上周，在溧水空港新城的遠洋奇幻盒集行銷中心，本網舉辦了《南江寧區域新地標與百萬投資上車機會》專題講座，特地邀請南大文化傳媒房産研究中心主任李匯豐&匯買房主編張遙，為大家解讀“地標經濟效應”以及影響，並分析通脹時代下，100萬資産的配置優選。此次活動吸引了眾多買房人參加，整場講座幹貨滿滿，大家都受益匪淺！

NO. 1｜壹

李匯豐：“地標經濟效應”

（現場圖）

俗話説，一鋪養三代。一間好的商鋪，究竟能多掙錢？

《水滸傳》第二十九回“醉打蔣門神”中，施恩告訴武松：快活林的酒店每月收入兩三百兩銀子。按當時比例：1兩銀=1貫銅錢=300元人民幣，換算下，平均每月收入約6-9萬，年收入近百萬。

2014年，香港銅鑼灣一間約13㎡小鋪以1.8億港元易手，折合人民幣約1177萬元/㎡，比起位於同大廈的2012年舊“鋪王”，成交價高了近五成。

2013年，杭州百大綠城西子國際兩套沿街商鋪成交價分別高達3.05億與2.65億元。此前杭州從未出現總價過2億的街鋪，這也創下當時杭州街鋪總價新紀錄。

即便如此，但是有實力的企業還是少有去做商業地産。業內有一種説法，做住宅地産是小學生，做商業地産是大學生。明確點明瞭做商業地産要比住宅開發複雜的多。尤其在經歷了新一輪的商業地産開發熱潮，商業地産項目進入精細化時代後，除了要求開發商具有業態規劃、招商、管理、運營等專業方面的硬實力外，還要涉及明確客群定位、應對同業競爭、適應消費變化的創新能力等方面。

再看南京，李匯豐老師列舉了仙林商業街與江寧萬達廣場兩個比較成功的商業案例——7年時間，仙林商業街商鋪回報率額超400%，年回報率在60%左右；5年時間，江寧萬達廣場回報率約35%，年回報率約7%。選中仙林商業街商鋪主要有三個原因：地鐵口人流量；南大附近配套缺乏；專業人士評估。而江寧萬達廣場的成功，與地標經濟效應有關。

地標經濟是商業文明發展到一定階段的産物，早期形象類地標是單一建築空間、城市區域形象代表，發展到當前的功能類地標，含購物、休閒、娛樂、餐飲、交流、旅遊、建築空間于一體。比較典型的就是成都遠洋太古裏。

從點亮一座城市，最終主導了一個城市商業的更新。從行業來看，成都遠洋太古裏創造了新的行業範式。比如多元消費人群混合，工作日依然客流不斷；打造中高端零售街區，既有品質感，也不缺“煙火氣”；租戶的設計管理，展陳要求，氛圍營造，審美取向等等以全新的消費方式改變生活。伴隨著成都遠洋太古裏的出現，持續聚集區域資源，以前春熙商圈的關注核心也被東移至中紗帽街一帶。

值得一提的是，位於溧水空港新城的約3萬方3.0中高端特色商業——遠洋奇幻盒集就是由遠洋南京公司聯合瀚和商業打造。其中，瀚和商業是行業內知名的商業街區運營商，其成功操盤的蘇州斜塘老街項目曾榮獲《第一財經第一地産》2014年度活力文旅商業項目稱號。另外，遠洋奇幻盒集還將採用10年託管的模式，為置業者免除後顧之憂。

（效果圖）

項目集鄰里生活、教育服務、空港配套、産業金融四位一體，以“1個集中商業+4個主題集市”的創新模式，打造約3萬方立體開放式鄰里生活中心。其中，集中商業位於S15，是以餐飲、娛樂為核心業態的商業區。集市商區主要分為4個部分：生鮮盒集（生鮮集市）、童樂盒集（孩童/寵物集市）、泊車盒集（空港集市）、潮玩盒集（潮玩集市）。

（遠洋奇幻盒集實景）

據悉，遠洋奇幻盒集預計明年10月正式開街，目前空港首家麥當勞已確定入駐，後期還將引入全鄰集市，一大批知名品牌也正在洽談中。

（遠洋案場實景）

NO. 2｜貳

張遙：通脹時代，百萬資産的選擇

（現場圖）

2020年一季度，國內消費價格指數CPI指數同比上漲4.9%，食品價格上漲18.3%，其中豬肉價格上漲116.4%。疊加3月底人民幣兌美元匯率出現了快速貶值，在岸人民幣兌美元匯率連破7.0、7.1兩大關口，居民財富持續縮水。

再看從M2 的供應速度，過去四年，中國廣義貨幣供應量M2年均增速為15%。2015年的M2突破至139.23萬億！1990年才1.53萬億。簡單按6.3%的通脹率估算下，如果去年財富是100萬左右，即使你把錢放家裏或者銀行，今年也就只值約88萬。

