透市|杭州加碼樓市調控 賣地傳奇能否延續?

來源:中國網地産 2020-09-10 14:51:40

“賣地一哥”杭州,在創造賣地傳奇的同時,也遭遇了樓市收緊。

2020年上半年,杭州攜手北上廣三個一線城市一起跨進土地出讓金千億陣營。在剛剛結束的8月,武漢成為今年繼杭州、上海、北京、廣州、蘇州、南京、寧波和重慶外第九個土地出讓金超過千億的城市。而此時,杭州已經依靠過去兩個月每天超兩幅的賣地速度,快速躋身“土地出讓2000億陣營”,繼續領跑全國各大一二線城市。

顯然,杭州土地市場的熱度也傳導至新房交易中,使其明顯修復並持續向好。根據貝殼研究院的統計數據, 1-8月新房成交面積累計同比增長10.9%,8月新房帶看指數、認購指數環比略有上升,新房成交週期連續兩個月縮短。

與此同時,杭州也在加碼調控,通過出臺一系列政策希望房地産市場“平穩發展”。多重因素疊加,未來幾個月杭州的樓市將走向何方?

前8月土地成交破2000億 主城區超千億佔比近五成

從數據來看,杭州的確“帶地”能力一流。

中國網地産統計,2020年1-8月,杭州共計成交464幅地塊,總成交金額達到2101.05億元。其中,2、3月份因為疫情影響,杭州土地市場降溫明顯,但也成交共75幅地塊,兩月攬金達到226.23億元。

尤其是2月份,杭州土地終止交易、未成交地塊創下新高。數據顯示,2020年1-8月,杭州土地市場“中止、終止、未成交”交易地塊達到26幅,僅2月份便達到19塊,佔比高達73.08%。

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來源:浙江省土地使用權網上交易系統

隨著疫情防控逐步常態化,杭州土地市場在5月迎來爆發,103幅成交地塊數量與442.17億元總成交金額均達到近8個月的最高,成交地塊數量佔比達到22.2%,成交金額佔比21.05%。同時,6月份也延續其火熱勢頭,總成交金額突破400億元,達到413.84億元,佔比19.7%。

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來源:中國網地産

縱觀前8月杭州的全部成交地塊,涉宅用地的成交數量、成交金額均較高。數據顯示,杭州涉宅用地總成交125幅,佔總成交地塊的26.94%;總成交金額達到1856.11億元,佔2101.05億元總成交額的88.34%。即使疫情影響嚴重的2月,杭州涉宅用地僅成交3宗,仍達到66.44億元的成交額,佔當月總成交額的86.56%。由此可見,涉宅用地仍佔據杭州土拍市場的主流。

中國網地産統計,2020年1-8月,杭州成交金額在20億元及以上的地塊共計28幅,總成交價格947.54億元,上述地塊全部為涉宅地塊;成交金額超過50億元的僅有5幅,也全部為涉宅地塊。

值得關注的是,5幅超50億地塊中,文暉單元地塊由濱江集團經過82輪競價以107.38億元摘得,成為2020年杭州首幅百億地塊,也成為杭州歷史上第五宗超百億地塊。此外,該宗地塊的總價排名第三,一舉超越保利澄品地塊,成為總價最高的純宅地。此前的四宗百億地塊分別是:2016年5月成交的奧體信達中心項目,總價123.18億元;2018年3月成交的蕭山錢江世紀城地塊M-04地塊,總價101億元,即保利澄品項目;2018年5月28日成交的杭州百井坊地塊,總價107.31億元;2019年8月8日成交的江河匯城市綜合體地塊,新鴻基聯合平安以總價132.6億元競得。

值得注意的是,5幅超過50億的地塊全部位於杭州市(本級),即杭州主城區。中國網地産統計,2020年1-8月,杭州市(本級)土地成交地塊127幅,總成交額突破千億達到1044.28億元,佔整個杭州市2101.05億元土地成交額的49.7%。

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來源:中國網地産

此外,杭州市(本級)成交金額達20億以上的地塊為13個,佔整個杭州28幅地塊的46.43%。

數據顯示,杭州的土地出讓金在2017年一舉突破2000億達到2258.85億元,2018和2019年再創新高,分別達到2443億和2836億。經過計算,2016年至今,杭州這座二線城市的賣地收入已經超過萬億。業內人士分析,杭州賣地收入井噴,與亞運、城中村改造和棚改、樓市熱度居高不下等三大因素有關。

