2020年初，讓人始料未及的新冠肺炎疫情快速蔓延至世界各地，包括北京在內，全球主要城市紛紛進入“居家避疫”模式，辦公樓市場面臨前所未有的挑戰。上個季度，就在國內生産生活秩序逐漸恢復正常時，北京的“復工復産”進程再度被6月的“新發地聚集性疫情”所打斷，受此影響，全市甲級辦公樓市場活躍度“減半”，空置率升至14.0%，創出10年來的新高。同時，平均租金卻大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以來的低點。作為在全國具有指標意義的北京辦公樓市場，其未來走勢引起了各界的廣泛關注和討論。

在梳理和分析了北京辦公樓市場的發展歷程、需求構成、租金變化趨勢並對包括業主方、租戶方、投資方在內的市場參與者進行深入調研後，仲量聯行近日重磅發佈《領航“後疫情時代”：解構北京辦公樓市場》白皮書，旨在幫助業內人士精準把握“後疫情時代”的市場動向。

“誠然，突如其來的新冠疫情給市場造成了很大衝擊。但根據我們的觀察，早在去年底，辦公樓租金下調和空置率上浮的趨勢就已經開始顯現。只不過，疫情加劇了經濟增速放緩而導致的供求關係變化。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示：“我們相信，在科技、醫療、金融等受益於疫情的新興産業所帶來的動能需求的助推下，北京辦公樓市場最快在2021年底就將企穩。”

穩健需求強力支撐市場仍將平穩運作

依照白皮書所提出的“需求冰山”結構，以大型企業為代表，穩健可靠的“基石需求”、以中型企業為依託，低調存在的“從動需求”和以新興企業為主導，活躍擴張的“動能需求”三者自下而上，共同構築了北京辦公樓市場上的租賃需求來源。歷經近十年的強勁發展，北京新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可以達到75%，這主要歸功於企業規模增長迅猛，租金支付能力強，但規模相對有限動能需求。在鼓勵“大眾創業、萬眾創新”的政策推動下，“金融科技”、“網際網路+”、“共用經濟”等新概念層出不窮，在京擴租面積引人注目的既有阿里巴巴、字節跳動、美團等網際網路巨頭，昔日手握大筆融資的P2P理財公司、共用單車企業和聯合辦公空間等也曾經憑藉“爆髮式增長”態勢引領市場。

然而，行至2019年，受宏觀經濟下行壓力凸顯、中美貿易摩擦升級等因素影響，動能需求對北京辦公樓市場的拉抬作用日趨乏力，當年的凈吸納量還不到10萬平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同時，租金也停止了逐年增長的腳步，甚至首次錄得4.0%降幅。仲量聯行華北區研究部總監米陽預計，因新冠疫情，今年的凈吸納量將降至7.5萬平方米，但當前市場所面臨的壓力仍在可以承受的範圍之內。米陽進一步解釋道：“在參與調研的業內人士中，只有30%將市場下行歸結于疫情，超過六成的受訪者更擔心經濟增長放緩對需求的影響。但我們必須要清楚地看到，在北京市場上，半數以上的需求都是由央企、國企、跨國公司和知名私企所構成的‘基石需求’，此類需求風險度低、穩定性高，足以對市場形成有力支撐，保證市場在相對平穩的區間內運作。”

新興産業+扶持政策引領市場復蘇進程

正如此前各類動能需求推動市場走向繁榮一樣，市場的最終復蘇仍要依靠新一波的動能需求。可喜的是，業界對此類需求來源有著高度共識。在仲量聯行所進行的調研中，鋻於科技行業在疫情期間發展勢頭強勁，政策扶持力度大，90%的受訪者都認為人工智慧、雲計算、5G、新基建、網路遊戲和視頻直播等領域的企業將會助力北京辦公樓市場重新步入上行軌道。同時，疫情給醫療健康行業和保險行業帶來了重大發展機遇，受“京交會”升格“服貿會”成功舉辦和北京擴大金融業、現代服務業開放等利好措施推動，專業服務業和金融業的需求也將持續保持強勁，這些行業都將是北京辦公樓市場未來的增長亮點。

動能需求行業來源的地理分佈特徵也預示著中關村和金融街這兩個政策驅動型子市場將是引領未來租金回升的領頭羊。根據仲量聯行的統計數據，受益於穩定的剛性需求，金融街區域的租金20年來僅在2009年因全球金融危機經歷過一次下降，降幅也僅在5%以內；而中關村區域在市場低迷時期的租金降幅同樣在5%之內。而與之相對的是，在CBD、東二環、東長安街、第三使館區等市場驅動型子市場，面對空置率上升，業主往往會迅速下調租金，最高降幅甚至達到過15%。因此，市場驅動型子市場或將面臨更大的租金下行壓力。

租金跌勢恐持續一年半市場情緒仍存樂觀預期

全球疫情風險未解，經濟發展不確定性仍在，企業辦公空間需求放緩的現狀讓人不免擔心北京辦公樓市場的低迷狀態還將維持多久。但根據白皮書中的調研數據，雖然超過七成的業內人士都認為市場已處於下行階段，但情緒仍然較為理智，對當前市況的看法也較為中性。在十分制的打分規則下，全部受訪者所打出的平均分為4.9分，其中近三分之一（28%）都把市場現狀定義為“中性”（5.0分）。而在金融街和中關村區域，部分業主甚至打出了8分的高分，充分證明了其樂觀的預期。

短期來看，業主方和租戶方普遍認為今年將出現5%至10%的租金降幅。而對於市場的長期趨勢，各方則分歧嚴重：樂觀者認為市場在今年年底就將迎來復蘇；而近半數（44%）受訪者預計市場將於2021年底回暖；更有32%的受訪者表示反彈要等到2022年甚至更晚之後。在經過審慎分析後，仲量聯行認為，隨著疫情和經濟放緩的影響逐步消散，北京辦公樓市場租金的跌勢預計將延續至2021年底至2022年初，在經過2022和2023兩年的穩定期之後，更多動能需求的涌入將推動租金于2024年重返上行週期。

“受包括疫情在內的各種風險挑戰影響，北京辦公樓租金雖然正在下跌，但市場絕對不會因此而沉淪。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩展望道：“有堅實可靠的基石需求作基礎，有全國科技創新中心和國家金融管理中心兩大城市定位對動能需求的驅動，隨著北京持續擴大對外開放和改善營商環境，在環球度假區、冬奧會等重點項目和重大活動的加持下，包括辦公樓在內的北京商業地産市場終將克服當前的困難，實現更高品質、更可持續的發展。