2020年第二季度，中國商業地産指數環比顯著增長，同比回落幅度收窄。伴隨著總體經濟穩步復蘇，實體商業也迎來消費回暖趨勢。

一線與新一線城市商辦用地成交相對活躍。部分城市重點片區迎來新開業購物中心，文化潮流與首店經濟推動區域商業熱度快速回升，下半年全國增量市場預期向好。

各地各項政策激勵，對消費市場復蘇起到了重要作用，零售商信心指數環比大幅上漲。政企合作下，各地購物節不僅有效刺激消費，也推動實體商業加快模式創新；免稅新政為市場帶來新熱點，激發市場信心；“煙火氣”重回消費場景，內容升級與消費升級相生相伴。

以下是報告詳情——

概述

2020年第二季度，中國商業地産指數回升至119.4，環比增長12.7%，同比下降5.1%。宏觀經濟指數、商用土地指數、零售商信心指數在本季度均較上一季度強勢回升。消費市場自疫情之後逐步回暖。商用物業開髮指數環比下降2.0%，同比下降15.5%，零售商拓店速度尚未完全恢復。

數據來源：RET睿意德中國商業地産研究中心

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中國商業地産指數

中國宏觀經濟指數

整體經濟穩步復蘇

線上線下融合進一步深化

2020年第二季度，中國宏觀經濟指數為153.9，同比上漲6.1%，環比上漲1.7%。二季度GDP同比增長3.2%，增速較上季度上漲10個百分點，經濟增長由負轉正，整體經濟穩步復蘇。分産業來看，第三産業增加值135,122億元，佔GDP比重54.0%，較上一年同期增長1.2個百分點。

數據來源：RET睿意德中國商業地産研究中心

疫情過後，各地接連出臺促進消費的政策。第二季度全國社會消費品零售總額為93,676.5億元，環比上升19.2%，同比下降3.8%。較上年同期相比仍處於下降區間。6月份，社會消費品零售總額33,526億元，同比下降1.8%，降幅持續收窄。二季度餐飲收入總額為8,582.3億元，6月份餐飲收入同比下降15.2個百分點，較5月的降幅縮小了3.7個百分點。疫情以來，實物商品網上零售額佔比不斷提升，推動零售企業實現線上線下的融合發展。二季度網上零售額累計20,802.9億元，購物中心借助直播經濟創新消費場景，助力實體商業的復蘇。隨著疫情逐步得到控制，購物中心延長運營時間，通過夜經濟實現實體商業新的增長點。 

中國商用土地指數

熱點城市交易回暖

企業拿地仍較為謹慎

2020年第二季度，中國商用土地指數為82.4，環比上升19.4%，同比下降16.7%。一線城市商用土地交易情況較上一季度基本持平，受二三線城市商用土地交易情況影響，整體市場流拍問題好轉，流拍數量環比下降7.3%，成交流拍比為37.0。全國商辦用地成交數量較上一季度明顯增長，商業用地佔總土地交易量比例較第一季度沒有顯著變化。其中，三線城市商用土地市場成交流拍比由上一季度的65.0降至23.9。

商辦土地樓面價同比下降3.3%，環比上升34.5%。除三線城市外，其餘監測城市樓面價較上一季度均有所回升，新一線城市樓面價回升已超過去年同期水準。商辦土地平均溢價率同比下降74.1%，環比下降58.2%。商辦住宅溢價率比從第一季度的0.3下滑至本季度的0.1，表明商辦土地市場的活躍度相較于住宅土地市場更低。

數據來源：RET睿意德中國商業地産研究中心

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一線城市商用土地成交活躍，總計達37宗，較去年同期增加15宗，較上一季度增加9宗。其中上海商辦用地成交量為27宗，佔一線城市商用土地成交總量的73.0%。一線城市第二季度商辦土地流拍數量與上一季度持平，商辦用地成交流拍比為37.0。相比于商用土地市場，住宅土地市場二季度的平均溢價率為14.5%，活躍度更高。保利華南、保利資本、深圳裕和集團三方聯合取得深圳大鵬新區青谷城市更新項目，擬建設集住宅、公寓、商業、酒店等多種業態于一體的“青谷CYAN VALLEY”綜合體項目，該項目原為葵涌沙頭片區舊改，總建面積約21.6萬平米。

