經濟日報-中國經濟網北京10月16日訊 房改以來，房地産行業蓬勃發展，住房需求旺盛，房價上漲。房地産行業的高回報吸引了大量資金，地産行業規模迅速擴張。與此同時，地産行業的有息負債規模也快速增長，地産企業和居民個人的杠桿率不斷攀升。隨著新一輪地産調控的到來，地産行業迎來“供給側改革”，加速地産企業之間的“優勝劣汰”。對於房地産企業的投資研究，市場人士譚雲峰認為，要從宏觀、中觀、微觀三個視角共同出發。

從宏觀視角方面，譚雲峰表示，房地産行業在宏觀經濟和金融環境中，都具有重要作用。經濟方面，房地産行業擁有廣泛的上下游，因此地産行業在國民經濟中的比重較大，是推動經濟的重要力量。金融方面，房地産是信用發生器，一方面房地産相關貸款餘額佔金融機構全部貸款餘額的佔比高達51%，另一方面大部分抵押貸款（包括個人抵押貸款和企業抵押貸款）的抵押品多為房地産，因此房地産在金融社會的信用鏈條中具有重要地位。抵押貸款量和地産價格之間具有非常強的反身性，地産價格上漲意味著押品價值上漲，帶動信用擴張，通過反身性促進押品價值的進一步上漲。同理，地産價格下跌意味著押品價值下跌，會造成信用緊縮和地産價格的進一步下跌，連續的信用緊縮有可能導致通縮甚至蕭條。

在中觀視角，譚雲峰指出，房地産行業的開發流程需要2-3年的建設週期，這個過程需要投入大量資金，因此房地産行業是典型的資金密集型行業。隨著房地産行業融資渠道的逐漸擴充，越來越多的資金涌入地産行業，房地産行業整體的負債水準逐漸攀升，行業金融屬性逐漸增強。截至2020年6月，房地産開發資金合計8.3萬億，自籌資金為2.7萬億，僅佔比30%；房地産相關的貸款餘額為84.5萬億，超過全社會貸款餘額的一半。房地産市場的規模十分巨大，並且涉及到社會生産的方方面面，已經將宏觀經濟、金融體系捆綁在一起，房價和房地産信貸成為影響經濟金融體系穩定的重要因素。2016年，我國房價達到新一輪週期高點，房地産市場出現了系統性金融風險隱患。由此，為了維護房地産市場的溫和發展，我國房地産市場迎來了“史上最嚴厲的調控”。央行、銀監會、住建部等部門陸續對房地産融資的渠道、方式、額度、條件等作出嚴格規定，推動房地産行業去杠桿和防風險工作。2017年11月，資管新規意見稿出臺，直接指向非標融資和通道業務，房地産融資渠道被急劇壓縮。近期的“三道紅線”政策，進一步確定地産行業從“加杠桿”時代走向“去杠桿”的時代，房地産行業開始“供給側改革”，行業的競爭格局由原來的“存量博弈”加劇為“優勝劣汰”。因此房地産企業需要通過自身經營戰術和戰略轉型，首先實現“降負債、降杠桿”的行業要求，在此基礎上謀求新的發展。

由此，房地産企業的微觀分析越來越重要。譚雲峰説，微觀個體分析包括橫向對比和縱向分析兩個角度。橫向對比是為了掌握企業在行業中的位置，需要對企業的盈利能力、運營能力、償債能力、成長空間、企業性質、公司治理、地域佈局等定量指標和定性指標進行歸納。縱向分析是為了掌握企業後續發展方向，需要按照時間軸概念分析企業近幾年來在融資、銷售、回款、戰略等方面的變化，從而判斷企業的核心優勢和核心風險。房地産企業的金融屬性體現在經營杠桿、財務杠桿、合作開發杠桿，房企的負債類型包括顯性債務和隱性債務，隱性債務的存在使得放地産企業財務報表並不能完全展現企業的資産負債全貌。因此，縱向分析的過程也是甄別房企是否存在財務陷阱和報表粉飾的過程，主要針對財務報表中最具爭議的“投資性房地産”、“存貨”、“長期股權投資”、“少數股東權益”等科目，分析指標間的匹配度、當前報表與調研的匹配度，報表變化與企業發展模式的匹配度，最終掌握企業的實際財務狀況，還原企業報表和資産負債水準，最終進行風險重定價。

譚雲峰表示，從宏觀到中觀、從中觀到微觀，再將微觀與宏觀、中觀相結合，形成閉環，隨著金融市場環境的變化進行不斷的跟蹤和監測，才能完整的做好房地産企業的研究，最終基於研究結果制定投資策略。