買房，很多時候都是買預期。不過，南京並不是一個環線發展城市。主城的房子不一定穩賺，反而南京一直走新城區發展模式，逐漸外拓，不少規劃利好密集的新城區房價備受青睞。

提及大放異彩的新興板塊，主城北經開區一定榜上有名。日前，區域內上新了一家純新盤——江悅潤府，打造建面約76-105㎡新智住區。尤其是四款不同面積的産品，其功能設計上遠超市面上同價位産品，放眼全南京，都堪稱“獨角獸”般的存在。

（效果圖）

NO. 1｜壹

買房跟著規劃走，被樓市奉為圭臬。近年來，紫東地區成了提高城市首位度的關鍵之一。而全域均在紫東地區發展區域內的南京經濟技術開發區，則是南京市落實紫東地區發展戰略、區域協調發展的核心引擎。

南京經開區既是國家級經開區，也是南京市外向型經濟發展和科技創新的重要陣地。按照南京市委市政府戰略部署，南京經開區積極開展轉型發展研究工作，提出四大戰略、緊抓産城融合、突出産業升級，明確了“海港經濟核心區、應用創新示範區、文旅科創領航區與現代化綠色人文之城”三區一城四板塊的戰略目標定位。

（“三區一城四板塊”）

江悅潤府所在的新港新城就位於應用創新示範區核心區域，將依託軌道交通6號線（在建）、7號線（在建），重點發展商務辦公、科技研發、産業服務、商業服務、酒店、公寓等功能。在匯聚研發、科技機構的同時，引入商業、社區、學校，打造濱江城市客廳。

（區位圖）

整個新港片區內已有3000多家企業落戶，目前就業人口達十萬人，匯集了光電顯示産業、生物醫藥産業、高端裝備製造産業和現代服務業等高素質人群。未來，這裡規劃有劃居住人口15萬，就業人口23萬。

在絕大多數人在追漲殺跌時，只有聰明的人可以看到成長中的新城，以低成本入手，靜待時機的到來。根據國家統計局最新發佈的7月份70個大中城市房價數據，南京新房均價環比上漲0.1%，同比上漲4.9%。

往大了看，主城各區在售新房均居高不下：

建鄴區：河西南近6.9萬/㎡，河西中部近5萬/㎡，海玥花園放風7萬/㎡

玄武區：新玄武均價4.3-4.6萬/㎡

秦淮區：城中放風均價5-6萬/㎡；大校場機場放風4.5-5萬/㎡

鼓樓區：3.8-5.2萬/㎡

雨花臺區：板橋放風2.9萬/㎡；西善橋2.8-3萬/㎡

環顧四週，燕子磯已站上近4萬/㎡的門檻、仙林湖也已全面3.2萬/㎡，堯化門更是突破至3-3.4萬/㎡。不難看出，前兩年，以2.5萬/㎡入手燕子磯的買房人無形中抄底成功。燕子磯沿著地鐵6號線（在建）往東，距離兩站地鐵的經開區房價不到3萬/㎡，算得上是剛需與剛改難得的“福利”之一。

NO. 2｜貳

儘管板塊規劃決定著後期的升值潛力，但是在選房環節，起到決定作用的還是戶型設計的好壞。這與未來的生活品質直接掛鉤，即便是投資，接盤的人也會選擇更適合的戶型。

江悅潤府規劃打造12棟23F-27F高層，針對不同結構家庭打造了4款“獨角獸”産品，從約76㎡兩房到約105㎡三房。更小的戶型、更低的門檻，給了很多年輕人留在南京的機會，以及未來再次置換的好“籌碼”。

（效果圖）

建面約76㎡戶型，兩房兩廳一衛，適合單身剛需。該戶型為大開間、短進深設計，三開間朝南，超8米麵寬，父母偶爾來住，也能享受陽光房。一般，市面上同面積段産品多數是南向兩開間的狹長戶型設計，這一款76㎡戶型居住舒適性更高。即便是未來出租，南向次臥租金明顯也比一間北向次臥價格高。

