50家房企超三成凈負債率過百

來源:新京報 2020-09-25 14:45:13

原標題:50家房企超三成凈負債率過百,過渡期積極降負債

“三道紅線”高壓下,融資監管收緊,房企償債壓力有多大?下半年如何降低高負債?

在“三道紅線”傳出後,房企的債務問題引人關注。如果以“三道紅線”為標準,按照財報週期中最新的2020年中報,據億翰智庫數據顯示,選取的50家樣本上市房企中,有5家企業處於“綠色檔”,27家企業踩中一條紅線,10家中踩兩紅線,7家全染紅。


“三道紅線”高壓下,融資監管收緊,房企償債壓力有多大?下半年如何降低高負債?


超30%房企凈負債率過百


按照媒體報道,“三道紅線”即剔除預收款後的負債率不超過70%,凈負債率不超過100%,現金短債比不低於1。以有息負債規模為融資管理操作目標,分檔設定為有息負債規模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。


具體來看,如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”,有息負債規模不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”,有息負債規模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”,有息負債規模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”,有息負債規模年增速不得超過15%。


“三道紅線”中,第一個是“剔除預收款後的資産負債率大於70%”,從2020年半年報數據來看,50家上市房企中,多數房企杠桿使用力度較大,企業多以外部資本推動資産規模的增長。


億翰智庫數據顯示,僅有7家企業雙向剔除預收款後的資産負債率低於70%,7家房企中有3家央企,1家國企,以及3傢具有穩健財務特徵的民營房企;剩餘的43家房企中,有34家房企剔除預收款後的資産負債率介於70%-80%之間,有8家房企大於80%。


“房企剔除預收款後的資産負債率過高,對房企而言同樣代表的是資本債務結構失衡,風險偏高。這樣的企業越多,整個行業的風險也將成倍放大。將剔除預收款後的資産負債率高於70%作為紅線的劃分標準,我們認為具有一定的風險提示意義,有助於提示房企降低負債,控制債務風險。”億翰智庫數據研究報告指出。


在第二個指標凈負債率方面,50家上市房企平均值為94.2%,與2019年94.1%基本持平,超過100%的企業有16家,其中建發國際集團的凈負債率最高,達到247.7%,萬科凈負債率最低,為27.0%。


雖然平均值變化不大,但是從50家樣本企業具體分析,出現結構性變化,上半年,在市場出現機會的情況下,凈負債率偏低的房企凈負債率反而有了一定的上漲。與此同時,高負債企業著力降負債,加強銷售回款,控制投資力度,從現金流入和流出兩個端口優化財務品質,降低凈負債率。


此外,在現金短債比方面,50家上市房企的平均值為1.56,較2019年底的1.72有所下降,其中11家房企現金短債比小于1,60%企業分佈1-2之間。


億翰智庫研究報告指出,整體上,多數房企的短期償債壓力較小,不過需要注意的是,房企的貨幣資金中有一部分資金的使用是受到限制的,如果受限制資金規模過高,可能會導致企業實際可動用的貨幣資金不足以覆蓋短期有息負債,如中南建設196億元的貨幣資金中有85.5億元的受限制資金,扣除該資金後,企業的現金短債比由1.19下降到0.83。


7家房企“三道紅線”全染紅


綜合“三道紅線”來看,有7家房企全部染紅,處於“紅色檔”,分別為藍光發展、華發股份、華夏幸福富力地産、融創中國、綠地控股、中國恒大。諸如藍光發展,剔除預收款後的負債率、凈負債率、現金短債比分別為71.3%、105.7%、0.79,富力地産三項指標分別為78.2%、176.7%、0.5,融創中國為82.2%、149%、0.86。


有10家房企踩中兩條紅線,處於“橙色檔”,分別為華僑城A、大悅城金科股份、佳兆業、首創置業、榮盛發展、首開股份、陽光城、建發國際、中南建設。雖然處於“橙色檔”,但是具體分析來看,部分企業距離“紅色檔”僅一步之遙,諸如金科股份、華僑城A、首開股份的現金短債比為1.01、1.07、1,距離“三道紅線”中現金短債比不低於1的基準線很是接近,需要注意。


而處於“黃色檔”的企業最多,有27家房企踩中一條紅線,這些企業多數是剔除預收款後的資産負債率大於70%,多數企業凈負債率和現金短債比處於安全值內,不過招商蛇口、迪馬股份短期債務需要關注,現金短債比均低於1,還有中國金茂,由於未公佈預收款的具體數據,因此,未測算剔除預收款後的資産負債率指標,但是其現金短債比為0.83,明顯低於1。


監管大棒與過渡期降負債


“三道紅線”直指房企融資命門,但仍存一定緩衝期。據媒體報道,目前12家房企試點實施,正式實施日期是2021年1月1日。


在9月14日舉行的國務院政策例行吹風會上,中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示,房地産融資規則前後差不多醞釀了將近兩年的時間,前期廣泛徵求意見,形成了對重點房地産企業的資金監測和融資管理規則。從微觀的層面來説,有利於房地産企業形成穩定的金融政策預期,合理安排自身的經營活動和融資行為,矯正一些企業盲目擴張的經營行為,行穩致遠,增強自身的抗風險能力。


潘功勝指出,在這個規則制定過程中,我們也充分考慮企業和市場的實際情況,設計了科學合理的過渡期安排。


中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示,目前“三道紅線”在12家房企試點,並未全面實施。這給了高負債企業以緩衝時間,如果能夠運用好“金九銀十”傳統的行銷節點,加大行銷與銷售回款,並加快股權融資以及表外融資的力度,就能優化現金流。”


由此看來,接下來的幾個月,無論是降價銷售積極回款還是拓寬融資渠道,降負債都將成為房企的工作重心。在年中業績發佈會上,富力地産管理層表示,年初計劃在年內把凈負債率控制在185%以內。從目前來看,年中已經降至約177%,完成年初目標,預計年末下降至160%左右。恒大高層表示,將通過分拆資産上市降負債。融創中國高層表示,目前融創的凈負債率是149%,爭取在今年年底有更大幅度的下降,目標是明年將凈負債率控制到100%以下。


在實際行動上,包括恒大在內的部分房企,已經在“金九銀十”期間啟動降價促銷措施,加速銷售與回款。另有不少企業加大融資力度,中原地産研究中心統計數據顯示,9月中上旬全國房企境內外融資全面井噴,境內債券發行超過304.8億元,同比2019年同期的207.1億元上漲了47%。此外,8月美元債累計發行高達65.6億美元,相比2019年同期8月的23.8億美元上漲了176%。9月中上旬繼續發行33億美元。


中原地産首席分析師張大偉表示,市場傳聞政策變化,大量房企井噴融資,過去幾個月海外資本市場動蕩,基本封死內地房企業外融資可能性,海外融資明顯減少,少數融資也面臨高價可能性。但著6月海外疫情的部分緩解和國內房地産市場平穩,融資窗口再開,房企大額海外融資再次發佈。


此外,在拓寬融資通道上,股權類融資增多,諸如富力地産配發新股,恒大分拆物業、汽車板塊上市。58安居客房産研究院分院院長張波表示,股權融資將成為房企下一步融資所採取的重要手段。


未來,“三道紅線”試點擴圍是大概率事件,各大企業提前優化負債結構,勢在必行。潘功勝表示,下一步,我們將會同住建部以及其他的相關管理部門,跟蹤評估執行情況,不斷完善規則,穩步擴大適用範圍。


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