仲量聯行:成都辦公樓空置率再度回落,4大零售項目季內集中開業

來源:中國網地産 2020-10-13 10:24:05

仲量聯行:成都辦公樓空置率再度回落,4大零售項目季內集中開業-中國網地産

  仲量聯行發佈《2020年第三季度成都商業地産市場報告》

2020年10月13日,成都——第三季度,隨著新增供應放緩,成都甲級辦公樓市場空置率再次下滑0.7個百分點,收至22.6%;需求活躍度穩步攀升致辦公樓租金環比下跌 0.6%,較上季跌幅收窄0.4個百分點。

零售消費快速回歸,多個優質運營商項目以高入駐率開業,部分項目調整升級完成,品牌拓展釋放積極信號,更多“首店”入蓉。數據方面,成都零售物業市場空置率環比持平,報9.0%;首層平均租金出現環比微幅下跌0.4%,至360.4元/平方米/月。

仲量聯行成都董事總經理謝淩表示:“進入2020年下半場,成都辦公樓市場保持逐步恢復態勢,退租浪潮放緩,來自金融、房地産及科技網際網路行業的需求為成都辦公樓市場持續注入動能。疫情對消費及零售商業市場的影響正在消減,從中秋國慶黃金周可看出,成都商業消費市場已呈現積極的回升態勢。未來,更多新消費、新場景融入市場,將引領消費升級,激發消費新觸點。”

成都辦公樓市場研讀

連續兩季度無甲級新增供應,空置率水準再次回落。

第三季度,市場僅錄得一個乙級項目交付。甲級市場供應暫停讓空置率繼續回落,至季度末報22.6%,環比下降0.7個百分點,短暫恢復至2019年水準。儘管第四季度成都市場將迎來新增供應20.5萬平方米,但較好的市場活躍度預計將保證空置率維持在25%以內。

2020年上半年成都GDP增速轉負為正,城市經濟活動有序恢復,推動辦公樓市場租賃需求回暖。雖未有二季度需求累積、大幅降租的優勢,三季度成都甲級辦公樓市場凈吸納量仍實現2.6萬平方米,環比小幅上揚。其中,高新南區憑藉其産業結構優勢——即以金融、房地産和科技網際網路為主的租戶結構,持續領跑全市辦公需求,實現凈吸納量4.1萬平方米。

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數據來源:仲量聯行研究院

三大支柱行業:金融、房地産、科技網際網路持續為成都辦公樓市場賦能。

· 季度內房地産/建築行業成交頻繁,其新租佔比高達20.8%,居各行業首位。房地産企業選址優先考慮高新南區,實現佔比近八成。但隨著重點房地産企業資金監測和融資管理規則發佈,預計房地産行業辦公支出將在未來開始收緊,開發商類企業需求佔比或將出現下滑。

· 以科技網際網路為代表的新經濟行業持續逆勢上揚。截至7月,成都市新經濟企業註冊數共計450,763戶,註冊資金共計49,548.9億元,分別較去年同期增長30.7%、18%。線上教育、遊戲開發、直播等科技網際網路企業仍持續進駐甲級辦公樓,三季度新租佔比達20.3%,環比上升2.8個百分點。

· 金融業發展保持穩健,1-5月成都證券交易額、保費收入增速穩步回升至18.9%、5.2%。傳統金融行業實現新租面積約1.4萬平方米。第三季度,全國股票市場上升,證券行業租賃需求看漲,預計未來辦公及營業網點需求將釋放。

疫情衝擊各行各業,除與風險存在對衝關係的醫藥、科技網際網路等行業外,諸多企業生存壓力增大,優勝劣汰加劇。自3月起,全行業退租現象頻繁,上半年非傳統金融業退租率更是高達24.4%。進入三季度後,成都市場退租現象開始放緩,總退租面積較二季度下降28.5%。而消費服務、文體娛樂、非傳統金融仍為主要退租行業,退租率分別為15.5%、11.0%和9.8%。疫情加速行業內調整,兼併購以及破産重組事件多發,引致專業服務企業業務開始上揚,其中律師事務所更是從中獲益,季度內錄得其新租面積超1萬平方米。

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數據來源:仲量聯行研究院

就面積段來看,隨著經濟活動進一步回歸平穩,大型企業租賃需求回歸市場。第三季度,500平方米(約1/4層)以上成交佔比達20.4%,環比上升10.3個百分點;2,000平方米(約整層)以上需求佔比升至4.2%。這一數值在前兩個季度均維持在1%以內。截至當前,部分大面積需求仍在最後談判中,預計四季度市場還將錄得多個整層及以上大面積成交。

