廣州將劃三個“圈層”，首次提出産業建設量佔比“底線”，推動實現産城融合職住平衡的目標；廣州還首次提出了産業（商業商務服務業）片區的公共設施配套要求，促進城市更新地區建立完備、便捷、高效、舒適的公共設施配套體系……日前，在廣州深化城市更新推進高品質發展專題新聞通氣會上，有關部門傳遞了上述重磅資訊。

“這次城市更新，不是搞大拆大建，而是完完全全基於産業導向、公建配套的完善，人民的宜居環境水準的提高。”針對有記者問“新一輪城市更新啟動後，城中村分批啟動改造，如何穩定廣州的住房市場？”的問題，廣州市住建局局長王宏偉強調，廣州城市更新堅決摒棄“一刀切”式的全面改造和不切實際的“大幹快上”，不是新一輪房地産運動。

王宏偉表示，通過系統謀劃制定三年實施計劃、五年行動方案和十年改造規劃，循序漸進地有效落實城市高品質發展戰略和國土空間總體規劃，及時制定城市更新中長期計劃和年度計劃，有序控制城市更新住房供應節奏，促使一、二級土地供應市場相協調，保障房地産市場平穩發展。

其中，在保障房地産市場成熟穩定發展方面，三年實施計劃和五年行動方案都有考慮城中村改造進度和廣州房地産一手市場的平穩健康發展。具體而言，未來三年，每年廣州將在一手和二手市場都增加住宅供應，總數遠超于過去五年的平均交易住宅面積。

王宏偉表示，無論是舊改的空間，還是一手土地，廣州都能夠提供多種選擇，“我們還有足夠的空間為剛性群體、改善型群體提供足夠的住房支撐。這是我們的底氣，也是我們能夠持續在推動新一輪城市更新的基礎上，又能保證房地産穩定的技術因素。” 

首設産業建設量佔比“底線”

今年8月，廣州市委十一屆第11次全會上，審議通過《廣州市關於深化城市更新工作推進高品質發展的實施意見》和《廣州市深化城市更新工作推進高品質發展工作方案》，對新一輪城市更新做出了重要部署，形成了“1+1+N”政策體系。提出了“2025年前先行推進重點地區更新、2030年前全面推進城市集中建成區更新、2035年前推進全域存量用地系統更新”的總體目標。

市規劃和自然資源局牽頭制定了多個配套指引。其中，即將印發的《廣州市城市更新實現産城融合職住平衡的操作指引》劃定了三個城市規劃建設管理圈層，明確了不同圈層城市更新單元産業建設量（含商業商務服務業、新型産業、産業的公建配套）佔總建設量的最低比例要求。

據悉，第一圈層擬定為環城高速以內，要求城市更新産業建設量最低佔比為60%；第二圈層擬定為主城區範圍，即荔灣、越秀、天河、海珠四區，白雲區北二環高速公路以南、黃埔區九龍鎮以南、番禺區廣明高速以北地區，要求産業建設量最低佔比40%；剩餘區域為第三圈層。

“産業需要空間。進入存量用地時代，城市更新為老廣州開闢了優質發展空間。”廣州市規劃和自然資源局負責人在通氣會上透露，下一輪城市更新會通過更新改造優化産業佈局，強化産業導入，兼顧提供用於産業和創新的中低成本空間，加強中心城區核心區和重點功能片區的産業用地用房保障，實現産城融合和職住平衡，改變單純依賴房地産開發的模式，更加聚焦城市的可持續發展。

力求公共配套高於國家標準

此外，《廣州市城市更新單元設施配建指引》促進城市更新地區建立完備、便捷、高效、舒適的公共設施配套體系，按照教育、醫療、文化、體育、養老等專項規劃並結合用地情況高標準配置公共服務設施，合理完善交通、電力、通信、環衛、給排水等市政基礎設施。該指引也是廣州首次提出了産業（商業商務服務業）片區的公共設施配套要求。 “希望在城市更新地區的公共配套比國家規定更高一些。”