（戶型示意圖）

主次臥通過飄窗，客廳通過南向陽臺，給陽光形成一個緩衝，進入室內的都是柔和的漫反射光，既保證室內明度，又避免直面陽光的過度熱情。同是方正的戶型規劃，減少空間浪費，高空間利用率，在合適的空間中，啟幕更舒適的享受。

（約76㎡戶型樣板間實景圖）

（約76㎡戶型樣板間實景圖）

建面約89㎡戶型做了兩款産品，均為三房兩廳兩衛設計，適合普通三口之家。三開間朝南，搭配雙衛，家裏老人來幫帶孩子，居住也很方面。動靜分區，且主臥套房設計，提高了私密性。

（戶型示意圖）

兩種戶型最大的不同，就是A戶型擁有約6米麵寬南向雙陽臺，市面上同面積高層産品多數只有1個陽臺。雙陽臺設計，解放了客廳陽臺，避免了開門直面晾曬的衣物，私密性好。

（約89㎡戶型樣板間實景圖）

（約89㎡戶型樣板間實景圖）

建面約105㎡戶型，三房兩廳兩衛設計，適合三口之家，可説是89㎡A戶型的升級版。即便是二胎家庭也能住得比較舒服。空間大而有序，充分考慮主要家庭成員的需求，達到“動靜分離”、“居寢分離”的效果。

（戶型示意圖）

進門後，入戶左側預留大空間的儲藏空間，收納鞋子、鑰匙等物品，而購買的水果、蔬菜等也可右轉步入廚房放置；餐客廳一體，視野開闊，並且公衛設計在動區、靜區分隔處，生活動線合理。臥室多飄窗設計，且獨衛主臥預留了較大衣帽間空間，女主人的“心頭愛”。

最大亮點在於超10米大廣角，充分做到整個房屋的寬闊明亮，搭配上橫跨客廳和次臥的南向大陽臺，在南京同面積市場內絕對是鳳毛麟角的。這裡是採光效果以及整個室內view最好的活動，可以利用榻榻米的地臺搭配一張升降桌，等於多出一個景觀書房、早餐桌、琴臺、遊戲棋牌桌。

（約105㎡戶型樣板間實景圖）

同時，項目裝標含地暖、新風系統和中央空調空調，三大件齊備這在板塊內尚算首例，low-E中空窗、中置百葉等隔音降噪處理，多項人性化細節融入日常方方面面，營造寧靜舒適的居住環境。

好的住宅，內外兼顧。不論是改善還是剛需，居住的舒適度不僅來源於戶型設計，還與周邊配套息息相關。畢竟如果買個菜半小時，上班1小時的體驗，未來生活是如何的糟糕。

江悅潤府本身有著經開區規劃利好加持，與地鐵6號線十月廣場站（在建）直線距離約400米，與7號線仙新路站（在建）直線約1公里。教育方面，10余塊教育用地學校環伺，規劃新增幼兒園兩處，新增小學一處以及初中一處。周邊還有蘇寧90萬方TOD綜合體（規劃）、興智路商業街一期、二期、亞朵酒店、翠屏水晶廣場、新堯金地廣場（在建）、好鄰里生活中心、興智中心地鐵上蓋商業綜合體以及規劃恒發路生活後街等。

評價一個盤好或差，往往取決於以下幾個因素：性價比是否突出？産品是否超群？地段是否優質？若是單純從經開區來看，江悅潤府憑藉紫東規劃、雙地鐵環伺、約90方綜合體在側以及獨角獸産品等優勢，想必能以高分地回答這3個問題。

（效果圖）

值得一提的是，項目最快8月底首開，首批次加推3、4、7號樓，均價不到3萬/㎡。眾所週知，首開均價大概率是純新盤房價起跑線，目前案場正在辦理VIP卡登記。做個選擇的話，這裡無疑值得買的。感興趣的買房人可以前往看看。