（25年來M2變化示意圖）

另外，近年來，P2P等理財途徑連續爆雷，股市的不確定性也致使很多人手握資金而躊躇不前。而有統計顯示，從未來消費選擇看，居民偏愛的前三位消費支出依次為“醫療保健”“購房”與“教育”。

手握約100萬資金，如何選擇呢？

即便是“房住不炒”的大背景下，南京新房價格近年來上揚趨勢依舊明顯，百萬資金能置業的面積也越來越小：

河西：約15-20㎡！

城南：約20-25㎡！

江北：約30㎡！

江寧：約30-40㎡！

仙林：約30㎡！

城北：約30㎡！（燕子磯最高單價破約4萬/㎡）

這導致住宅投資的紅利已少之又少，因此很多人將目光轉向商業地産。收益穩定，是商鋪投資一大優勢。相對於股市、債券等，其穩定性是其他很多渠道所不能比擬的。同時，商鋪也不會因房齡增加而降低其價值。相反，成熟旺鋪會隨著商圈的發展而不斷升值。

高回報率，是商鋪投資的另一大特點。據悉，住宅回報率一般只有6%~8%，而商鋪的回報率可達8%~12%，甚至15%。當然，並不是意味著所有的商鋪都能值得入手。另外，商業可貸款50%，可使用杠桿，不限購，也是一大優勢。目前，南京很多商業物業正處於市場價格的低點。有數據統計，一般，同一個區域住宅與成熟商鋪價格比在1:4左右，當前價格比例只有1:2左右。

（效果圖）

遠洋奇幻盒集目前在售建面約72-155㎡商鋪，位於S5、S8、S11、S12、S13的一層和二層位置，均價約1.9萬/㎡，主力總價約120-330萬。相較于前期住宅均價1.1萬/㎡，價格比甚至不到1:2。

NO. 3｜參

置業商鋪，地産經濟的“守望者”

商鋪的價值會隨著城市發展和商圈成長不斷攀升，置業者不僅要用前瞻性的眼光判定商鋪未來發展趨勢，更要以長遠眼光來判定市場。

李嘉誠也講過，房地産最重要的核心因素就是地段，地段、還是地段。2019年3月，國家發改委和民航局聯合發文，第十三個國家級臨空經濟示範區——南京臨空經濟示範區正式獲批。在南京空港樞紐經濟區的基礎上，將打造為江蘇對外開放新引擎。同年8月，作為南京臨空經濟示範區核心的溧水空港新城規劃正式發佈，重點打造7大功能板塊，包括中央商務區、特色主題板塊、會議展貿板塊、商業休閒板塊、智力核心板塊、健康養生板塊和品質居住板塊，未來可容納約20萬人口。

（示意圖）

判斷一個板塊的潛力的前提，就是未來誰來接盤。這就意味著人口是經濟增長的關鍵要素。源源不斷的産業進駐，勢必會導致人口流向的變化，影響區域經濟的發展。溧水空港新城外部客源集聚“産業+交通+旅遊”三大人口優勢。

按照規劃，空港新城未來將有10萬産業人口，目前區域內已有機場大通關基地、跨境電商産業園、空港會展小鎮等省內一流的開放平臺，也有京東、國美、寶能等有影響力的區域性總部，更有A.O.史密斯、佈雷博、西門子等來自約16個國家的高端外資企業集聚，高品質發展的勢能正在加速蓄積。

（示意圖）

遠洋奇幻盒集佔據南主城門戶地段，空港客廳樞紐。周邊立體交通發達，驅車約14公里可至祿口國際機場，一河之隔；出門即上高速，駕車約40公里可達南京南站；地鐵S7號線臨近項目，無縫接駁地鐵S1號線與1號線；省道S340、S55、S38環繞周邊，以及6線公交，能快速帶來人流、物流、資金流、資訊流。

另外，項目周邊將整體打造“一池三山、三灣四岸、環湖十二景”，景觀資源豐富，尤其是能在節假日聚集大量人氣。

內部更是擁有非常穩定的消費客群。項目可輻射3公里範圍內空港新城規劃人口約11.48萬人（含居住、商務、商辦），包括遠洋萬和四季等10多個小區以及安置房居民區，覆蓋近6.5萬人次。

（區位圖）

同時，溧水空港新城已有烏山中心幼兒園、小學，溧水實驗學校，金陵中學溧水分校，南京城市職業學院等學校入駐，人文氛圍濃厚。項目周邊密集分佈6所幼兒園、8座中小學、2所高等學府，持續提供穩定客源。

通脹時代下，商鋪可能是少數能跑贏CPI的資産配置方式之一。輻射約30萬消費力、擁有專業商業團隊運營的遠洋奇幻盒集或是點亮千億空港新城的重要一環，其商鋪首付60多萬起，入手門檻低，聰明人已經在提前入駐未來城市核芯的路上了。