9月25日，在萬科媒體交流會上，針對當前國內房地産發展現狀，萬科董事會主席鬱亮表示，以“三條紅線”為代表的行業政策影響深遠，其影響力不亞於2002年的土地“招拍挂”制度。當前，房地産行業的土地紅利和金融紅利已經遠去，未來需要把握“管理紅利”。

□本報記者 齊金釗

應對“管理紅利”時代

土地紅利、金融紅利遠去後，房地産行業接下來怎麼走？“三條紅線”政策為房企再壓杠桿後，房企如何更好地“活下去”“活得好”？

“在‘招拍挂’制度之前，房地産處於土地紅利階段。‘招拍挂’制度之後，房地産進入金融紅利階段。‘三條紅線’實施後，行業進入利潤管理紅利時代。”鬱亮認為，在當前的情況下，金融資源過多被房地産佔用，這不是好事情。在新的監管政策下，開發商再次站到同一起跑線，以前的東西全部歸零。

日前，住房城鄉建設部、人民銀行召開重點房地産企業座談會，形成了重點房地産企業資金監測和融資管理規則的“三條紅線”：房企剔除預收款後的資産負債率不得高於70%；房企的凈負債率不得高於100%；房企的“現金短債比”小于1。

從財務數據看，萬科逐步走出了疫情的影響。上半年，萬科營收、凈利均實現同比增長，營業收入為1463.5億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤為125.1億元，同比分別增長5.1%和5.6%；實現合同銷售面積2077.0萬平方米，合同銷售金額3204.8億元。現金流方面，萬科依然“手有餘糧，心中不慌”。截至6月底，公司持有貨幣資金1942.9億元，一年內到期的有息負債總和為968.2億元。

鬱亮在回答中國證券報記者提問時表示，多年前萬科首次做出地産行業進入“白銀時代”的預判，兩年前萬科率先喊出“活下去”，充當了行業敲警鐘的角色。

發揚“一根筋”精神

進入“管理紅利”時代，意味著房地産商要在運營、服務方面更加聚焦、垂直。在此次交流會上，萬科針對95後客戶發佈了自己的新廠牌“筋廠製造”。萬科表示，服務年輕的95後客戶需要“一根筋”概念，去做一些年輕人喜歡的語言方式、年輕化的動作。

鬱亮介紹，萬科未來會選擇網紅地點做一些“筋廠”項目，讓大家都年輕一下。同時，萬科發佈了與新褲子樂隊合作的歌曲《就是不妥協斯基》，希望通過這種形式，改變90後、95後對萬科的“無感”。

除了年輕化的品牌行銷，鬱亮同時補充，萬科未來在城市服務中，將堅持“一根筋”精神，踏踏實實做好産品、好服務、好項目。

此外，鬱亮回應了泰禾集團股權轉讓的相關事宜。他表示，萬科不希望行業出現惡性事件，“在保護好萬科自己利益的前提下，盡我們所能去幫助一些暫時遇到困難的企業”。

根據此前發佈的股權轉讓框架協議，萬科對於入股泰禾設置了先決條件，包括泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，且債務重組方案能支援目標公司恢復正常經營，並要對泰禾進行盡職調查，確保泰禾資産、債務及業務等不存在影響公司可持續經營的重大問題或重大不利變化。

萬科物業發佈三大行動

對於萬科物業日前遭遇的“錦旗門”事件，萬科物業相關負責人進行了回應。

萬科集團合夥人、萬科物業首席執行官朱保全稱，該事件為物業管理行業提供了重新定義本質的契機。物業管理的本質是替業主花好錢，而不是設施管理。

日前，因未能與部分業主就小區停車位收費問題達成一致，寧波萬科物業收到了一面“嘲諷錦旗”。萬科物業方隨後宣佈，欲退出該小區管理，引發了一場關於物業管理存在價值和商業模式的大討論。

對於萬科物業未來的發展戰略，朱保全表示，萬科在商業物業和城市物業服務管理方面已具規模，“萬科物業”品牌未來將聚焦住宅物業領域。萬科商業寫字樓物業管理已由“萬物梁行”品牌運營，而城市物業管理方面將設置並公佈新的獨立品牌。

朱保全在現場提出了三大行動：拆分業主專屬服務組織，讓前端經營體變小；設置四級管控體系；設立首席客戶官。他進一步解釋稱，第一個行動即萬科物業會拆分為片區服務機構，拆分業主專屬服務組織，聚焦屬地業主的專屬服務。“萬科物業聚焦做更加專業的服務。”對於第二個行動，項目管家代表管理前段經營體、區域品質與前介中心、武漢數字運營中心。第三個行動是設立首席客戶官。即日起，楊光輝出任萬科物業首席客戶官。