貝殼研究院:8月全國居住用地市場成交規劃建面12113萬平

來源:中國網地産 2020-09-01 14:37:03

中國網地産訊  近日,貝殼研究院發佈《8月全國新房市場月報》。

一、居住用地供應端1-8月發力帶動成交量恢復,累計成交量趕超去年同期,一線城市持續領跑,但增速緩和

貝殼研究院統計整理數據顯示,2020年8月1日至27日,全國居住用地市場成交規劃建面12113萬㎡,其中70大中城市成交5952萬㎡,佔比49.1%,下文將以數據較為穩定的70大中城市為樣本進行市場分析。

70大中城市1-8月(截止27日)成交居住用地規劃建面累計同比增長0.7%,自6月以來連續2個月保持1%-2%之間的降幅,而8月累計成交年內首次轉為同比增長,市場逐步穩定。70大中城市供應居住用地規劃建面累計同比自6月起保持1成以上的增速,從而帶動成交量穩步增長,但8月居住用地供應量環比下滑25.5%,在市場成交量逐步走穩之後,預計供應量將逐漸收縮。截至目前9月計劃上市規劃建面與8月成交規劃建面基本持平。

上海、廣州1-8月累計成交規劃建面同比增長分別為50.6%、84.6%,一線城市居住用地累計成交規劃建面同比保持高速增長,8月累計同比增長59.4%,增速環比上月收窄2.2個百分點。二線城市居住用地成交量快速恢復,成交規劃建面累計同比降幅相比2020年1月的最低點收窄27.4個百分點,8月累計同比下滑3.2%,市場逐漸進入平穩期;三四線城市土地市場成交量1-8月累計同比增長2.2%,環比回落1.9個百分點。

圖:2017年至今全國70城居住用地成交規劃建築面積月度規模及累計同比

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圖:2020年至今全國70城居住用地供應及成交規劃建築面積月度規模

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圖:2017年至今全國70城各線級城市居住用地成交面積月度累計同比(%)

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二、一線城市帶動總體樓面價穩定,溢價率逐漸平穩

按照累計計算(累計成交金額/累計成交規劃建築面積),全國70城居住用地樓面價保持穩定上漲,貝殼研究院統計整理數據顯示,2020年1-8月樓面價累計同比上漲13.9%,其中一線城市樓面價同比上漲16.1%,二線城市樓面價同比增長9.3%,三四線城市樓面價同比下滑2.2%。一線城市優質且稀缺地塊頻繁成交(如:北京經濟開發區、上海閔行等地塊)導致住宅用地成交結構變化,樓面價環比反彈3.8%。全國70城各線城市溢價率保持穩定,2020年8月達到14.9%,而一線城市溢價率保持增長,8月平均溢價率為13.1%,同比去年增長2.3個百分點,環比上月增長0.7個百分點。

圖:2016年至今全國70城居住用地累計成交樓面價及溢價率月度走勢

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圖:2016年至今全國70城各線級城市居住用地累計計算成交樓面價(元/㎡)

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圖:2017年至今全國70城各線級城市居住用地平均溢價率(%)

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三、環深城市圈土地累計成交量增速持續三個月收窄

截止8月27日,環深城市圈在大灣區規劃利好的持續帶動下,居住用地市場快速恢復,市場表現積極,但隨著復工復産逐漸穩定後,環深城市圈連續3個月居住用地成交規劃建面增速收窄。環滬城市圈由於長三角一體化的不斷深入發展,居住用地市場保持增長,8月居住用地成交規劃建面增速為15%。環京城市圈受疫情衝擊較大,但隨著北京加大土地供應,環京城市圈居住用地累計成交規劃建面降幅持續收窄,從1月的下降63.9%收窄42.6個百分點至8月的下降21.3%。其中,北京為主力成交城市帶動城市圈市場恢復,但由於天津、濟南市場活躍度不足,降幅在三至五成,環京城市圈降幅或將逐漸穩定在20%左右。

圖:2017年至今全國70城各城市圈居住用地成交規劃建面累計同比走勢

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四、上海、廣州、蘇州、無錫1-8月住宅用地成交量保持4成以上增長

貝殼研究院統計整理數據顯示,8月,上海繼7月後持續替代北京,成為一線城市年內累計住宅用地成交金額排名第一,成交金額1797億元。從成交規劃建面增速上看,較去年同期上海增長5成,廣州增長8成,深圳增長2倍。其中上海8月單月成交11宗住宅用地,北京成交5宗、廣州成交5宗,一線城市保持較快的供地節奏。8月全國城市中,單宗地塊成交金額排名前五位的地塊中,上海佔4席,北京佔1席,其中上海4宗地分別排名2、3、4、5名,單宗成交金額45億元以上。

表:一線城市2020年1-8月住宅用地累計成交金額排名

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2020年1-8月全國二線城市居住用地成交金額前10中,蘇州和無錫累計成交規劃建面增長保持4成以上,其中無錫累計成交金額增長達到7成以上。無錫1月1日-8月27日成交規劃建面增速最快的城區為錫山區,其次為惠山區,增速分別為81.8%、61.4%,錫山區以無錫東站為發展區域,惠山區以地鐵延伸區域為發展區域共同為無錫城市外擴提供空間,1-8月累計成交規劃建面佔無錫全市22.3%,同時又與城市核心區域連接,城區住宅用地價值潛力較大,吸引力足,帶動市場逐漸活躍。

表:二線城市2020年1-8月住宅用地成交金額排名

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五、9月,70個大中城市中,貴陽、惠州、長沙計劃出讓居住用地規劃建築面積位列前三甲,9月各區活躍度均衡

2020年9月70個大中城市中貴陽、惠州、長沙計劃出讓居住用地規劃建築面積位列前三甲。

首先,貴陽受疫情影響較為嚴重,3月時居住用地成交規劃建築面積累計同比下降61.5%至最低點,7月累計同比首次回正,轉為增長4.8%,共計增長66.3個百分點,8月增速再次提升,增長至17.1%,而9月供應規劃建築面積為8月成交規劃建築面積的1.9倍,而貴陽1-8月規劃建築面積的流拍率僅為3.7%,低於70個大中城市5.1%的綜合流拍率,保持較低水準,因此,貴陽9月居住用地成交量將再次提速。

其次,惠州得益於大灣區的規劃持續利好,以及疫情衝擊不大,帶動整體市場持續8個月保持20%以上的增速,其中6月起保持90%以上增速至今,9月供應規劃建築面積為8月成交規劃建築面積的3.5倍,而惠州1-8月規劃建築面積的流拍率僅為4.2%,因此,惠州居住用地成交量將持續保持高速發展。

最後,長沙2019年6-8月為居住用地成交高峰期,今年同期則相對疲軟,導致2020年6-8月成交規劃建面累計同比持續3個月下滑20%以上,8月下滑至22.6%,環比7月反彈5.8個百分點,9月,長沙供應規劃建築面積與8月成交規劃建築面積基本持平,雖然9月供應規劃建面體量排位第三,但長沙居住用地市場修復仍需時日。

另外,9月的總價最高地塊仍將落戶一線城市,其中北京石景山1宗地起始價70億元,廣州番禺區1宗地起始價61億元,均為9月起始金額超越60億元地塊,大概率成為9月總價最高地塊。而上海虹口區1宗地推出樓面價已達4.6萬元/㎡以上,超出排名第二的惠州市1宗推出樓面價為3.5萬元/㎡的地塊將近1.1萬元/㎡之多,大概率成為9月單價最高地塊。

表三:70個大中城市2020年9月計劃出讓住宅用地統計規劃建築面積排名

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