市衛健委相關負責人透露，目前已結合城市更新工作，綜合考慮現有醫療資源服務能力、城中村改造後人口規模和開發強度等因素，重點研究城中村改造醫療衛生設施布點，編制新一輪醫療衛生設施佈局規劃。

而且，《廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引》將指導各區政府、要求城中村改造合作企業按照醫療衛生設施佈局規劃，引入國內外優質醫療資源，高標準配置醫療衛生服務設施，增強城市綜合服務能力。

值得一提的是，新一輪城市更新將充分考慮到低收入人群和“新市民”的住房需求，統籌城中村改造與住房保障工作。在制度層面上，要求在復建區建設一定比例租賃性住房，在融資區配建人才公寓、共有産權房等政策性住房，合理配置小面積市場化租賃住房。其中，在舊村改造中，村（居）民復建安置房建築面積要建設不少於3%的保障性住房，融資住宅建築面積不少於5%。同時，在老舊小區微改造中，也將通過品質提升以及規模化租賃企業介入，為特定行業工作人員提供政策性租賃住房。

183條村5年內進行改造

據透露，未來十年，廣州還將有300多條城中村啟動更新改造工作。據悉，這是從廣州1104條城中村中，考慮村民意願、區位、及對廣州發展的影響而挑選出來的。其中，在未來三年內實施83條村改造，該批改造的城中村均為涉及城市核心區、功能區、重要城市節點、基礎設施建設；五年內，實施183條城中村改造。

《廣州市舊村全面改造項目涉及成片連片整合土地及異地平衡的工作指引》明確了因用地和規劃條件限制無法實現資金平衡或涉及重點區域、重要地段、重要節點，需要統籌的項目，可通過整合收購鄰近的國有用地或將政府儲備用地與村集體用地置換實現成片連片改造的操作辦法；以及通過聯動改造、開發權益轉移、儲備用地支援等方式實現異地平衡的實施路徑，推進項目實施。

據介紹，城市更新微改造項目原則上區內統籌平衡，但受機場、白雲山等特殊控制區影響的城市更新項目可通過全域統籌、聯動改造實現異地平衡，原則上在本區內平衡，特殊情況可由市層面組織對改造方案涉及的跨區平衡等事項進行研究。

新一輪城市更新政策更提出了20條改革措施，其中包含了優化村民議事規則、試行異地平衡、簡化前期工作、推行並聯審批和容缺審批、支援國有和集體混合改造、鼓勵留用地納入改造、開展行政裁決和司法裁判試點、動態分期實施、分階段施工許可等高含金量的創新舉措，在強化屬地主體責任同時，賦予區政府更大自主權，有利於解決痛點難點堵點，推動城市更新加速提質。

【數讀】

今年來盤活存量用地 約19平方公里

2019年廣州市委市政府提出統籌推進城市更新九項重點工作，即“三舊”（舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造）、“三園”（村級工業園、專業批發市場、中心城區物流園轉型）、“三亂”（違法建設、黑臭水體、“散亂污”場所）。一年多以來，九項重點工作取得歷史性、階段性成效。2020年1-7月，廣州全市共盤活存量用地約19平方公里，新增公共服務設施及配套2.6萬個、48萬平方米，新增綠化面積136萬平方米。其中——

●完成“三舊”改造2.8平方公里。截至8月底，老舊小區微改造新開工78個、完工59個。

●整治提升村級工業園5.51 平方公里，完成率69%，帶動固定資産投資約20億元；新引入企業727家。

●完成60家轉型疏解任務市場，任務進度44.12%。

●完成清理6個物流園區，佔地面積約37.77萬平方米（約566畝）。

●拆除違法建設3813.26萬平方米，拆違面積超過去年同期509.37萬平方米。

●國家督辦的147條黑臭河涌基本消除黑臭。

●完成清理整治“散亂污”場所16689個； 175個鎮街已完成區級“散亂污”場所清理整治驗收工作。