租賃市場亂象能否迎刃而解

來源:法制日報 2020-09-22 08:38:49

近日,住建部發佈《住房租賃條例(徵求意見稿)》,向社會公開徵求意見,意見反饋截止日期為今年10月8日。徵求意見稿包括總則、出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監督、法律責任和附則8章,共66條。

據了解,《住房租賃條例》是我國住房租賃領域首部條例性規範性文件,旨在規範住房租賃活動,維護住房租賃當事人合法權益,構建穩定的住房租賃關係,促進住房租賃市場健康發展。

那麼,徵求意見稿有何亮點,是否還有需要完善的地方?《法治日報》記者與相關專家進行了對話。

對話人

北京市盈科律師事務所高級合夥人 韓英偉

上海秦兵律師事務所行政主任 秦 兵

上海恒衍達律師事務所律師  王艷輝

《法治日報》記者  韓丹東

《法治日報》實習生 蘇欣雨

租賃企業頻頻爆雷

租賃市場遭到破壞

記者:《住房租賃條例(徵求意見稿)》出臺的背景是什麼?

韓英偉:住房租賃行業此前出現了一系列問題事件,租賃房不適宜居住、虛假房源公佈等問題,影響租客和房主的權益。甚至會發生房主將不適宜居住的房屋作為租賃房對外出租等一系列無制度化、無管理化的住房租賃行為,嚴重破壞了住房租賃市場。

秦兵:當前一個重要的背景就是現在很多租賃企業進入租賃市場,包括長租房、短租房等App、小程式。實際上在正常情況下,出租方和承租方的市場供應均衡,相對而言較為穩定。但是由於一些大企業的參與,這些大企業利用現在的一些網路手段改變供需關係,這就導致雙方資訊會産生巨大的不均衡,出現了出租方和承租方之間的矛盾。

王艷輝:2017年住建部等九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,被認為是“租售並舉”的開端。在政策的推動下,租賃市場越來越被人重視,甚至有大量資本流入。繁榮的同時,很多尖銳的問題也開始浮出水面,除了出租方、承租方與居間方的大量矛盾外,近年來最受關注的就是“長租公寓”形式的租賃企業頻頻爆雷,虛假房源、租金貸、長收短付等問題層出不窮,使得出租人和承租人雙方都遭受巨大的損失。在這樣的背景下,《住房租賃條例(徵求意見稿)》相應出臺。

承租人權益受保障

規範引導租賃市場

記者:《住房租賃條例(徵求意見稿)》有哪些亮點和值得關注的地方?

韓英偉:對非居住空間進行了規範標準,表明何為不得居住空間;嚴格規範了出租方與承租方的合約問題,不得單方提價或降價;嚴格規定了居住空間面積標準,明確規定適宜人居住的租住面積。

明確針對住房租賃方與房地産公司的合理、合法經營行為,進一步規範和引導市場主體的合法經營,引導行業穩步發展。

該條例發佈後,將推動租賃住房市場健康平穩發展。此次徵求意見稿的發佈時間,正處於當前住房市場波動幅度較大階段,因此將對後續規範和引導租賃市場的發展産生積極引導作用。同時也將為維護住房租賃市場秩序,滿足租房群體的實際需求,提供強有力的政策支援。

秦兵:我認為比較好的一點是“未經承租人同意,出租人不得擅自進入租賃住房”。這一點是比較符合國際潮流的,尊重了承租人的隱私權,至少確立了一個指導思想。

從全世界的角度來看,所有住宅租賃方面的法律法規的立法行為,都是為了一個目的——保護承租人。按照自然狀態,承租人與出租人之間相比較,承租人屬於弱勢群體——收入低,剛到某一個地方需要紮根,工作忙,經濟上沒有能力和房東對抗。大多數情況下房東都是坐地戶,他在關係網、資金、資訊等方面有各種優勢。所以,所有的住宅立法都是為了保護承租人,而此次徵求意見稿的發佈正是證明這一點——法律對承租人是予以保護的。

王艷輝:我認為其中很多規定立足於租賃市場中存在的現實問題,精準解決了租賃雙方的很多難題。

例如,“出租人應當為承租人提供必要的居住空間,廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間,不得出租用於居住”。這就保障了承租人的居住條件,也能夠有效打擊群租等不規範行為。

還有第一次統一明確“住房租賃合同網簽備案,不得收取任何費用”“承租人可以持住房租賃合同,按照有關規定申領居住證等,依法享受基本公共服務和便利”。在北京、上海等大城市辦理居住證一般要求提供經過網簽備案的租賃合同,但是往往出租方會以可能會被收取費用等藉口推脫或拒不配合辦理。該條例出臺後,將保障承租人的合法權益,為承租人辦理相關手續提供法律依據。

其中最大的亮點就是,對於租賃市場各方的法律責任進行了明確規範。以往很多問題發生後往往面臨無法可依或者法律規定不明確無法確認法律責任的問題。司法機關根據自由裁量的原則對一類問題可能會作出差距較大的裁判。如果該條例出臺,則將對租賃關係中各類主體的法律責任進行明確規定,不僅可以對各方起到警戒作用,在問題發生後也可以按照規定承擔相應的法律責任。

我認為,最值得關注的地方應當是對於租賃企業的規範。近年來“長租公寓”爆發的問題越來越嚴重,甚至成為繼P2P後受害者人數最多的金融案件。針對這個現象,國家及時發佈徵求意見稿,對住房租賃企業的資質、行為、監督機制及法律責任均進行明確規範,將制止租賃亂象、引導行業健康發展。

條例出臺後,將有利於保障出租方和承租方的合法權益,同時將規範居間行業和房屋租賃企業的行為,有利於整治租賃市場亂象。

標準劃分尚待明晰

實施細則亟須明確

記者:您對《住房租賃條例(徵求意見稿)》是否有修改意見?

韓英偉:第一,應對居住空間的標準劃分更明晰化;第二,明確各地方對條例的實施細則和監管措施細則;第三,在租房市場中,租客一般處於弱勢群體,難以對租房公司的違法行為進行舉證。為保障租客合理權益,可對此類糾紛案件採取舉證責任倒置,發生爭議時,由住房租賃公司主動承擔舉證責任。

秦兵:所有的房屋租賃,至少應該強調三個方向的問題。第一,保護承租人;第二,保護次租人(承租人租房後又將房子轉租);第三,現代社會上,怎麼樣限制在租賃市場裏大企業的壟斷性地位,或是因為大企業濫用資訊優勢導致的對具體承租人和次租人權利的傷害。承租人和次租人一方面面對房東的優勢,一方面面對大企業的優勢,在這種情況下,怎麼樣保護承租人的財産權、隱私權等,這些比較重要。

徵求意見稿中最大的亮點是規定“未經承租人同意,出租人不得擅自進入租賃住房”。不過也有些缺點,比如,要是出租人擅自進入租賃住房內怎麼辦。

以道路交通安全法為例,規定不能壓白線,不能闖紅燈,並且對違反此類行為的後果規定得非常細緻。但是此次徵求意見稿只是説明瞭一個原則,即“出租人不得擅自進入租賃住房”,沒有説明如果進去了該怎麼辦的問題。

(責任編輯:)
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