仲量聯行:北京辦公樓租金承壓持續下行 跌幅收窄

來源:中國網地産 2020-10-15 14:52:46

“在新發地疫情得到有效控制後,北京市場迎來明顯復蘇,但經濟放緩持續向市場施加下行壓力。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。辦公樓市場租金連續多個季度下跌,但跌幅有所放緩;投資者在市場中保持活躍,對於數據中心的關注度顯著增加,推動交易涌現;對於零售地産市場,政府積極引導線下消費推動市場復蘇;工業物流地産租金在經歷半年的平穩走勢後出現小幅增長;高端住宅市場新增供應集中放量,加快上半年積壓的購房需求釋放,推動成交量大幅提升。

甲級辦公樓

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需求保持放緩態勢,本季度市場活躍度在上一季度有所回升後略有下降。但值得注意的是,持續下降的租金也刺激了市場中搬遷和升級的需求。與此同時,表現優異的租戶仍積極尋求市場中更為有利的租賃機會。本季度近70%的交易由內資租戶錄得,外資租戶在市場不確定因素的影響下仍持保守態度。

本季度無新增供給入市,整體空置率穩定在13.9%。位於麗澤和CBD核心區的項目均推遲了完工日期,在一定程度上緩解了市場中的供應壓力。但在經濟不確定性影響下,部分企業仍持續進行內部整合,並採取更為激進的策略以期降低租賃成本。此類企業預計在年底前會釋放更多空置面積進入市場。

隨著市場壓力的增加,整體租金繼續下降,但降幅有所收窄。本季度租金錄得環比下跌1.2%,同比下跌7.1%。在市場租金調整後,部分業主成功穩定了出租率。 “許多業主仍然把租金作為爭取高品質租戶的一種有效手段,這使得高品質租戶在談判中處於更有利的地位。” 仲量聯行北京商業地産部總監張斯亮表示:“對於擁有升級類需求的租戶來説,目前的市場環境為他們提供了比去年更有利的議價機會。”

投資

儘管市場仍面臨諸多挑戰,但投資者信心充足,投資勢頭基本保持穩定。本季度,灝騰投資攜手外資投資機構完成收購位於南二環附近的悅秀城項目,表明在當前較為低迷的經濟環境中,投資者仍對在京投資機會抱有較高的興趣。

數據中心一躍成為本季度的熱門投資領域。2020年第三季度,北京市場錄得至少7個數據中心物業成交,其中包括一個位於通州的數據中心項目,由萬國數據和中信産業基金聯合收購,此外萬國數據也完成了對順義三個數據中心的收購。“隨著時間進入下半年,我們看到投資者持續在北京追逐投資機會,關注長期戰略佈局,對未來市場表現持有較強信心。”仲量聯行華北區投資部總監王剛表示,“在今年的最後幾個月,預計市場中將有更多大宗交易完成,但考慮到新冠疫情對市場的影響,2020年總交易額將會與2019年的高值存在一定的差距。不過相較于其他市場而言,北京2020年前三季度投資市場表現整體穩定,預計這一趨勢在年末仍將持續。”

優質零售

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本季度北京出臺多項利好政策,支援零售門店和商業項目恢復客流,進一步鼓勵線下消費,以推動經濟復蘇。北京發放多類消費券以刺激線下消費,包括餐飲購物券、電影券和智慧産品消費券。此外,新能源汽車企業受政策支援積極擴張,蔚來和榮威等車企均在本季度開設新店,其他多個新能源品牌也有進一步開店計劃。同時,國內外咖啡和茶飲品牌繼續擴張,如喜茶和Tims咖啡等,驅動租賃需求回升。

本季度市場租金持續下降,在不斷積累的空置壓力下,許多業主進一步下調租金。2020年第三季度市區租金環比下跌3.3%,郊區租金環比下降3.4%。目前多數業主表示提高出租率仍是本季度的首要任務,因此市場租金下行趨勢短期內仍將持續。“本季度一些零售商銷售表現已顯著回升,部分品牌考慮重啟此前受疫情影響而擱置的擴張計劃 ,但是大多數零售商抱有抄底心態,期待達成更低的租金或更為優惠的租賃條款,” 仲量聯行北京研究部經理紀明表示。“市場上尋求抄底機會的租戶在一定程度上支援了租賃需求回暖,但同時業主和租戶雙方都對未來疫情形勢持有謹慎態度,這些市場心態都將在年末的租金變化中有所體現。”

工業物流地産

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本季度市場需求總體平穩。市場活動緩慢復蘇,充足的需求助力市場保持穩定,但整體租賃需求不及去年同期水準。第三方物流公司仍是租賃需求的主要來源,醫藥、生鮮食品等疫情中獲益的需求方保持活躍。

未錄得新增供應,租金小幅增長。整體空置率較上季度持平,錄得5%。儘管空置率連續第二個季度保持在五年來高點,但仍維持在健康區間。市場仍面臨下行壓力,但在相對穩定的需求環境中,項目品質高、租賃表現好的業主仍可適度上調租金。因此,第三季度市場租金環比微升0.5%。“表現出漲租意願的業主或需謹慎行事。” 仲量聯行華北區研究部總監米陽表示,“在2020年極具挑戰性的市場環境下,許多租戶均有壓縮預算的舉動和計劃,業主方更需要相應調整租金策略以避免客戶流失,進而確保整體收益。”

高端住宅

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隨著買家對市場信心持續增強,高端住宅市場一手房需求進一步恢復,銷量強勢回升。自北京新發地疫情結束後,豪華公寓和高端別墅的銷量均實現大幅增長,環比分別增長166.9%和112.5%。大量的新增供應為購房者提供充足的置業選擇,而開發商仍以增加銷量為首要任務,售價相對平穩優惠,吸引購房者關注。

隨著銷售市場勢頭持續強勁,豪華公寓售價企穩微升,環比增長0.2%。多個著名的豪華公寓項目本季度售價環比提高5.1%。買家重回市場為開發商帶來加推新盤的信心,本季度共有1,222套豪華公寓和48套高端別墅獲得預售資格,較二季度的217套有明顯增長。在較大的償債壓力下,一些開發商加速項目開盤以期穩定現金流。“由於一些開發商須積極準備應對2021年融資渠道的進一步收緊和受限,加速銷售去化預計會在很大程度上成為開發商年底前的首要任務,” 米陽表示,“傳統的十月銷售旺季或將錄得銷量高峰,而年末交易量可能將回升至2019年水準或更高。”

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