根據國家統計局數據，9月南京新房環比持平，同比上漲4.3%。南京商品房房價的上漲，明顯被限價壓制。

從9月熱門板塊上市高去化樓盤，已可窺見一絲端倪：蘇寧檀悅不到5萬/㎡，華著蘭庭不到4.5萬/㎡、揚子江金茂悅不到3.3萬/㎡……像很多首次賣房置換的人，手握約100-200多萬，標配建築面積約100㎡+三房起。

然而，成本無形中增加了，大批買房人被“拋棄”。速遞菌的朋友，同樣在業內的C女士就是如此。

一河之隔的中央科創生活區，均價“3”字頭起，價差達百萬，給了很多首次置換的買房人高性價比的選擇。據悉，世茂璀璨睿灣馬上加推，戶型建築面積約95㎡-138㎡，裝修交付。

這一消息傳出後，河西、軟體谷等區域的客戶涌入售樓處，不乏有很多二批次沒搖中購房人抓緊時間來諮詢樓棟、樓層、價格等資訊。

（效果圖）

NO. 1｜壹

搖不中仁恒、夠不上河西、大校場，江寧“潘西”轉戰中央科創生活區

去年四季度，C女士的丈夫工作調動到河西，C女士也于去年年底轉到雨花臺區工作，乘公交、轉地鐵上下班，就要花費2-3個小時在路上。加上不定時加班的工作特性，每天都疲於奔波。

兩人一合計，換房！

身價：賣房款200萬左右

要求：靠河西近、臨地鐵、大戶型的性價比樓盤

經過1個月的走訪調查，C女士最終將目標放在了城南的仁恒城市星光與大校場機場板塊的華著蘭庭。雖然總價略高，但C女士自信從家人、親戚處週轉10-20萬，“墊墊腳”還是夠到門檻的。

然而，先後兩次報名仁恒城市星光，她都無奈陪跑，華著蘭庭“墊腳”都夠不到門檻了。手握200多萬，卻意外落得“高不成低不就”的困境。

“之前，我也看不上這裡，老覺得這裡落後。但今天開車過來，這裡簡直太有生活氛圍了，道路開闊、乾淨整潔，到河西很近，商場、菜場等都有”。在項目售樓處，速遞菌偶遇了同樣來踩盤的C女士。

（西善橋實拍圖）

對比過周邊樓盤，C女士憑藉自己從事房地産的經驗，一眼就瞄準了板塊熱度很高的世茂璀璨睿灣，且對建築面積約138㎡四房戶型情有獨鍾。交談中，她坦露了自己認為世茂璀璨睿灣可以買的3個理由：

首先，項目市場認可度高，地段價值預期、産品價值等得到了肯定。

再者，原本只能選擇仁恒城市星光建築面積約100㎡戶型或是河西80-90㎡二手房，在世茂璀璨睿灣完全可以選擇建築面積約138㎡四房戶型，一步到位。

最後，一站地鐵河西南，夫妻兩人上下班不用堵車，而且共用河西、軟體谷的商業、醫療等配套利好；鄰里階層集中在高知圈層，更純粹。

NO. 2｜貳

日均百人看房，世茂璀璨睿灣5月開盤當天售罄

“我們做房地産的，也知道限價盤出清後，能如此高人氣樓盤基本都在河西、江北核心區、紫東核心區等等，或是有套利空間、或是價值潛力高的板塊。朋友C女士對著速遞菌侃侃而談，一看就知道做了不少功課。

世茂璀璨睿灣從2017年11月首開至今，兩開兩捷，熱度持續高漲。尤其是，項目上一次5月底的開盤，共吸引1730組買房人報名搖號，中簽率低至約14.7%。

（開盤現場圖）

根據媒體報道，這些買房人很多都是在河西、軟體谷工作的社會精英。項目加推房源開盤當天即賣光，超1500人陪跑。

高人氣盤的誕生，絕非偶然。4月份以來，新房庫存長期佔據高位，樓市分化愈發嚴重。加上近期樓市調控收緊，房票愈發珍貴，致使買房人觀望情緒濃厚，選擇也會更加嚴謹，含金量更高。

