RET睿意德:第二季度中國商業地産指數回升至119.4 環比增長12.7%

來源:中國網地産 2020-08-31 13:56:46

2020年第二季度,中國商業地産指數環比顯著增長,同比回落幅度收窄。伴隨著總體經濟穩步復蘇,實體商業也迎來消費回暖趨勢。

一線與新一線城市商辦用地成交相對活躍。部分城市重點片區迎來新開業購物中心,文化潮流與首店經濟推動區域商業熱度快速回升,下半年全國增量市場預期向好。

各地各項政策激勵,對消費市場復蘇起到了重要作用,零售商信心指數環比大幅上漲。政企合作下,各地購物節不僅有效刺激消費,也推動實體商業加快模式創新;免稅新政為市場帶來新熱點,激發市場信心;“煙火氣”重回消費場景,內容升級與消費升級相生相伴。

以下是報告詳情——

概述

2020年第二季度,中國商業地産指數回升至119.4,環比增長12.7%,同比下降5.1%。宏觀經濟指數、商用土地指數、零售商信心指數在本季度均較上一季度強勢回升。消費市場自疫情之後逐步回暖。商用物業開髮指數環比下降2.0%,同比下降15.5%,零售商拓店速度尚未完全恢復。

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數據來源:RET睿意德中國商業地産研究中心

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中國商業地産指數

中國宏觀經濟指數

整體經濟穩步復蘇

線上線下融合進一步深化

2020年第二季度,中國宏觀經濟指數為153.9,同比上漲6.1%,環比上漲1.7%。二季度GDP同比增長3.2%,增速較上季度上漲10個百分點,經濟增長由負轉正,整體經濟穩步復蘇。分産業來看,第三産業增加值135,122億元,佔GDP比重54.0%,較上一年同期增長1.2個百分點。

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疫情過後,各地接連出臺促進消費的政策。第二季度全國社會消費品零售總額為93,676.5億元,環比上升19.2%,同比下降3.8%。較上年同期相比仍處於下降區間。6月份,社會消費品零售總額33,526億元,同比下降1.8%,降幅持續收窄。二季度餐飲收入總額為8,582.3億元,6月份餐飲收入同比下降15.2個百分點,較5月的降幅縮小了3.7個百分點。疫情以來,實物商品網上零售額佔比不斷提升,推動零售企業實現線上線下的融合發展。二季度網上零售額累計20,802.9億元,購物中心借助直播經濟創新消費場景,助力實體商業的復蘇。隨著疫情逐步得到控制,購物中心延長運營時間,通過夜經濟實現實體商業新的增長點。 

中國商用土地指數

熱點城市交易回暖

企業拿地仍較為謹慎

2020年第二季度,中國商用土地指數為82.4,環比上升19.4%,同比下降16.7%。一線城市商用土地交易情況較上一季度基本持平,受二三線城市商用土地交易情況影響,整體市場流拍問題好轉,流拍數量環比下降7.3%,成交流拍比為37.0。全國商辦用地成交數量較上一季度明顯增長,商業用地佔總土地交易量比例較第一季度沒有顯著變化。其中,三線城市商用土地市場成交流拍比由上一季度的65.0降至23.9。

商辦土地樓面價同比下降3.3%,環比上升34.5%。除三線城市外,其餘監測城市樓面價較上一季度均有所回升,新一線城市樓面價回升已超過去年同期水準。商辦土地平均溢價率同比下降74.1%,環比下降58.2%。商辦住宅溢價率比從第一季度的0.3下滑至本季度的0.1,表明商辦土地市場的活躍度相較于住宅土地市場更低。

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一線城市商用土地成交活躍,總計達37宗,較去年同期增加15宗,較上一季度增加9宗。其中上海商辦用地成交量為27宗,佔一線城市商用土地成交總量的73.0%。一線城市第二季度商辦土地流拍數量與上一季度持平,商辦用地成交流拍比為37.0。相比于商用土地市場,住宅土地市場二季度的平均溢價率為14.5%,活躍度更高。保利華南、保利資本、深圳裕和集團三方聯合取得深圳大鵬新區青谷城市更新項目,擬建設集住宅、公寓、商業、酒店等多種業態于一體的“青谷CYAN VALLEY”綜合體項目,該項目原為葵涌沙頭片區舊改,總建面積約21.6萬平米。