新一線城市土地市場回暖，商辦用地共成交283宗，較上一季度增長121宗。新一線城市第二季度商辦用地流拍數量為8宗，商辦用地成交流拍比為35.4，流拍問題好轉，達到歷年低位。商辦平均溢價率同比下降81.6%，其中大連、廈門、青島的商辦平均溢價率均為0。住宅平均溢價率較上一季度小幅回升，環比上漲41.7%，但與上一年同期水準仍存在一定差距。其中，寧波的土地市場仍保持較高的熱度，地塊溢價率顯著高於其他城市。力高集團以4.2億元取得寧波余姚117.7畝商住地，地塊位於寧波余姚市馬渚鎮，緊鄰舜宇新基地，工業功能區規劃詳細，産業人口基數大。

二線城市商辦用地成交量為170宗，環比上升54.5%，同比下降2.9%，基本回到去年同期水準。商辦用地成交流拍比回升至8.5，環比上升85.5%，同比下降66.0%。其中，鄭州土地流拍數量高於其他城市。商辦平均樓面價較上一季度有所回升，環比增長15.2%。其中，昆明、太原、長春、合肥商辦平均樓面價回升明顯，但是仍存在一些城市平均樓面價下跌的情況，無錫、福州、西安較上一季度平均樓面價分別下跌42.8%、27.0%、25.9%。5月，無錫的首場土拍中，旭輝在經開區、濱湖區南泉連落兩子，目標瞄準錫城高端市場；正榮、萬科、康橋在本次土拍中都購得地塊。

三線城市商用土地市場交易情況迎來增長，商辦用地成交數量同比增長147.1%，環比增長65.4%。商辦平均溢價率處在較低水準，環比下降85.4%，同比下降77.7%。商辦平均樓面價基本恢復到去年同期水準。

數據來源：RET睿意德中國商業地産研究中心

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中國商用物業開髮指數

優質商圈迎來反彈

下半年市場預期向好

第二季度，中國商用物業開髮指數為71.3，環比下降2.0%，同比下降15.5%，項目供應數量環比下降6.4%，同比下降19.7%。新增商用物業面積環比上升0.1%，同比下降13.5%。商用物業市場自一季度受到疫情衝擊以來，持續低迷。

數據來源：RET睿意德中國商業地産研究中心

一線城市僅深圳有購物中心新項目開業。5月30日，福田星河COCO Park二期正式亮相，與一期僅隔一條馬路，位於星河國際首層，由原君尚百貨改造而來。項目打造了福田區最大的兒童體驗地“星趣小鎮”以及200平方米的無際空間藝術展覽館，入駐品牌有首進華南的安莉芳新零售體驗店、麥當勞未來智慧概念餐廳、sp@ce天虹超市、Twinkle耀童親子餐廳等。華僑城與招商蛇口聯合打造的紅山六九七九商業中心於6月底開業，集公園式商業街區、體驗式公寓、時尚演藝劇場、人文藝術展覽館及城市精品酒店于一體，總建築面積約34萬平方米，商業部分體量約10萬平方米，有華南首家自主運營開心麻花劇院、盒馬鮮生、CGV影院主力店等。

新一線城市商用物業供應量較上一季度有所回升，新增購物中心9家，環比上漲350.0%，但仍與去年同期水準相差75個百分點。新增商用物業面積環比上漲164.2%，同比下降82.3%。金地集團在杭州下沙大學城附近打造“圈圈裏”項目，集潮流生活超市、時尚名品販售、網紅美食打卡、特色文化教育等多維業態一體。6月19日，龍湖南京龍灣天街正式開業，項目商業體量17.7萬平方米，20%品牌是南京首進，60%品牌區域首進；蘇州昆山經開萬達廣場是萬達商管今年首個開業項目，總建築面積15.65萬平方米，有兒童、運動、餐飲三大主題街區。

二線城市新增商業項目5家。徐州綠地繽紛城開業，有5萬方商業空間，項目引入綠地江蘇商管原創“G系列”自營店，包括G-Books綠閱書屋、G-Juice綠汲果汁、G-Bear未來星球、G-Future綠地極限玩家。5月，山西太原印象城開業，項目總建築面積6.2萬平方米，不少首店品牌入駐，如南韓知名電影院CGV山西首店、華為太原首家HES延展店、屈臣氏華北首家Home店、美特好超市首家會員店、首家山西特色美食集合店——晉陽小鎮。

三線城市新增購物中心數量環比上漲150.0%，新增商業面積環比上漲22.1%。其中5萬平方米及以上購物中心新增佔比達到50%以上。其中，“潮玩”的年輕生活理念再次被引入到新增項目中。貴陽益田假日世界打造旗艦潮玩聖地，40多種國內外品牌首次進入貴陽，品牌開業率達93%。

