀大的人不太方便就沒買。現在價格已經跌了一半了，但只能以公司名義買，並且得全款。”

上述看房者稱，現在之所以來看房，是看到項目近期又進行了促銷，但是還沒有來得及註冊公司。銷售人員説註冊公司不著急，網簽之前註冊好就可以。現在這個階段主要是交定金和“首付”款，後續手續可以幫著一起做。

項目存在抵押

中國證券報記者進一步了解到，很多商住房新房項目之所以不嚴格要求購房者資質，允許購房者註冊公司環節“慢慢來”，和項目已經做了抵押，無法進行正常網簽有關係。

以位於北五環某商住房項目為例，中國證券報記者了解到，項目開盤時間超過5年，限購之後銷售一直不理想，開發商為了緩解現金流壓力，將樓盤做了抵押。解抵押時間要到兩年以後。

“目前認購的客戶只需要交5萬元的定金，一個月之內交足50%的房款。如果有公司資質的，就等著交完房款一起走網簽。如果沒有公司，可以在這段時間註冊公司，做好資質。”上述樓盤銷售人員對中國證券報記者表示，“外地的公司也可以購買，只要是公司就可以，註冊起來也很方便。但是，由於註冊公司需要成本，空殼存續也需要交一定的費用，而公司持有房産是需要繳納房産稅的。這些原因導致很多人不能接受註冊公司買房這件事。”

當中國證券報記者問及不能網簽是否可以正常入住時，上述銷售人員稱，不能以業主的方式入住。但如果有特殊需要，可以先簽一份租房合同，以租房的形式入住，然後等正常網簽。但是，這部分租金是需要業主自己承擔的。

價格倒挂嚴重

中國證券報記者觀察到，不少新房樓盤已經有二手房入市。這些二手房業主在購買一手房時，價格普遍較高，因此掛牌二手房時有較強的市場預期。另外，目前北京商住房限購政策規定，二手商住房可以出售給有購房資質的個人。相比只能賣給公司的一手商辦類新房，二手商辦房具有一定的客戶優勢。

“當時買新房的時候每平方米接近6萬元，現在雖然開發商每平方米賣3萬元，但我的心理價位還是每平方米賣6萬元。”某商住房持有人李方(化名)對中國證券報記者表示，“開發商每平方米賣3萬元只能賣給公司，個人不能買。我的二手房可以賣給交夠五年北京社保或納稅的個人，可以不賺錢，但是不能虧錢。現在不太著急用錢，總能遇到合適的客戶。”

但是，仲介對於這類二手房卻並不熱情。“我們從不主動推薦自己的客戶買這類二手房。這類房子，無論是新房還是二手房，都需要全款買。如果有這些錢，不如拿來做首付貸款買住宅。除非有特殊需求，或者真的用作辦公用途，可以考慮這類房子。”位於南五環某頭部仲介對中國證券報記者表示。

“另外，我們和很多開發商的商辦項目沒有什麼合作，因此即便是新房客戶我們也不會去引導。”上述仲介人士對中國證券報記者表示。

這一説法得到了很多開發商銷售人員的印證：“項目已經是賠錢狀態，不可能再和仲介簽合作協議。即便仲介能帶來增量看房客戶，對於限購政策也是束手無策。我們駐場人員每銷售一套房能拿到幾百到幾千元的提成，但是到了仲介人員那裏，就不是這個數了。”

中國證券報記者走訪發現，由於商住房項目土地容積率高，開發商拿地成本較低，雖然項目普遍存在滯銷，但是開發商普遍對商住房拿地熱情很高。另外，很多住宅土地競拍時，需要連帶拍下商住地塊，用於配套設施建設，因此新開商住房項目一直未停止。而新開項目陸續入市，定價普遍較低，使得限購之前入市的項目去化難度進一步加大。