新一線城市土地市場回暖,商辦用地共成交283宗,較上一季度增長121宗。新一線城市第二季度商辦用地流拍數量為8宗,商辦用地成交流拍比為35.4,流拍問題好轉,達到歷年低位。商辦平均溢價率同比下降81.6%,其中大連、廈門、青島的商辦平均溢價率均為0。住宅平均溢價率較上一季度小幅回升,環比上漲41.7%,但與上一年同期水準仍存在一定差距。其中,寧波的土地市場仍保持較高的熱度,地塊溢價率顯著高於其他城市。力高集團以4.2億元取得寧波余姚117.7畝商住地,地塊位於寧波余姚市馬渚鎮,緊鄰舜宇新基地,工業功能區規劃詳細,産業人口基數大。

二線城市商辦用地成交量為170宗,環比上升54.5%,同比下降2.9%,基本回到去年同期水準。商辦用地成交流拍比回升至8.5,環比上升85.5%,同比下降66.0%。其中,鄭州土地流拍數量高於其他城市。商辦平均樓面價較上一季度有所回升,環比增長15.2%。其中,昆明、太原、長春、合肥商辦平均樓面價回升明顯,但是仍存在一些城市平均樓面價下跌的情況,無錫、福州、西安較上一季度平均樓面價分別下跌42.8%、27.0%、25.9%。5月,無錫的首場土拍中,旭輝在經開區、濱湖區南泉連落兩子,目標瞄準錫城高端市場;正榮、萬科、康橋在本次土拍中都購得地塊。

三線城市商用土地市場交易情況迎來增長,商辦用地成交數量同比增長147.1%,環比增長65.4%。商辦平均溢價率處在較低水準,環比下降85.4%,同比下降77.7%。商辦平均樓面價基本恢復到去年同期水準。

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中國商用物業開髮指數

優質商圈迎來反彈

下半年市場預期向好

第二季度,中國商用物業開髮指數為71.3,環比下降2.0%,同比下降15.5%,項目供應數量環比下降6.4%,同比下降19.7%。新增商用物業面積環比上升0.1%,同比下降13.5%。商用物業市場自一季度受到疫情衝擊以來,持續低迷。

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一線城市僅深圳有購物中心新項目開業。5月30日,福田星河COCO Park二期正式亮相,與一期僅隔一條馬路,位於星河國際首層,由原君尚百貨改造而來。項目打造了福田區最大的兒童體驗地“星趣小鎮”以及200平方米的無際空間藝術展覽館,入駐品牌有首進華南的安莉芳新零售體驗店、麥當勞未來智慧概念餐廳、sp@ce天虹超市、Twinkle耀童親子餐廳等。華僑城與招商蛇口聯合打造的紅山六九七九商業中心於6月底開業,集公園式商業街區、體驗式公寓、時尚演藝劇場、人文藝術展覽館及城市精品酒店于一體,總建築面積約34萬平方米,商業部分體量約10萬平方米,有華南首家自主運營開心麻花劇院、盒馬鮮生、CGV影院主力店等。

新一線城市商用物業供應量較上一季度有所回升,新增購物中心9家,環比上漲350.0%,但仍與去年同期水準相差75個百分點。新增商用物業面積環比上漲164.2%,同比下降82.3%。金地集團在杭州下沙大學城附近打造“圈圈裏”項目,集潮流生活超市、時尚名品販售、網紅美食打卡、特色文化教育等多維業態一體。6月19日,龍湖南京龍灣天街正式開業,項目商業體量17.7萬平方米,20%品牌是南京首進,60%品牌區域首進;蘇州昆山經開萬達廣場是萬達商管今年首個開業項目,總建築面積15.65萬平方米,有兒童、運動、餐飲三大主題街區。

二線城市新增商業項目5家。徐州綠地繽紛城開業,有5萬方商業空間,項目引入綠地江蘇商管原創“G系列”自營店,包括G-Books綠閱書屋、G-Juice綠汲果汁、G-Bear未來星球、G-Future綠地極限玩家。5月,山西太原印象城開業,項目總建築面積6.2萬平方米,不少首店品牌入駐,如南韓知名電影院CGV山西首店、華為太原首家HES延展店、屈臣氏華北首家Home店、美特好超市首家會員店、首家山西特色美食集合店——晉陽小鎮。

三線城市新增購物中心數量環比上漲150.0%,新增商業面積環比上漲22.1%。其中5萬平方米及以上購物中心新增佔比達到50%以上。其中,“潮玩”的年輕生活理念再次被引入到新增項目中。貴陽益田假日世界打造旗艦潮玩聖地,40多種國內外品牌首次進入貴陽,品牌開業率達93%。

