地産金融持續收緊 樓市如何走?

來源:廣州日報 2020-09-30 09:16:46

繼房企“三道紅線”融資新規之後,近日監管層再度提醒銀行控制新增貸款中房地産貸款比例。有國有大行相關人士向記者表示,監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地産貸款規模。業內分析人士指出,近年來,監管對銀行房貸的監控非常嚴格,近期房地産銷售回暖,部分銀行房貸規模仍有增長,監管再度下發控制房貸規模的要求,更多的是警示作用,也預示著房地産融資“嚴監管”態勢不變。

對於最近熱議的“三道紅線”,在9月25日舉行的萬科媒體交流會上,萬科董事會主席鬱亮表示,“三道紅線”的影響力不亞於2002年土地招拍挂制度的改革,是對所有開發商的挑戰,隨著“三道紅線”到來,金融紅利時代結束,行業進入管理紅利時代。

記者了解到,住房和城鄉建設部、人民銀行于8月20日在北京召開重點房地産企業座談會,形成重點房地産企業資金監測和融資管理規則,雖具體細則並未透露,但不少房企均發聲回應細則中的“三道紅線”。值得注意的是,有最新消息稱,監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

趨勢:行業或將進入管理紅利時代

對於最近熱議的“三道紅線”,在9月25日舉行的萬科媒體交流會上,萬科董事會主席鬱亮表示,這是行業重大遊戲規則的改變,是對所有開發商的挑戰,“這次的監管是穿透式的,明股實債、表內表外全覆蓋,之前的財務技巧是沒有任何作用的。這對所有開發商都是挑戰,“三道紅線”的影響力不亞於2002年的土地招拍挂制度。”鬱亮表示。

記者了解到,8月20日,住房和城鄉建設部、人民銀行于8月20日在北京召開重點房地産企業座談會,形成重點房地産企業資金監測和融資管理規則,但具體細則並未透露。有消息稱,會議擬給房企融資設置四檔管理和“三道紅線”。其中,“三道紅線”主要涉及三個指標,即剔除預收款後的負債率不超過70%,凈負債率不超過100%,現金短債比不低於1。

具體而言,對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”,有息負債規模不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”,有息負債規模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”,有息負債規模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”,有息負債規模年增速不得超過15%。

在鬱亮看來,目前中國房地産行業進入了第三個階段,在2002年之前是土地紅利階段,誰有關係拿到地,誰就賺到錢了。“招拍挂”制度實施之後就是金融紅利階段,隨著“三道紅線”到來,金融紅利時代結束,行業進入管理紅利時代。“房地産金融佔比越來越高是不對的,因為國家發展不能只靠房地産,應該有各種各樣的高科技基礎設施。企業應該均衡無短板,如果企業有明顯短板,例如現金流問題,則會引發系統風險。”鬱亮表示。

企業:需做好“以價換量”的風險評估

根據億翰智庫選取的2020年上半年50家樣本規模房企數據顯示,其中10家踩中兩紅線,7家全染紅。在凈負債率指標方面,三成房企超過100%。具體來看,有統計數據顯示,在2020年上半年合同銷售金額排名前15的內地上市房企(A股和港股)中,中國恒大融創地産和綠地控股同時踩中“三道紅線”,按照規定,未來有息負債不能再增加;中國金茂觸及兩條紅線;保利地産、中國海外發展、龍湖地産、華潤置地和金地集團“三道紅線”均未踩中。

值得注意的是,有最新消息稱,監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。目前融資“三道紅線”今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施,房企每月15日前需提交監管部門下發的監測表,共涉8項財務指標,其中涵蓋了“三道紅線”指標。易居企業集團CEO丁祖昱表示,“三道紅線”下,未來高增長將一去不復返。目前還有一個適應和調整的過程,相信隨著下半年各大房企戰略調整,明年發佈年報之時,這三項指標便會有比較大的改善。

隨著各行各業復工、復産有序推進,房地産市場同步轉暖,2020年8月百城首開項目平均簽約率達47%,同比增長14個百分點,較2018年以來月均也增長12個百分點。

丁祖昱表示,隨著“三道紅線”的落地實施,部分房企也將面臨融資難題,這將對行業産生較大影響:如土地市場降溫,新房銷售加速等。尤其是那些觸碰紅線的房企,更要加緊供貨、積極行銷、搶收業績,通過增加銷售回款、降低現金支出等方式改善資産負債表。然而,對於一些擴張型房企來説,“以價換量”的銷售策略是否具有可持續性,企業要做好風險評估。此外,隨著盈利能力成為企業的核心價值之一,未來開發商們也應更加關注如何提升自身的産品打造能力,以提升項目的産品溢價。