確定亞運會舉辦後的第二年,杭州市提出用5年時間基本完成178個主城區城中村改造。加之,近年杭州瘋狂拓展城市邊界,相繼吞併了蕭山、余杭、富陽、臨安、建德、桐廬等周邊縣市。龐大的城市更新需求與城市建設資金需求讓杭州賣地順理成章。在一般預算收入不濟的情況下,依靠土地出讓成為杭州補充財政的必要手段。

究其原因,不斷加大的人口增量也使杭州樓市熱度不減。數據顯示,2015-2018年,杭州人口增量分別是12.6萬人、17萬人、28萬人、33.8萬人。2019年,杭州人口增量首超深圳達到55.4萬人,常住人口也達到1036萬人。數字經濟帶動下,網易、阿里巴巴等龍頭企業不斷加持,使杭州的吸引力節節攀升,樓市熱度不減直接傳導至土地端。

濱江、綠城本土房企拿地積極 調控加碼或使杭州樓市企穩

杭州,作為具有發展潛力的城市,既有本土房企的深耕,也有外來房企的青睞。

中指院數據顯示,2020年1-8月,TOP100房企拿地總額21162億元,拿地規模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元,顯著高於2019年月度均值。其中,33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。

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來源:中國指數研究院

而具體到各城市,中指院數據顯示,2020年1-8月,杭州市以667.33萬平方米規劃建築面積,位列50家代表房企拿地面積TOP10城市的第七位。

而在杭州拿地最積極的房企,莫過於百億拿下文暉單元地塊的濱江集團。數據顯示,2020年1-8月,濱江集團在全國拿地金額達到526億元,房企排名第11位,且全部集中在長三角。其中,僅在杭州的拿地金額就達到390億元,佔比高達74.14%。

作為本土房企,濱江集團在杭州屢次斬獲高價地塊。除穩暉單元百億地塊外,濱江集團還在4月份經過27輪競價,以上限價格56.42億元競得景芳三堡單元JG1206-47地塊,樓面價42607元/平方米,溢價率29.94%。6月份又以61.86億元競得位於望江新城,未來城站火車站東廣場旁的杭政儲出[2020]35號地塊。根據規劃,該地塊位於杭州上城區始版橋未來社區項目試點區域。

杭州既是濱江集團的大本營,也是其重倉之地。2020年上半年,濱江集團新增20個項目,有14個位於杭州,2個位於寧波,1個位於嘉興,3個位於蘇州。截至2020年6月末,濱江集團1262.01萬平方米土地儲備中,杭州佔比達到55.5%。

在浙江之外,濱江集團也曾試圖實現全國化佈局,定下“聚焦杭州,深耕浙江,輻射華東,開拓粵港澳大灣區,關注中西部重點城市”的戰略,但是發展並不順暢。截至目前,除浙江外,濱江集團僅在南通、上饒、上海、深圳、蘇州有零星項目佈局。而在外拓中,濱江集團曾“折戟”深圳舊改項目,並造成“壞賬”計提。

而較濱江集團晚兩年成立的綠城中國卻早已完成全國化佈局,並且躋身頭部房企陣營。中指院數據顯示,2020年1-8月,綠城中國在杭州拿地金額達到97億元,排名第二,而其在全國拿地606億元,排名第六。杭州拿地金額僅佔綠城中國全國拿地金額的16%。除去大本營長三角依然保持深耕外,綠城中國還積極拓展京津冀等區域。

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來源:中國指數研究院

除濱江集團、綠城中國等本土房企外,萬科綠地龍湖融創等頭部房企亦看好杭州市場,並在杭州積極佈局。

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來源:中國指數研究院

其實,在熱度居高不下之時,杭州近期已對樓市政策“打補丁”,加碼調控政策,這意味著杭州樓市的下半場或將降溫。

9月4日,杭州市房地産平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步促進房地産市場平穩健康發展的通知》,對土地市場、住房貸款、稅收政策、住房限購政策、無房家庭認定以及熱點項目管理等方面作出進一步的明確規定。

其次,近期住建部和央行聯合召開重點房企座談會,明確提出並形成了重點房企資金監測和融資管理規則,融資收緊信號明顯。為此,恒大融創等多家房企均表示下半年要控制拿地規模,進一步降低負債。

業內人士分析,上半年,個別城市的“炒作”行為嚴重紊亂市場行情,從下半年房地産市場的調控力度看,各城市將陸續推行調控政策,嚴防炒房者進入,遏制房價過快、過猛上漲。傳統銷售旺季到來之時,新房供應量加大,此時的嚴要求也是對購房者提供的一種保障。

當融資收緊成為房企的“懸頂之劍”,加之中央多次強調“房住不炒”,近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調控。業內人士分析,預計短期土地市場熱度會有所下降。

(責任編輯:)
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