二季度持續受到疫情余波影響,整體市場表現欠佳。預計2020下半年全國會迎來大量新增商業供應,整體市場發展趨勢向好。

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中國零售商信心指數

奢侈品牌加速創新

零售業態穩步復蘇

2020年第二季度,中國零售商信心指數為170.0,環比上漲24.2%,同比上漲1.0%。城鎮居民每人平均消費支出6,007億元,同比下降6.2%。監測類限額以上企業商品零售類值同比下降23.1%,環比下降10.0%。第一季度受疫情影響,購物中心營業店舖數量縮減,而二季度品牌商店舖批量重開是零售商信心指數增長的原因之一。

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疫情過後,國內多個零售業態已經顯現復蘇跡象。其中,奢侈品表現亮眼,成為國內零售市場復蘇的主力軍之一。本季度奢侈品品牌門店數環比上漲179.8%,同比上漲9.9%。輕奢品牌門店數量同比上漲35.7%,環比上漲232%。4月11日,廣州太古匯愛馬仕Hermès旗艦店重裝開業。首日銷售1900萬人民幣,創全國新門店開業首日業績新高。6月6日,迪奧Dior在昆明恒隆廣場開店。眾多奢侈品品牌繼續通過線上線下結合行銷方式,入駐小紅書、天貓、抖音等平臺,通過流量來觸達更多消費者。同時,品牌結合第二季度“五一”、“520”等節日紅利,邀請流量明星、帶貨達人等,提升銷量。

本季度大眾品牌門店數環比增長143.1%,同比增長8.2%。優衣庫、MUJI、MANGO均有新增門店。6月15日,H&M公佈的2020年第二季度財報顯示,3月至5月,該品牌凈銷售額286億瑞典克朗,較去年同比下降50%。同時,截至4月中旬,該品牌仍有80%的店舖處於無法營業的狀態。

優衣庫在第二季度新開設8家門店,並在上海南京西路的全球旗艦店推出了“UT世界文創先鋒展”,匯集全球千種藝術、音樂、影視、二次元等將近千種文創聯名IP,給消費者提供和設計師雲交流的機會。H&M在廣州美林M-LIVE天地、武漢壹方北館新開設2家門店。無印良品在北京、上海、廣東、福建新開設4家門店。另外,6月份無印良品在深圳寶安機場開設了國內首家機場餐廳。6月24日,華為全球最大旗艦店在上海南京東路正式開業,營業面積近5000平方米。

商業創新

政企協同發力

大型“購物節”推動創新模式應用

為了幫助消費市場疫後復蘇,全國多地于5-6月開展綜合性大型“購物節”,通過政企合作推動消費動能釋放和消費結構升級,有效加快了實體商業的消費復蘇、模式創新與數字化建設。

上海市舉辦的大規模綜合性 “五五購物節”推動200家大型商業企業實現銷售額684億元,新世界大丸百貨、第一八佰伴相比一季度環比分別增長2.1和1.4倍。購物街期間中高端消費回流明顯,27家高端品牌銷售額同比增速超過50%。

同時,重點商圈消費人氣恢復,南京東路、南京西路、小陸家嘴、徐家匯、五角場等商圈平均銷售額環比增長52.8%,客流量環比增長38.8%。

實體商業與電商平臺的合作進一步加強,且均取得良好效果。新世界城聯合拼多多發放消費抵扣券;南京路步行街攜手抖音、喜馬拉雅推出“抖音購”、“有聲南京路”等活動;楊浦區攜手嗶哩嗶哩開展“嗨翻五角場,歡樂打折季”活動。

除上海外,西安“花開長安2020西安雲上購物節”依託78家商業綜合體、大型賣場、品牌連鎖店開展,帶動消費達300億元,實現8500萬消費人次。“深圳購物節”系列促消費活動於6月開始舉辦,主要商圈結合618、父親節、端午節等重要節點舉辦系列主題活動,以線上與線下相結合的形式打造年中消費季。

同期,北京“京范兒(FUN)消費季”亦開始啟動,6月開展夜京城、親子節等重點活動,京券板塊取22億政企專“券”聯發、100億平臺萬“券”齊發的模式,各區結合區域特色資源開展“東城e口吃遍好味道”、“豐臺線上 雲淘好物”、“石景山京西消費節”等特色活動。