項目從3季度開始釋放第三次加推資訊，客戶隨即蜂擁而至，工作日期間也有不少客戶來訪，週末期間更是絡繹不絕。據開發商數據，近期週末兩日到訪人數600組+，當天意向登記人數達200組+，熱度可見一斑。據了解，其中相當一部分來訪客戶是華為、中興等公司員工、河西現業主，甚至也有來自南大、東大乃至清華大學等名校的教授、博士，高知分子云集。

據悉，世茂璀璨睿灣已領7、8號樓銷許，共計256套，戶型建築面積分別約95、117、119、138㎡，兩梯四戶，馬上開盤。

（世茂璀璨睿灣鳥瞰圖）

戶型圖 

戶型圖 

戶型圖 

戶型圖 

NO. 3｜參

一宅一生，世茂建築面積約138㎡提前鎖定年度神戶型

在二手房市場上，好戶型的溢價很明顯，這也是很多戶型“封神”的原因。

“如果不考慮未來學區，將來很長一段時間我都不要考慮換房。而且我也挺喜歡大戶型的、不擁擠，我可以在陽臺養養花，練練瑜伽。就算是以後想要‘二胎’，帶上父母也能住的很舒服，一宅一生”，目前連“一寶”都沒有的C女士憧憬道。

（戶型示意圖）

的確，置換客群在5年、10年、20年後，家庭結構基本都會發生巨大變化，孩子的出生、成長，老人的加入，夫妻對於生活空間的新要求，都會令一成不變的住宅拙荊見肘。從二人世界，到“二胎”家庭，世茂璀璨睿灣建築面積約138㎡戶型都可以通過空間的不同規劃，森係住宅體系設計，“大而多功能”，來契合每一個人生階段的具體需要。

南向面寬約13.3米，全天候採光，觀賞約1400㎡中央公園；

四開間朝南，放在4-5年前的河西南算得上是高配，如今也是改善優選。建築面積約138㎡整體大開間短進深設計，南向約13.3米寬的採光面，瞰景視野大，且南北通透。

尤其是建築面約138㎡戶型所在的8號樓，可説是景觀樓王，與前排3號樓間距近約80米，完全無遮擋影響，全天候採光，主次臥270°瞰景視野，俯瞰約1400㎡中央公園景觀。

約6.7米寬景雙陽臺，功能多變，戶型全明；

雙陽臺設計，南向約6.7米寬景雙陽臺，可放置約3台跑步機，或容納約9個懶人沙發一字排開。這也是整個室內view很好的區域，既解放了客廳外接陽臺瞰景的功能，也能利用榻榻米的地臺搭配一張升降桌，等於多出一個景觀書房、琴臺、遊戲棋牌桌。

全明設計，包括衛生間、餐廳等每一個空間都有採光通風的窗戶，待在室內也不易感到悶熱。這在大多數戶型中，都無法實現，甚至是個別大平層。

約25㎡客廳空間，孩子遊戲的“天堂”、姐妹們的茶話室；

不論是老人還是小孩，在客廳的時間多過臥室。該戶型社交會客廳面積約25㎡，餐客廳一體式空間，足可容納約4台斯諾克球桌，約等於1/2個羽毛球場。加上陽臺空間，幾乎抵得上一間酒店套房，孩子在家裏就能奔跑、遊戲。

室內為“十字軸”動線設計，將家政洄遊與主客動線分開，更多私密空間。臥室分佈在客廳兩側，互不打擾。主臥套房設計，獨立衛浴，避免早期搶衛生間的尷尬；還預留了較大衣帽間空間，女主人的“心頭愛”。

N+1百變空間，“新風+地暖+中央空調”三大件齊備

室內設計有多重收納系統，入戶玄關設計有壁櫥，廚房、衛生間都設計有大量收納空間，更有N+1百變空間，小面積大作為。比如廚房旁的多功能家政空間較為超前的設計，常見於北京、上海等強一線城市，這一空間可與廚房合併，也可單獨作為儲物間、書房使用。

另外，建築面積約138㎡戶型裝標為愛迪士新風系統、林內的地暖、三菱海爾重工的中央空調，三大件齊備。另外，灶具與潔具統一使用方太、科勒等品牌，燈具為歐普LED節能燈具，基本都是國內知名品牌。

