“金九”已過去近半個月，“余韻”卻依舊在樓市裏久久不散。

南京最近出現了“櫥窗購物”現象，看房的人在增多，但實際成交量卻沒相應上漲，仿佛買房人只是在過過眼癮。

據速遞菌不完全統計，9月南京供應了15206套商品房，環比8月上漲28.5%。但是，南京網上房地産數據，9月實際成交商品房不足6000套。截至10月9日，南京9月加推的樓盤中，至少有12家1套都沒賣掉，3家只賣了1套（不排除數據未上傳的情況）。

（9·26 南京新房庫存突破5.8萬套，達到今年高位）

樓市分化愈發嚴重，旱死的旱死，澇死的澇死！那麼2020年1-3季度南京哪些房企成了贏家？買房人又到底在拼命買哪些樓盤?

壹

異軍突起！流量金額近49億，力壓河西等熱門板塊

根據克而瑞南京發佈的2020年1-9月房企南京銷售排行顯示，伴隨著樓市調控持續，加上受疫情影響，頭部房企增速放緩，市場競爭壓力加大，分化加劇。

如此環境下，縱觀今年房企流量榜單，除了眼熟的幾家房企外，新希望異軍突起，以48.82億元的成績直接殺入流量金額榜單第八。而那些在前面的房企，無一不是紮根南京多年的“老熟人”。在南京愈加激烈的競爭格局下，作為“新面孔”的新希望取得的成績令人矚目，也足見其背後的實力以及市場熱度。

值得一提的是，新希望打造的錦麟融譽府項目在1-9月南京項目銷售金額與銷售面積榜單中，取得“32.68億元、9.37萬方”的成果，甚至河西、江北核心區等熱門板塊的項目總成績也稍有不如。

按照克而瑞南京分析，熱門板塊、樓盤故而備受追捧，但在買房市場下，産品品質同樣是不可或缺的一環。

貳

超高人氣！黃金周超1200人到訪！

一家樓盤市場接受度，從售樓處的流量就能窺見端倪。

本週工作日，在上玄武板塊跑盤的時候，速遞菌再次驚艷于錦麟融譽府售樓處藝術感的同時，也被內部的場景震驚到了。項目沙盤處一直是有不同銷售帶著2-3位客戶圍著，在講解著區位、交通、商業、園林等。由於速遞菌是提前約訪，所以置業顧問已經在前臺就等候了。據悉，速遞菌到訪前，她已經接待了2組客戶。

（現場圖）

“每天都要接待有好幾組客戶，工作日期間還好，週末更忙，特別是國慶假期，我一天最少接待9組左右的客戶，連軸轉，吃飯都是扒拉兩口就要接待客戶了”，這位置業顧問如是説道。

（現場圖）

據開發商不完全統計，國慶期間，錦麟融譽府項目日均到訪量在150多組，粗略估計，8天可能有超1200組客戶到訪。其中，不乏有當天到訪探盤，當場就買套房子的業主。

（現場圖）

總價300多萬，為什麼買房人會放棄江北核心區與燕子磯，轉而選擇錦麟融譽府呢？置業顧問並沒有直接告訴速遞菌答案，反而是講述了她負責的兩位業主A與B的故事。

參

樓市變局下，觀望可能會錯失心愛的房子

提到A先生，置業顧問頗為感慨。原因是自初次見到這位城北的地緣改善至今，已有1年多的時間了。

A先生是老南京人，一家人習慣了周邊的生活環境與節奏，一直想在上玄武置換，所以還是很關注錦麟融譽府的。尤其是項目的園林設計，A先生最為中意。

根據官方資料，錦麟融譽府整個示範區是由帝奧、CCD、貝爾高林等多家專為高端産品服務的設計團隊聯手打造，社區景觀從二維到立體升維，社區內部場地近5米的落差，以自然界中山巒起伏為設計原理，借助地形高差，讓人仿佛置身立體景觀公園中。

（效果圖）

尤其是約1.2方的中央花園，約180米景觀中軸，相當於5.5架客機長度，在南京主城也實屬少見。

（實景圖）

（效果圖）

但是項目首開均價約3.5萬/㎡，A先生認為超過預算，再次觀望起來。

這一等就來到3季度，環顧錦麟融譽府的熱門板塊與樓盤，不僅中簽率低了，入手門檻也更高了。比如，5月份，燕子磯新城天花板已突破4萬/㎡，新近上市的純新盤首付也已提高至5成；相隔不遠的新玄武板塊房價早已突破4萬/㎡+，新近兩次開盤頗為難搖。