房貸:廣州申請房貸客戶數量逐漸回升

記者調查發現,對於市場收緊房貸的消息,市場人士表示並不意外。有國有大行相關人士介紹,近年來,監管對銀行房貸的監控非常嚴格,甚至界定比例,限制涉房貸款在新增貸款中的最高比例,銀行的房貸額度也是單列出來的,具體多少額度投向房貸是固定的。

房貸按揭行業資深人士鄭大源認為,對房地産融資“穩中從緊”是年初以來一直的政策,近期房地産市場迅速回暖,在這一背景下,監管要求大型商業銀行壓降房地産貸款規模,更多的是對銀行的警示,以及對“房住不炒”政策的堅決落實。

記者調查廣州市場發現,近期銀行相關信貸額度正常。有多家銀行向記者表示,近期申請房貸客戶數量逐漸回升,但同比去年同期增量是下降的。另外,隨著客戶購房換房需求上升,客戶提前還貸申請增加,但總體趨於平穩。

鄭大源還透露,廣州有大型銀行將客戶提前還房貸的時間,從之前排隊3個月改為1個月了,提還罰息看情況可以溝通。

不過,鄭大源預計,上半年受疫情影響,房地産成交低迷,因此到了第三季度額度比較充足,放款也相對比較快,但是隨著額度的消耗,接下來放款速度或會放慢,尤其是部分前期房貸放得比較快的銀行。

監管:地産金融延續嚴監管態勢

記者觀察到,地産金融延續嚴監管態勢。8月20日,住房和城鄉建設部、人民銀行聯合召開房企座談會,形成了重點房地産企業資金監測和融資管理的“三道紅線”新規。

9月14日,銀保監會銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示,“房住不炒”政策得到有效貫徹。持續開展30多個重點城市房地産貸款專項檢查,壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信,加大對“首付貸”、消費貸資金流入房市的查處力度,引導銀行資金重點支援棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。

記者根據央行《金融機構貸款投向統計報告》測算,房地産貸款新增佔比自2015年的30.6%,猛增至2016年的44.8%,而近三年,銀行業涉房貸款佔比不斷下降。去年全國新增涉房貸款佔比約34%,今年上半年,受疫情影響,佔比下降至約24.7%。

其中,各家銀行中報顯示,2020上半年,六大國有銀行的新增房地産貸款佔比均有所下降。中國銀行新增涉房貸款佔全部新增貸款的佔比為36.68%,雖然比2019年49.35%的佔比大幅下降,但在六大國有行中是佔比最高的,其他國有行新增涉房貸款佔比均低於30%。如建行上半年新增涉房貸款的佔比是26.18%,工商銀行為29.85%,交通銀行佔比30.86%。

購房者:新樓充足,房價處於較為合理位置

隨著假期的到來,不少房企提前搶跑國慶黃金周樓市,日前迎來“推貨熱潮”。據合富研究院監測,到目前為止,9月共有15個項目推新,新貨接近2900套,貨量超過今年的“五一”假期,創年內單周新高,有部分樓盤也將在10月前一兩天正式推新。有業內人士表示,儘管“金九銀十”購房的觀念逐漸走淡,但是房價將持續維持在“高位盤整態勢”,房價大幅下調的概率極少。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉分析,近期廣州樓市升溫明顯,進入9月之後的數據也顯示,在經歷了9月首周的階段性調整之後,第二週全市就有14個老盤供應近30萬平方米新房,吹響了“金九銀十”的衝鋒號,下半月起還有一大批全新盤準備搶跑上市,市場活躍度高居不下。

據中地行不完全統計,近兩個月廣州全市共有24個樓盤項目有動作,7個全新開盤、12個開放行銷中心、5個舊盤加推,合計提供約4992套貨量。對於購房者而言,是否是買房的時機?地産專家鄧浩志表示,對於住房非投資而言,目前大多數城市房價已經橫盤了一段時間,市場炒作的虛高基本排出,價格處在比較合理的位置。此外,在疫情之下,國家政策是鼓勵消費,鼓勵貸款;整體來看,今年會是一個不錯的買房時機。“第一套房的價格漲跌對我們來説意義不大,因為房子的核心需求是戶口、學區,以及固定資産。”鄧浩志表示。

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