雖然農民房屋建設費用由自己承擔，但農民的宅基地是無償獲得的，因而農民對宅基地擁有的權能是不完整的，宅基地以及所建農房具有特殊保障性質，不能像商品房一樣不受限制地進入市場交易。合理的宅基地管理政策既要有助於更好解決農村住房問題，也要防範宅基地違規使用。對於宅基地，政策上不存在鼓勵集中到少數人手裏的問題。

日前，北京市發佈文件，提出要嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地和宅基地上的房屋；嚴禁社會資本利用宅基地建設別墅大院和私人會館。筆者認為，此次北京明確宅基地管理政策，將為其他地區帶來積極示範效應。當前，我國農村宅基地完整的管理制度體系正在形成。今後要進一步深化農村宅基地制度改革試點，探索宅基地“三權分置”多種實現形式，維護好、發展好農民權益。

我國農村宅基地總面積約為1.7億畝，佔集體建設用地的54%。宅基地是農民以集體組織成員名義獲得的，且只有集體成員才能在本集體申請宅基地，實行一戶一宅、長期使用。

隨著城鎮化發展，農村宅基地出現了一些新情況。一方面，每年有大量農民離開農村，出現大量農房、宅基地常年閒置現象；另一方面，也存在“一戶多宅”“建新不拆舊”以及部分新增農戶宅基地取得困難等問題。

當前，無論是從推進新型城鎮化發展角度，還是從強化鄉村振興制度性供給角度，放活宅基地和農房使用權已經迫在眉睫。隨著農民進城，農村出現了不少閒置農房，同時很多城裏人下鄉創業，對閒置農房有需求。所以説，如果能把閒置農房利用好，既可以為農民增加財産性收入，又能夠為下鄉人員提供創業場所。基於此，國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。

需要認識到，雖然農民房屋建設費用由自己承擔，但農民的宅基地是無償獲得的，因而農民對宅基地擁有的權能是不完整的，宅基地以及所建農房具有特殊保障性質，不能像商品房一樣不受限制地進入市場交易。宅基地的所有權是集體的，資格權只有集體經濟組織成員才有。宅基地不同於承包地，對於承包地經營權，國家政策鼓勵其流轉、鼓勵耕地適度集中；對於宅基地，政策上不存在鼓勵集中到少數人手裏的問題。因此，宅基地不能違規違法買賣。

改革就是要打破常規，但宅基地改革是有底線的。由於歷史形成的特殊性及其所承載的政治、經濟和社會功能，決定了其複雜性和敏感度，對其改革要穩慎。如果農村宅基地集體所有權不落實，那就談不上守好土地公有制性質；如果農村宅基地集體所有權失能，那麼農村亂佔耕地建房就有可能發生；如果農村宅基地集體所有的權能越界，那麼農民權益就可能受損。堅決守住土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損這三條底線，正是宅基地制度改革的紅線。

現實中，宅基地制度改革要處理好兩方面的關係。隨著試點經驗固化，目前政策已經明確。一是宅基地和農戶的關係。農村村民一戶只能擁有一處宅基地。今年起實施的新《土地管理法》規定，農村村民出售、出租、贈予住宅後，再申請宅基地的，不予批准。二是宅基地和城鎮居民的關係。城鎮居民不能購買農村宅基地，但在符合用途管制前提下，可以依法承租其農房。

合理的宅基地管理政策既要有助於更好解決農村住房問題，也要防範宅基地違規使用。要看到，中央提出宅基地制度改革，目的是進一步盤活宅基地，發展農村新産業新業態，拓寬農民增收渠道。試點就是要探索出既能向集體組織成員提供基本住房保障，又能最大限度節約農村建設用地的制度。宅基地改革絕不是讓城裏人下鄉去買房置地，也不是要改變土地規劃和用途管制，在農村搞大規模非農開發或商品房建設。