其實，南京市面上熱銷盤大多位於以下板塊：一者，以河西、江北核心區等為代表，此前“限價”造成了不小价差板塊；二者，伴隨房價梯度差距拉大，去年的半山腰房價，今年已是處於低位的“原始股”板塊。

（效果圖）

於是，A先生決定不能再等了，7月的一天晚上，拉著一家人來到售樓處。一番參觀後，置業顧問推薦了一套價格合適的房源，而A先生一家在商量了一晚上後，第二天決定拿下。

然而，意外總是不期而至，這套房源已經在當天一大早，就被其他買房人認購。

所幸，A先生最終在置業顧問的推薦下，還是選到了一套戶型建面約117㎡三房。

（樣板示範區實景）

肆

首次置業的關鍵：鬧中取靜

4月底，家住連雲港的B先生上午從家裏出發，開車4個多小時到錦麟融譽府，只為買一套房。

去年，B先生的兒子來到南京打拼，為了能讓他安定下來，於是決定買房。今年4月份開始在燕子磯搖號，沒搖中。恰逢錦麟融譽府于4月底加推，案場有不少好樓層，就帶著孩子來看看。

“出行方便，是首選”。B先生認為孩子以後上班，不論是開車還是坐公交、地鐵，交通配套尤為重要。錦麟融譽府靠近地鐵1號線邁皋橋站、7號線萬壽村站（在建）、6號線營苑南路站（在建），不至於與地鐵靠的太近，而被噪音打擾，鬧中取靜。出門不遠就是公交站，道路建設也已經成熟，不愁打不到滴滴。

（區位圖）

周邊3公里範圍內，已有萬慧谷、彩虹廣場、招商花園城等商場，回家的路上就能順路採購一番。省中西醫結合醫院（三甲）、南京新頤和康復醫院、市婦幼棲霞分院等醫院環伺，遠在外地的父母同樣擔心孩子看病問題。

另外，項目西南角自帶規劃了一所小學，小學的西北側有中學、幼兒園等學校配套。即便是不在南京，B先生對於南京市場十分看重教育資源，也有一絲了解。

B先生回去與妻子商討後，最終選了一套戶型建面約109㎡三房，日後過來看望孩子也能有住的地方。

（樣板示範區實景）

伍

紅盤的出現，絕非偶然

市場接受度高的熱盤，都是消費者們用真金白銀選擇的結果。加上近年來調控不斷收緊，市場未來走向不明朗，致使買房人觀望情緒濃厚，選擇也會更加嚴謹，這意味著熱盤的含金量更高。

錦麟融譽府目前在售1-7、9、13號樓少量剩餘房源，戶型建面分別約96㎡、109㎡、117㎡、129㎡，整體均價35000元/㎡，裝修交付。

戶型圖

戶型圖

戶型圖

戶型圖

所有戶型均為雙開間陽臺，南北通透的設計，使室內外空間更為通透明亮，藉以擴大房屋內的空間感，改善視野，讓住戶足不出戶在家中就能享受到室外優美的景觀環境。同時，合理分配室內各個區域面積，達到“動靜分離”、“居寢分離”的效果，提高業主居住舒適度。

建面約129㎡餐客廳樣板間實景

建面約129㎡主臥樣板間實景

建面約143㎡客廳樣板間實景

建面約143㎡衛生間樣板間實景

另外，項目裝修採用高級灰的現代風格，裝標含“中央空調+新風+地暖”三大件，硬裝選材為美的、科勒、羅格朗、阿裏斯頓等一線品牌（或同等檔次品牌），只為實現更高的人居品質。

（示意圖）

總結——

近期，速遞菌接到的購房諮詢人次明顯上升，從剛需到改善，從住宅到公寓，從市區到都市圈，應有盡有。而在這些問題中，大家都提到了一個關鍵詞：投資收益。

但是，像2016年靠炒房來“一夜暴富”已不現實，“沙海淘金”的現在，只有錦麟融譽府等承載優質資源的項目，仍可以實現資産的保值，乃至“小富”。