在過去很長一段時間裏，北京“吸血論”一度成為網路觀點的主流。不可否認，環京區域反哺北京是後者發展不可缺少的因素之一。但是，伴隨國內城鎮化進程的加速，城市間聯繫緊密，複數城市開始組團發展，城市群概念成為地區發展主流。

近年來，京津冀一體化進程加速，以北京這一特大型城市為首，正在對周邊産生帶動效應。特別是北京在疏解非首都功能的過程中，將産業、機構、物流基地等過去承載過多的對象輸入到周邊，輔以逐步完善的交通網路，加速了區域間的人口流動。

以此為背景，固安、永清、霸州組成的“南三縣”，正在借勢崛起。

區域核心競爭力——經濟水準

一片區域的發展，離不開人口的支援。而吸納人口流動最為重要的因素，即是區域的經濟水準。人們向高能級城市靠攏，蓋因高經濟活力區域擁有更多的擇業機會、更高的平均薪資；另一方面，大量的人口流動進一步推動了城市的發展，二者可謂是相輔相成。

從整體發展速度而言，北京的南城落後於北城，西邊又落後於東邊。雖然有相應的歷史原因，但更大程度上在於招商引資間的差距，進而影響了區域間的經濟發展水準。

這也令三河、大廠、香河組成的“北三縣”先於“南三縣”走進了人們的視野，特別是燕郊，作為與通州隔河相望的區域，歷經幾度熱炒變為著名的“睡城”。

不過，北京西部與南部在近年來發展規劃不斷，特別是坐擁北京經濟技術開發區的亦莊以及擁有臨空區、自貿區、綜保區“三區”耦合優勢的大興。

在京南迅速發展的同時，“南三縣”的發展自然也不甘於人後。借助北京優勢，“南三縣”不僅承接了北京的部分産業，更因地制宜地發展起帶有特色的産業，形成了獨特的産業鏈。這為區域的招商引資創造了良好環境，隨之而來的即是人口的流入與進駐，以及配套的興起。

不難發現，與加劇北京潮汐效應的燕郊不同，“南三縣”的建設底板不在吃土地增值紅利的短期投資上，而是注重通過産業帶動區域經濟活力，進而吸納北京外溢人口，形成吸引長期投資的良性迴圈。

可見，北京南部將迎來高速發展，同時將對區域周邊的“南三縣”帶來利好，區域極具發展潛力。

“南三縣”之首——固安

“南三縣”之中，最具優勢的地區是固安，首要因素在於其擁有三者中最為明顯的地緣優勢。

雖然在人們的認知當中，地段要素已不再佔據區域價值的絕對地位，而伴隨城際交通的蓬勃發展，客觀上也削弱了空間距離上的優勢，衡量兩地間的遠近更多要看耗時多少。然而，我們依然不能忽視地緣優勢享受的發展利好，以及人口遷徙的意願。

遵循這個邏輯，位於天安門正南50公里，距離大興國際機場僅10公里的固安，無疑是“南三縣”中最具吸引力的區域。

地緣優勢放大了固安在交通上的規劃紅利。首先，北京大興國際機場首家跨省市的異地航廈落地固安，正是看中了其與大興國際機場距離較近的優勢，解決區域的快速值機需求。同時，固安將依託北京新機場臨空經濟圈，承載協同發展的區域與規劃優勢，最大程度享受到大興國際機場在未來20年內累計超過8.6萬億元的經濟貢獻。

其次，固安與北京間的城際交通正在形成體系化、網路化的特徵。短期來看，今年年底即將開通運營的京雄城際鐵路，線路途經固安東站，將以250-350公里的時速把固安納入到北京通勤半小時圈內。長期來看，今年投入建設的雄安至北京大興國際機場快線（R1線），將實現大興機場與北京地鐵的對接，進京無需換乘，可實現20分鐘到大興機場，30分鐘到達麗澤商務區，1小時左右到達北京金融街等核心地區。

