“萬科物業與戴德梁行兩家公司成立了商業物業板塊的合資公司，這個合資平臺是在萬科物業體系內運營的，因此，構建了萬科物業的住宅空間、商企空間和城市空間等業務”，在10月17日萬科北方區域媒體交流會上萬科物業首席執行官朱保全坦言。

今年5月，萬科物業明確了其空間服務的“三駕馬車”模型，分別為CS社區空間、BS商企空間以及US城市空間。隨著空間服務業務不斷夯實，萬科物業的版圖也逐步浮出水面。

萬科物業+戴德梁行 瞄準不動産全價值鏈

萬科物業始於1990年，此後在社區服務領域確立了自身的品牌優勢及服務口碑。“10年前，我從萬科地産到萬科物業，當時萬科物業的辦公室對面有一個深圳的甲級寫字樓正在招租，即全球排名第一的物業公司世邦魏理仕向全球招租。當時我就想，10年以後，上面能不能寫上萬科物業向全球招租，這個夢想在去年得以實現”，朱保全如是説。

夢想的背後，亦是萬科物業的野心。作為國內物業公司的領頭羊，萬科物業覬覦資産管理已久，並進行了諸多嘗試，此前也在商企領域積極嘗試，但一直未取得令人滿意的成績，直到與戴德梁行合作。

實際上，每每提及國內頭部物業公司與世界五大行的異同，資産管理無疑是一個繞不開的話題。

具體來看，在住宅物業領域，頭部物業公司優勢愈發明顯，並有逐步取代世界五大行的趨勢；在寫字樓等其他物業領域，頭部物業公司也日趨成熟，雙方的差距不斷縮小；而在資産管理領域，與世界五大行相比，頭部物業公司存在明顯的短板。

正是這種差異，萬科物業選擇與戴德梁行進行合作，共同探索物業管理行業的未來發展。“五大行經歷了200多年的發展歷程，它們所走過的路以及對於物業管理和資産管理的理解都與我們不同。從業務板塊來看，物業管理和設施管理是他們營收最大的板塊，同時它們還有資産評估、租賃、大宗資産交易、工廠管理、城市開發諮詢、城市房地産研究報告等業務，這些都是中國物業公司目前所不具備的”，朱保全分析道。

談及萬科物業與戴德梁的合作，萬物梁行董事長李慶平表示，萬科物業與戴德梁的交易分為兩部分，第一部分萬科物業在戴德梁行的全球總部投資了4.9%的股權，成為戴德梁行的重要産業股東；第二部分是萬科物業把PM和FM業務條線和戴德梁行以上兩個業務條線合成一家新的公司，這家新的公司由戴德梁行推薦CEO，萬科物業控股並表。

“作為一家百年老店，戴德梁行用100年以上的時間積累了很多技術標準、指導文件，現在和萬科的指導文件已經超過了1000份。用100年的時間去迭代、優化項目管理指導文件，構成了我們很強的管理底蘊。除了技術環節外，指導文件還告訴我們如何在一個簡單的服務中長期做到可持久，這也是整個管理體系文件的基礎”，李慶平進一步透露。

由此可知，萬物梁行作為合資公司，其背後一端是萬科在國內的客戶優勢，另一端是戴德梁行在國際的客戶優勢，同時把萬科物業過去的服務優勢注入到合資公司中，把戴德梁行最擅長的資産交易能力也疊加起來。基於雙方優勢的疊加，萬物梁行有望成為大中華區商企服務的旗艦，實現不動産全價值鏈佈局。

據悉，自今年1月7日正式投入運營以來，萬物梁行已經實現了快速的增長。截至9月底，萬物梁行新增了140個項目。目前，萬物梁行管理面積超過1億平方米。第三方數據顯示，萬物梁行已經是中國相關領域管理規模最大的物業公司。此外，疫情期間，萬物梁行向全球100個國家的同行輸出寫字樓復工手冊，這些都意味著雙方投後整合取得了成功。

與此同時，國內商企業務發展空間巨大，萬物梁行有望成長為細分領域的巨頭公司。在朱保全看來，“如今，國內開始做非主營業務的外包，無論是企業還是政府，現在都在做這件事情，所以這留給了萬物梁行極其廣闊的市場”。

除了國內市場，巨大的國際市場也在向萬物梁行招手。“如果將來中國的物業公司要走出國門，就需要利用國際語言，而戴德梁行恰恰具備這一優勢”。

城市空間子品牌有望落地 服務半徑不斷擴大

今年5月，萬科物業高調宣佈出圈，朱保全在《致全員信|新十年》中提及萬科物業已經確立了CS社區空間、BS商企空間以及US城市空間等業務架構。

尤其是城市空間業務，早在2018年5月24日，萬科物業就有所佈局。彼時，與珠海大橫琴投資有限公司正式簽署戰略合作框架協議，雙方共同組建珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司。

7月31日，萬科物業聯合橫琴新區、北京大學等發佈了《“物業城市”白皮書》，進一步強化了自身在城市空間領域的地位。而在白皮書發佈前後，萬科物業已陸續落子廈門鼓浪嶼、深圳坪山區、武漢江漢區、江門人才島、鄭州二七區等一二線城市。至此，萬科物業在一二線城市的城市空間領域已經取得領先地位。

雖然城市空間業務已在萬科物業內部得以明確，但並未有相關的子品牌發佈，而在交流會上這一謎底也被朱保全揭曉。他指出，“未來萬科物業會發佈有關城市服務方面的品牌。今年萬科物業商企空間業務的收入規模約為45億元，社區空間會超過百億元，可以為集團帶來15億元的利潤”。

繼萬科物業、萬物梁行之後，萬科物業城市服務方面品牌的發佈有望為其業務版圖補齊最後一塊拼圖。

相比社區空間，商企空間以及城市空間方面的拓展也擴大了萬科物業乃至整個物業管理行業的管理半徑，其背後的廣闊市場也引發了不少業內人士對物業管理行業未來將超過房地産行業的熱議。尤其是隨著物業分拆上市持續推進，其在資本市場引發的漣漪更是一波未平一波又起。

朱保全直接否認了上述看法。他説，“有人會説中國物業管理今天甚至早晚有一天會超過地産，其實我個人並不這麼認為。在過去二十年裏，中國房地産行業蓬勃發展，招募吸納了中國最優秀的人才，你不能説今天物業管理行業經過短暫的資本催生，就覺得這個行業會有變化”。

“1981年在深圳出現了國內第一家物業公司，但是世邦魏理仕有247年的歷史，高力國際有237年的歷史，如今合作的戴德梁行也有231年的歷史。如此看來，今天中國的物業管理其實才剛剛開始。39年的歷史説長不長，如果説未來房地産市場真的走向存量市場，中國的物業管理行業要走的路其實才剛剛開始”，朱保全補充道。