以政企合作為基礎,購物中心、百貨、品牌、電商平臺、社交平臺等多元主體都參與到刺激消費復蘇的行動中,一方面聯合推動居民消費熱情和城市商業熱度的快速提升,另一方面也使得各方之間深化合作的進程大大加快。

以消費券和直播經濟為代表的創新模式,進一步得到廣泛應用,線上線下實現深度融合,企業數字化競爭力的重要性進一步凸顯。

消費回流激發市場信心

免稅新政帶來實體商業新熱點

在拉動群眾消費成為第二季度政策重點的情況下,4月,國家發改委發佈《關於促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》,提出健全免稅業政策體系,完善市內免稅店建設。由於我國消費者在海外的消費規模遠大於國內免稅渠道的規模,政策的實施進一步推動海外消費回流,拉動內部需求增長。

6月,在新的離島免稅政策發佈之後,王府井集團股份有限公司獲得國內免稅品的經營資質,成為國內首家獲得免稅牌照的百貨企業,打破原有的免稅企業的“壟斷”格局。除王府井外,百聯、鄂武商等多家百貨公司也在申請免稅品經營資質。

作為促進消費回流的途徑之一,市內免稅店成為業內新熱點,其在空間規劃、業內佈局、商品品類等方面都會優於機場免稅店。

海南三亞海棠灣免稅店的消費者每人平均單次購物時間約為3小時以上,這是機場免稅店無法實現的顧客停留時間。已開業的市內免稅店,針對境外遊客離境購物,在機票出票後、飛機起飛前24小時內購物即可,時間充分,若針對國人的市內店政策放開,預計消費者在市內店內逗留、購物時間可較大程度延長。

此外, 2019年中國消費者在海外的奢侈品消費金額超過5000億元人民幣,而國內的奢侈品交易金額僅是其1/2不到,約為2345億元人民幣。由此可知,大量的境外消費資金可以引流國內。

而消費回流的核心是産品優勢+價格優勢。免稅店不僅擁有眾多中高端品牌的産品,並且擁有相對於傳統零售渠道的價格優勢。隨著國家政策的推進,對於免奢侈品的需求將在國內的免稅市場得到滿足,從而實現海外消費資金的回流。

蓬勃的市場信號與國家政策利好,預示著國內免稅行業景氣持續向上;從全球格局來看,疫情影響國人出境,國內免稅渠道有望承接消費回流,未來成長空間廣闊。

“煙火氣”重回消費場景

購物中心尋找外擺與市集黃金地帶

二季度,疫情的陰霾漸漸散去,總理的“人間煙火”讓地攤經濟一夜崛起。疫情激發消費者對健康的需求,開闊的商業場景更符合消費者的期待。地攤經濟復蘇了人間的煙火氣,也為實體商業帶來新的生機。越來越多的購物中心借用“擺攤”刺激消費,匯聚人氣。在滿足消費者零散的購買需求的同時,靈活利用平日的“非經營空間”,創新營運模式,吸引大量客流。

上海BFC外灘金融中心聯手超過110家品牌商戶打造週末分時段步行街“外灘楓涇”。通過呈現社交、美食、演藝、文創、遊戲、酒吧等六大板塊,以多元場景豐富消費體驗。除此之外,購物中心還充分利用了頂層的開放式空間,開放了“上海最佳露臺地標”BFC屋頂花園。在近200平方米的開闊空間裏定期舉辦空中露臺派對,將浦江兩岸絕美景觀一覽無余。

疫情期間,環宇商業旗下商場自發性的組織地攤、集市,統一攤位設計、提前篩選貨品、多元活動體驗,將富有煙火氣的市集快閃打造成品牌特色IP之一,與購物中心自身的銷售節奏相輔相成。濟南綠地中心則依託綠地大型商業綜合體,精心打造室內、室外活動場地,大力發展廣場文化,打通購物休閒場所,引入全球商品和國潮手作吸引人氣、創造商機。

相比于零散的地攤,購物中心往往充分利用室外狹長又人流稀疏的空間,將主題集市打造出步行街式的遊逛感。這樣的地攤整合體,屬地文化鮮明,特色體驗豐富,對消費者構成強大的吸引力。集市多樣的行銷活動和延長的營業時間為購物中心引來大量客流,為疫後經濟復蘇創造了新的消費風口。

(責任編輯:)
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