二季度持續受到疫情余波影響，整體市場表現欠佳。預計2020下半年全國會迎來大量新增商業供應，整體市場發展趨勢向好。

數據來源：RET睿意德中國商業地産研究中心

中國零售商信心指數

奢侈品牌加速創新

零售業態穩步復蘇

2020年第二季度，中國零售商信心指數為170.0，環比上漲24.2%，同比上漲1.0%。城鎮居民每人平均消費支出6,007億元，同比下降6.2%。監測類限額以上企業商品零售類值同比下降23.1%，環比下降10.0%。第一季度受疫情影響，購物中心營業店舖數量縮減，而二季度品牌商店舖批量重開是零售商信心指數增長的原因之一。

數據來源：RET睿意德中國商業地産研究中心

疫情過後，國內多個零售業態已經顯現復蘇跡象。其中，奢侈品表現亮眼，成為國內零售市場復蘇的主力軍之一。本季度奢侈品品牌門店數環比上漲179.8%，同比上漲9.9%。輕奢品牌門店數量同比上漲35.7%，環比上漲232%。4月11日，廣州太古匯愛馬仕Hermès旗艦店重裝開業。首日銷售1900萬人民幣，創全國新門店開業首日業績新高。6月6日，迪奧Dior在昆明恒隆廣場開店。眾多奢侈品品牌繼續通過線上線下結合行銷方式，入駐小紅書、天貓、抖音等平臺，通過流量來觸達更多消費者。同時，品牌結合第二季度“五一”、“520”等節日紅利，邀請流量明星、帶貨達人等，提升銷量。

本季度大眾品牌門店數環比增長143.1%，同比增長8.2%。優衣庫、MUJI、MANGO均有新增門店。6月15日，H&M公佈的2020年第二季度財報顯示，3月至5月，該品牌凈銷售額286億瑞典克朗，較去年同比下降50％。同時，截至4月中旬，該品牌仍有80%的店舖處於無法營業的狀態。

優衣庫在第二季度新開設8家門店，並在上海南京西路的全球旗艦店推出了“UT世界文創先鋒展”，匯集全球千種藝術、音樂、影視、二次元等將近千種文創聯名IP，給消費者提供和設計師雲交流的機會。H&M在廣州美林M-LIVE天地、武漢壹方北館新開設2家門店。無印良品在北京、上海、廣東、福建新開設4家門店。另外，6月份無印良品在深圳寶安機場開設了國內首家機場餐廳。6月24日，華為全球最大旗艦店在上海南京東路正式開業，營業面積近5000平方米。

商業創新

政企協同發力

大型“購物節”推動創新模式應用

為了幫助消費市場疫後復蘇，全國多地于5-6月開展綜合性大型“購物節”，通過政企合作推動消費動能釋放和消費結構升級，有效加快了實體商業的消費復蘇、模式創新與數字化建設。

上海市舉辦的大規模綜合性 “五五購物節”推動200家大型商業企業實現銷售額684億元，新世界大丸百貨、第一八佰伴相比一季度環比分別增長2.1和1.4倍。購物街期間中高端消費回流明顯，27家高端品牌銷售額同比增速超過50%。

同時，重點商圈消費人氣恢復，南京東路、南京西路、小陸家嘴、徐家匯、五角場等商圈平均銷售額環比增長52.8%，客流量環比增長38.8%。

實體商業與電商平臺的合作進一步加強，且均取得良好效果。新世界城聯合拼多多發放消費抵扣券；南京路步行街攜手抖音、喜馬拉雅推出“抖音購”、“有聲南京路”等活動；楊浦區攜手嗶哩嗶哩開展“嗨翻五角場，歡樂打折季”活動。

除上海外，西安“花開長安2020西安雲上購物節”依託78家商業綜合體、大型賣場、品牌連鎖店開展，帶動消費達300億元，實現8500萬消費人次。“深圳購物節”系列促消費活動於6月開始舉辦，主要商圈結合618、父親節、端午節等重要節點舉辦系列主題活動，以線上與線下相結合的形式打造年中消費季。

同期，北京“京范兒(FUN)消費季”亦開始啟動，6月開展夜京城、親子節等重點活動，京券板塊取22億政企專“券”聯發、100億平臺萬“券”齊發的模式，各區結合區域特色資源開展“東城e口吃遍好味道”、“豐臺線上 雲淘好物”、“石景山京西消費節”等特色活動。