重要交通設施的落成將進一步縮短固安與北京的時空距離，固安也將因此成為北京南部工作人群的選擇之一——比起在市內受潮汐效應的通勤之苦，軌交直達來的更為快速便捷。

有了地緣和交通上的便利，如何通過産業將吸引來的人口留下就成為了固安的下一步課題。

為此，固安抓住科創板正式落地的機遇，在固安新城範圍內規劃打造面積6.4平方公里的“京南科創谷”，全力提升産業生態，打造京南科創孵化策源地。同時，固安充分利用其地緣與交通優勢，在西側打造永定城智慧物流樞紐項目——京津冀固安國際商貿城。

據悉，一期項目總投資超過68億元，整體投入運營後可容納萬餘家廠商進駐，年商品交易量將超過千億元。待商貿城一期、二期全部投入使用後，入駐商家預計達6萬餘家，年客流量預計超過1.5億人次。據初步測算，永定城的商貿板塊年交易額將超過1.8萬億元人民幣，帶動就業人口超30萬人。

隨著招商引資力度的加大，固安的配套建設也在加強。醫院、學校、商業綜合體、五星級酒店等等，或已落成，或在未來規劃之中。

值得一提的是，對標固安如火如荼的産業建設，其在公共配套方面也在朝著長期化、可持續發展努力。特別是在教育方面，固安努力優化教育適齡結構，提升當地一貫制教育學校的比例。例如固安引入的北京八中、南開學校等優質教育資源，都將涵蓋小學、初中、高中的12年教育階段。

柏悅府——環京市場産品力標桿

近年來，越來越多的房企注意到人們對美好生活的追求，對自身的定位也由單純的開發商轉變為承載更多責任的服務商、運營商。特別是在後疫情時代，人們對於住宅産品的需求有所升級，不僅追求優質的地段，而注重服務品質的物業、周邊豐富的配套已經逐步進入人們的選擇範圍之中。

伴隨國內的城市化進程不斷提升，在一個區域內扎堆出現競品的情況已屢見不鮮，一個項目的地段優勢往往會被稀釋。當下，高品質住宅正在逐步從北京涌向周邊區域，但從整體市場來看，環京區域仍舊缺少令人眼前一亮的優秀産品。追本溯源，項目間的競爭終究落腳到産品層面，産品力成為了從競品中脫穎而出最為重要的因素。

作為深耕環京區域17載的專家，孔雀城不僅見證了固安的發展脈絡，更將凝聚其心血與經驗的産品推向這片廣闊的市場。

在園林景觀的打造上，項目以蘇州網師園為藍本，深研江南園林景觀精粹，打造永定河畔新中式美學大宅，將江南美景溶于其中。通過“正面山水·左亭右廊·花木環繞”的園林佈局，讓居住者一入園，便可褪去社會的喧囂與疲乏，回歸私密寧靜的生活本源。

進入居所，孔雀城充分利用80-125㎡的建面空間，以全明空間設計、精緻廚房、家庭互動趣味寬廳、雙明衛乾濕分離空間等貼心設計為居家生活保駕護航。生活之外，更有幾分情趣——屋內擁有的貫穿式雙面寬全尺度大陽臺，讓人在放鬆身心的同時，亦可俯瞰院內“彩霞浮水面，錦鯉戲蓮花”等江南意境的園林景致。

與此同時，項目周邊是豐富的配套資源。以20.5萬方的中央公園作為中心，周邊涵蓋幸福港灣商業集群、五星級福朋酒店、萬達影院等商業業態，大湖公園、生態公園、幸福薈等綠化配套。

這正是孔雀城在打造項目上一以貫之的邏輯：從産品本身入手，通過打造符合當地文化的優質産品，注入豐富的配套資源，進而從環京市場的破局。

而對消費者來説，固安的區域發展潛力是巨大的，那麼深耕固安的孔雀城，無疑將是京南置業的好選擇。