NO. 4｜肆

一站地鐵河西南，約120億足球小鎮建在“家門口”，房價可期

“離河西近，以後兩人上下班都方便，我以後可以做地鐵，他可以開車。而且以後這裡土地留白多，未來建設發展起來，不弱于南京現在的很多板塊”，C女士指著區位圖上的地鐵、商業等規劃説道。

（實景圖）

一橋河西，岱山東路北延線年底前將通車，地鐵在側

從地圖上看，中央科創生活區與河西南僅一河之隔，規劃有5條過河通道和2條軌道交通線互通，其中岱山東路北延線預計將於年底前建成，直線距離約1.4km，從家裏出發，一橋通達，近享河西配套。

（示意圖）

世茂璀璨睿灣西側就是在建的地鐵7號線，預計2021年年底建成，一站地鐵直達河西，兩站之後可換乘寧和城際，前往軟體谷，這也是C女士工作的地方。

（示意圖）

地處金融科創環，承接約100萬高知人群

按照C女生的説法，“很多跟我一樣在軟體谷工作的，還有在新城科技園、烽火大廈等園區的人都在這裡買的。以後鄰居都是差不多的年齡、教育階層，社區活動肯定也是同圈層的人一起，有共同話題，説不定還能遇到客戶、同事”。

的確，世茂璀璨睿灣所在的中央科創生活區，地處兩橋板塊的中心位置，也正位於軟體谷、河西中部和魚嘴CBD共同形成了“金融科創環”內，是集科技研發、商貿商務、文化、居住等功能于一體的高度産融發展地區，未來可承載約110萬人群的住房需求。

（示意圖）

往北，已集聚了新城科技園、烽火大廈、廣告産業園等眾多園區的河西中部，以及阿里巴巴、小米科技、科大訊飛人工智慧研究院等集團加盟的河西南部，再加上未來的金融聚集區的魚嘴CBD，整個河西將覆蓋約76萬的商業辦公人群；

往東，軟體谷也已聚集了IBM中國軟體授權培訓中心、潤和軟體、中興通訊、華為科技等國內外知名軟體企業，將覆蓋約34萬的商業辦公人群。

約5萬方商業街區+足球小鎮（規劃）加持，吃喝玩樂一條龍

商業方面，區域內除了規劃有3幅純商辦用地，世茂璀璨睿灣項目將建體量約5萬方街區商業配套（在建）。目前已與9大商家意向簽約，包括中商羅森、漢堡王、樂刻運動、超級物種、小胖子功夫龍蝦、樂高、小廚娘淮揚菜、寶鎮教育、硬腿子佛跳墻，步行至樓下可滿足基本生活所需。

（效果圖）

醫療方面，省婦幼保健院（規劃）也已簽約入駐雨花臺區（資訊來源：雨花臺區2020年土地招商推介會），一河之隔就是河西兒童醫院、明基醫院兩大國際化醫院，為家人健康保障護航。

此外，在世茂璀璨睿灣西面直線距離約500米左右，就是3月政府重點推介的國際足球小鎮（規劃），預計投資約120億，總用地面積約66.67萬方（相當於約93個足球場的面積），一個集專業球場、足球學校、市民足球比賽場地、小型高爾夫球場、賽車場、購物中心、休閒商業街為一體的項目。

（示意圖）

慾望相當立體的C女士，在全面了解世茂璀璨睿灣後，覺得是十分契合自己的置業標準，甚至不打算再等仁恒城市星光的再次開盤。據悉，她已經成功報名項目此次開盤，“不想再等，趕緊入手早點安定下來，而且還款壓力也相對（買仁恒城市星光）小得多”。

總結

當下，南京樓市不缺房源，看房的人也在增多，然而實際成交量不高。除了預算不夠、門檻上漲等因素外，買房市場下，樓盤地段、産品戶型與品質同樣是不可或缺的一環。

世茂璀璨睿灣承載著“一橋河西+地鐵7號線（在建）+森係住宅體系産品”等優質資源的項目，是買房人用真金白銀選擇的結果。