以政企合作為基礎，購物中心、百貨、品牌、電商平臺、社交平臺等多元主體都參與到刺激消費復蘇的行動中，一方面聯合推動居民消費熱情和城市商業熱度的快速提升，另一方面也使得各方之間深化合作的進程大大加快。

以消費券和直播經濟為代表的創新模式，進一步得到廣泛應用，線上線下實現深度融合，企業數字化競爭力的重要性進一步凸顯。

消費回流激發市場信心

免稅新政帶來實體商業新熱點

在拉動群眾消費成為第二季度政策重點的情況下，4月，國家發改委發佈《關於促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》，提出健全免稅業政策體系，完善市內免稅店建設。由於我國消費者在海外的消費規模遠大於國內免稅渠道的規模，政策的實施進一步推動海外消費回流，拉動內部需求增長。

6月，在新的離島免稅政策發佈之後，王府井集團股份有限公司獲得國內免稅品的經營資質，成為國內首家獲得免稅牌照的百貨企業，打破原有的免稅企業的“壟斷”格局。除王府井外，百聯、鄂武商等多家百貨公司也在申請免稅品經營資質。

作為促進消費回流的途徑之一，市內免稅店成為業內新熱點，其在空間規劃、業內佈局、商品品類等方面都會優於機場免稅店。

海南三亞海棠灣免稅店的消費者每人平均單次購物時間約為3小時以上，這是機場免稅店無法實現的顧客停留時間。已開業的市內免稅店，針對境外遊客離境購物，在機票出票後、飛機起飛前24小時內購物即可，時間充分，若針對國人的市內店政策放開，預計消費者在市內店內逗留、購物時間可較大程度延長。

此外， 2019年中國消費者在海外的奢侈品消費金額超過5000億元人民幣，而國內的奢侈品交易金額僅是其1/2不到，約為2345億元人民幣。由此可知，大量的境外消費資金可以引流國內。

而消費回流的核心是産品優勢+價格優勢。免稅店不僅擁有眾多中高端品牌的産品，並且擁有相對於傳統零售渠道的價格優勢。隨著國家政策的推進，對於免奢侈品的需求將在國內的免稅市場得到滿足，從而實現海外消費資金的回流。

蓬勃的市場信號與國家政策利好，預示著國內免稅行業景氣持續向上；從全球格局來看，疫情影響國人出境，國內免稅渠道有望承接消費回流，未來成長空間廣闊。

“煙火氣”重回消費場景

購物中心尋找外擺與市集黃金地帶

二季度，疫情的陰霾漸漸散去，總理的“人間煙火”讓地攤經濟一夜崛起。疫情激發消費者對健康的需求，開闊的商業場景更符合消費者的期待。地攤經濟復蘇了人間的煙火氣，也為實體商業帶來新的生機。越來越多的購物中心借用“擺攤”刺激消費，匯聚人氣。在滿足消費者零散的購買需求的同時，靈活利用平日的“非經營空間”，創新營運模式，吸引大量客流。

上海BFC外灘金融中心聯手超過110家品牌商戶打造週末分時段步行街“外灘楓涇”。通過呈現社交、美食、演藝、文創、遊戲、酒吧等六大板塊，以多元場景豐富消費體驗。除此之外，購物中心還充分利用了頂層的開放式空間，開放了“上海最佳露臺地標”BFC屋頂花園。在近200平方米的開闊空間裏定期舉辦空中露臺派對，將浦江兩岸絕美景觀一覽無余。

疫情期間，環宇商業旗下商場自發性的組織地攤、集市，統一攤位設計、提前篩選貨品、多元活動體驗，將富有煙火氣的市集快閃打造成品牌特色IP之一，與購物中心自身的銷售節奏相輔相成。濟南綠地中心則依託綠地大型商業綜合體，精心打造室內、室外活動場地，大力發展廣場文化，打通購物休閒場所，引入全球商品和國潮手作吸引人氣、創造商機。

相比于零散的地攤，購物中心往往充分利用室外狹長又人流稀疏的空間，將主題集市打造出步行街式的遊逛感。這樣的地攤整合體，屬地文化鮮明，特色體驗豐富，對消費者構成強大的吸引力。集市多樣的行銷活動和延長的營業時間為購物中心引來大量客流，為疫後經濟復蘇創造了新的消費風口。