策略解析

疫情後,諸多業主迅速展開策略調整。截至目前,效果初步展現:

· 與往年于三季度調整租賃策略不同,由於疫情,今年大多業主于二季度率先採取降低有效租金、提高佣金等激勵策略。三季度市場帶看量上升,再加上需求端産業發展基本面逐步恢復,辦公樓業主方整體降價意願明顯降低。季內,成都甲級辦公樓平均租金報97.9元/平方米/月,環比跌幅0.6%,較二季度收窄0.4個百分點。值得注意的是,該降租幅度還包含了部分項目的“隱性降價”,即業主以清水價格出租前租戶裝修房源。儘管這一現象早已存在,但在今年退租浪潮下,該行為尤為明顯。

· 此外,業主重點關注樓宇中重要和高風險租戶。針對前者,業主提前展開續約談判,以增加免租期、提前續約權等諸多優惠政策留住客戶。對於後者,則及時整理存在退租風險的房源,並於市場公開。儘管部分項目空置率短期上升,但就長期來看,該策略可有效縮短空白期,降低空置所帶來的收入損失。

未來展望

2020年,受疫情衝擊,市場下行速度陡增。但由於成都市場供應處於低位週期,供應端壓力並未釋放,再加上整體宏觀經濟的持續好轉,以金融、科技網際網路為代表的高品質産業正不斷驅動成都甲級辦公樓租賃市場回暖。預計第四季度,市場還將迎來多宗大面積成交。租金方面,就整體市場而言,雖租金下滑仍不可避免,但以“先發制人”搶佔客戶資源的樓宇將有望在四季度維持租金平穩。租約管理、租戶結構調整、綜合品質和服務水準提升仍將持續成為今年業主的關注重點。

零售物業市場研讀

成都優質零售物業市場迎來供應高峰,近郊商業穩步擴張。

本季迎來4個項目入市:龍湖上城天街、龍湖時代天街二期、新都蘇寧易購廣場、曼購城市奧萊光華店,共計新增供應31.9萬平方米,總存量升至918萬平方米。其中,龍湖時代天街二期和新都蘇寧易購廣場分別位於郫都、新都兩個近郊板塊,入駐率較高。龍湖上城天街作為成都首個客運樞紐雙地鐵TOD綜合體,引入了多個成都首店,與毗鄰的金牛萬達廣場形成差異互補,共同為北一環商業服務帶來提檔升級。曼購城市奧萊光華店位於光華商圈,在樂賓百貨關店後對該項目進行了整體改造,主打品質+折扣+人氣集合店,以家庭、年輕時尚消費客群為主。

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數據來源:仲量聯行研究院

國慶接待人數恢復至去年同期九成,高頻快閃店和裝置藝術展聚人氣。

隨著零售商業活力逐步釋放,消費市場也逐漸回歸。據報道,按可比口徑計算,2020年中秋國慶黃金周成都接待總人數恢復到去年同期的90.4%,旅遊收入恢復到去年同期的80.1%,其中重點景區接待遊客764.83萬人次。春熙路太古裏片區人流量達709萬人次,日均人流量88.63萬人次,同比增長25.84%;其中區外遊客佔比超過70%,省外遊客達244.6萬人次,佔比34.5%。商業經營方式亦不斷推陳出新吸引流量:快閃店和藝術展作為增加曝光和引流的絕佳途徑,在疫情後的零售市場運用更加頻繁。更多高能級、強互動、形式新、體驗好的快閃店落戶成都,包括:傑尼亞X FEAR OF GOD限量聯名系列快閃店,路易威登2020早秋LV²獨立合作系列快閃店等登陸太古裏,Dior玫瑰秘境限時展、法國高端皮草品牌YVES SALOMON限時店登陸成都IFS 等。

項目改造升級煥發商業活力,功能區優化為主要調改方向。

項目調改作為重喚商業活力的重要方式,在市場存量和增量並重的壓力下,更能激發零售運營商開闢招商運營新思路。季內,位於核心商圈的晶融匯一期改造完成,在建築設計、動線、品牌、空間陳列等方面進行重構優化,以年輕潮流運動為主線,引入多家首進成都的知名品牌,促使消費者到訪量顯著增加。

受疫情影響,無論主動或被動,項目調改的頻次都更趨頻繁,以功能區優化營造新消費場景成為調改的主要方向之一,如:IFS在三樓主入口的位置強化女性消費場景,將美粧、珠寶等業態集中陳列;在該層私密性較好的空間以高端腕錶為主,主打精英消費場景,並以切小鋪的方式容納更多品牌進駐。此外,各零售項目更加聚焦連接地鐵樓層的商業調改,以期引流獲客以獲得收益增長,如:凱德廣場金牛店減少負一樓兒童體驗和生活服務業態,增加美食街區和生活零售業態;金牛萬達廣場負一樓進行街區品牌升級改造,切小鋪引入更多餐飲、生活和服務配套業態。

