來源：廣州中原研究發展部

【整體概述】供應與成交高位攀升，雙雙創年度新高

根據廣州中原研究發展部監測：8月廣州新房網簽9533宗，環比上月升12%，同比去年升31%。網簽面積103.85萬㎡，環比上月升12%，同比去年升36%。

8月網簽量繼續高位攀升，刷新年度新高。宗數為近四年曆史第二高位，僅次於2018年9月9748宗。

此外，8月新增供應87.53萬㎡（8262宗），環比上月升35%，同比去年升59%，供應同樣刷新年度新高。其中南沙區供應41.9萬㎡（4150宗），刷新南沙區歷史供應最高紀錄。

【新批供應】南沙刷新歷史最高紀錄，荔灣高價地入市利好廣鋼新城

8月新增供應87.53萬㎡（8262宗），環比上月升35%，供應大幅攀升創年度新高。

主力供應集中在南沙區，新增供應41.9萬㎡（4150宗），佔全市50%的供應量。主力供應盤分別為廣州恒大陽光半島（14.38萬㎡、1591宗）、南沙保利城（4.56萬㎡、504宗）、方圓星宇月島（4.21萬㎡、426宗）、華潤置地瑞府（4.33萬㎡、372宗）、中國鐵建海語熙岸（4.68萬㎡、360宗）。8月南沙區供應刷新歷史最高紀錄，有力支撐了南沙新房市場熱度。

除南沙外，8月增城亦有一定量的新貨補充市場，新增供應16.0萬㎡（1586宗），主力供應盤分別為品秀星圖（4.29萬㎡、462宗）、保利東灣（2.55萬㎡、256宗）。

其他9區8月供應量均不足10萬㎡，梯度差距明顯。

其中，荔灣區8月新增供應5.7萬㎡（511宗），環比升252%，升幅全市第一。八月荔灣區的供應九成來自廣鋼新城，不過值得注意的是，荔灣區冷凍廠地塊項目以“保利天珺”的備案名于8月首次取得預售，預計金九銀十進入市場。冷凍廠地塊樓面地價高達42520元/平，預計項目入市後的銷售價格將達7萬/平以上，將刷新芳村新房售價標桿，而目前廣鋼新城在售項目的主流均價在5萬/平，因此預判保利天珺的入市將有利於刺激廣鋼新城新房成交。

【成交情況】南沙表現亮眼，增城黃埔依然是成交主力，番禺實現突破

從成交結構看，8月全市5區成交環比上升，6區下降。其中南沙、番禺環比升幅最大；天河、黃埔環比跌幅最大。

總體看，8月成交特徵延續7月“政策導向、區域分化”的特點。主力成交區域依然集中在增城、南沙、黃埔三區，分別錄得網簽2321宗、2267宗、1140宗，三區成交量佔全市總成交六成。

其中南沙表現最為亮眼，成交從4-5月的600-800宗/月水準，到6-7月的1200-1300宗/月水準，到8月2200宗/月水準，基本每兩月實現大幅跳躍。八月環比升幅高達77%，促使南沙新房市場佔全市市佔率大幅提升8.7個百分點，為24%，與增城並列第一。這主要得益於三個方面：一是政策紅利持續，受深圳收緊購房政策影響，加上南沙自身人才政策吸引，大量外市購房需求持續涌入；二是南沙八月新房供應充足、産品類型豐富，單區供應量達4150宗佔全市50%供應量，刷新南沙區供應記錄歷史新高；三是南沙明星項目多點開花、百花齊放、互相影響、共同促進成交。以月成交超百宗以上的樓盤統計，熱點區域如增城、黃埔、番禺，分別有5、3、2個樓盤入圍，而南沙高達7個項目，分別是廣州恒大陽光半島、南沙保利城、越秀明珠天悅江灣、中國鐵建海語熙岸、星河東悅灣、中交藍色海灣、星河山海灣，基本覆蓋目前南沙主力新房板塊。

增城相對穩健，自4月疫情得到控制後至今，已連續五個月維持在2100-2600宗/月的成交水準。

黃埔則略有起伏，從4-5月的800-900宗/月水準，到6-7月1400宗/月水準，到8月1100宗/月水準。不過值得注意的是，黃埔區成交量的起伏，主要是由於該區供應量暫時下降導致市場缺貨所致，市場需求依然旺盛。

因此，從成交特徵看，預判增城、南沙、黃埔三區的市場熱度將持續到“金九銀十”。

此外，八月番禺錄得網簽1014宗，是自2019年1月以來首次突破千宗；環比升50%，升幅僅次於南沙區，為全市第二。

8月28日番禺區迎來政策利好，其最新優化的人才政策顯示：本科學歷、番禺大學城應屆畢業生，不需社保可憑人才銀卡在番禺區購房；大專學歷的高管人才繳納一年社保可憑人才銀卡在番禺區購房。優化的人才政策，可有效增加番禺區購房需求，利好區域樓市。

從歷史成交特徵看，自2019年1月以來，番禺月度成交水準長期維持在600-800宗/月上下。在傳統樓市旺季“金九銀十”即將到來之際，預判番禺區借助八月突圍的熱度，加上最新的人才政策利好，有望在金九推出更多行銷活動。

【庫存狀況】黃埔庫存僅4.0個月三刷新低，部分項目縮減金九售價折扣

8月全市庫存量813.95萬㎡，去化週期10.1月。庫存環比上月略有增長，但去化週期已連續四個月縮減，主因6、7、8連續三個月新房市場熱度高漲，成交大幅增長所。

廣州11區庫存週期全線縮減，其中黃埔區庫存週期繼6月創5.6個月新低，7月創4.6個月新低外，8月繼續創4.0個月新低。除三刷新低外，8月黃埔區庫存也突破天河，成為全市最“供不應求”的區域。

鋻於黃埔區“供不應求”狀況不斷加劇，根據廣州中原研究發展部監控發現，八月底已有部分項目縮減了金九的售價折扣。但整體看，黃埔區的購房需求依然非常旺盛。

【個盤表現】智聯花園登銷冠，梯度門檻略有提高

8月番禺區智聯花園憑藉427宗網簽成為新房銷冠，廣州恒大陽光半島次之。

8月前10梯隊300宗以上成交佔30%，200-300宗成交佔50%，總體看梯度門檻比之前略有提高。

【後市研判】九月整體供求兩旺，或延續提前搶跑特徵

廣州中原研究發展部認為，隨著金九銀十的傳統旺季到來，廣州樓市將繼續維持較高熱度。根據廣州中原研究發展部監控顯示：一方面，市場總體供應充足，部分房企在八月已開始積極獲取預售證為九月備貨；另一方面，除現有在售項目外，金九銀十將涌入較多新盤新項目，為市場注入新鮮血液，能有效帶動樓市氛圍。

從政策紅利、供求特徵等方面分析，預判增城、南沙、黃埔三區依然是主力熱點區域。雖然根據監控顯示個別項目有縮減九月售價折扣現象，但全市整體趨勢仍是以“加大行銷促銷力度”為主，因此預判九月市場整體將繼續供求兩旺，此外，或延續以往提前搶跑特徵，各房企金九大戰或在九月中會拉開帷幕。