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數據來源:仲量聯行研究院

整體需求穩定,時尚零售、新能源汽車、茶飲品牌、美粧業態表現活躍。

· 時尚零售:核心商圈持續吸引國內外優質時尚品牌進駐,助推“首店經濟”再發力。季內,Maison Margiela首家全新概念店進駐太古裏,義大利珠寶品牌Buccellati、鑽石珠寶品牌De Beers、義大利內衣品牌La Perla進駐IFS,Nike Hoops、Badmarket亮相晶融匯等。

· 新能源汽車:在政策紅利和資本助推下,汽車消費回暖。據國家統計局數據顯示,8月份限額以上單位汽車類商品零售額同比增長11.8%。新能源汽車品牌亦開啟新一輪線下佈局,在購物中心擴張勢頭迅猛:Tesla和蔚來汽車進駐大悅城,比亞迪新能源汽車展廳進駐龍湖北城天街和金牛萬達廣場等。

· 茶飲品牌:茶飲品牌積極下沉拓店,外地餐飲品牌頻頻入蓉,其中不乏多家首店,包括:Space Lab失重餐廳、撈王鍋物料理、鼎凰花膠雞等進駐龍湖上城天街,Sevenbus亮相晶融匯,伏見桃山、月楓堂亮相大悅城,義大利甜品COVA進駐IFS,鐵公雞進駐太古裏等。喜茶更積極開拓區域和社區級零售項目,在本季內進駐龍湖北城天街、新都蘇寧易購廣場、龍湖上城天街等。

· 美粧業態:季內,部分國內美粧品牌保持較快擴張態勢,如:THE COLORIST調色師進駐仁和新城、龍湖北城天街、城西優品道等,完美日記進駐金牛萬達廣場、大悅城等。此外,備受關注的成都首家Harmay于晶融匯亮相,成為又一美粧網紅打卡地。

項目表現分化,市場空置率保持穩定9.0%,租金微幅下跌。

儘管市場呈現向好態勢,但疫情影響恢復仍需時間,部分抗壓能力較弱的購物中心仍然存在“掉鋪”情況,集中在餐飲和體驗業態,加之下半年新開項目增多,租賃壓力仍然存在。另一方面,市場逐步恢復幫助優質項目在短時間內補齊空鋪,加之新開項目以較高入駐率入市,市場空置率保持穩定在9.0%。租金方面,營業困難的項目是全市租金下滑的主要原因,對於成熟優質項目而言,整體收益相對穩健。仲量聯行數據顯示,成都優質購物中心首層平均租金報360.4元/平方米/月,環比下降0.4%。

未來展望

第四季度,市場仍將迎來供應高峰,包括萬象城2期、青白江萬達廣場等多個優質購物中心項目即將開業,新增面積超40萬平方米,年底成都零售總體量有望達960萬平方米。成都社區商業、商圈規劃、首店經濟、夜市經濟、地攤經濟多管齊下,預計第四季度市場需求將保持活躍,部分項目有望止跌企穩。尤其是部分近郊項目在三季度出現餐飲退租、空置率上升的情況,但隨著市場租賃需求回暖,預計這一情況將得到改善。

謝淩表示:“成都城市經濟基本面持續向好,前八個月社會消費品零售總額同比下降5.3%,高出全國3.3個百分點,較上半年收窄2.4個百分點。外貿進出口總額實現4,545.2億元,同比增長24.9%。整體來看,成都雙迴圈體系發展良好,經濟恢復速度超過多數同能級城市。成都商業地産市場正不斷釋放積極信號,穩步邁向可持續發展道路。”


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仲量聯行:成都辦公樓空置率再度回落,4大零售項目季內集中開業
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 2020年10月13日,成都——第三季度,隨著新增供應放緩,成都甲級辦公樓市場空置率再次下滑0.7個百分點,收至22.6%;需求活躍度穩步攀升致辦公樓租金環比下跌 0.6%,較上季跌幅收窄0.4個百分點。零售消費快速回歸,多個優質運營商項目以高入駐率開業,部分項目調整升級完成,品牌拓展釋放積極信號,更多“首店”入蓉。數據方面,成都零售物業市場空置率環比持平,報9.0%;首層平均租金出現環比微幅下跌0.4%,至360.4元/平方米/月。
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