居住權入法 老年人“以房養老”更安心

來源:北京青年報 2020-07-30 07:51:15

【現實挑戰】社會“以房養老”騙局讓老人“錢房兩空”;過戶給子女卻被子女反手掃地出門……

【應對策略】《民法典》增設“居住權”;如有合同約定或遺囑在先,業主無法改變已存在的居住權,無權趕走居住權人

“為孫子上學,老人把學區房過戶給兒子後被趕走”;“以房養老‘套路貸’,68人70套房被騙,損失2億!”近年來,此類社會新聞頻發,老年人“以房養老”如何不會被騙得錢、房兩空?將於2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》物權編作出了回應。

家住昌平區的周大爺一家曾簽訂過一份《保證協議》,約定不論房屋産權在哪個子女的名下,周大爺都享有該房屋的永久居住權,不經周大爺同意不得再次出售。

在《民法典》出臺前,這種協議僅是家庭內部的約定,其約束力更多來自於親人之間的信任和感情。此次《民法典》增設“居住權”這一新型用益物權。明確居住權原則上無償設立,居住權人有權按照合同約定或者遺囑,經登記佔有、使用他人的住宅,以滿足居住需要。新業主即便事後獲得不動産證、拿到所有權,也無法改變居住權已存在的現實,無權趕走居住權人。

全國人大法工委民法典編纂工作專班成員、中國人民大學法學院副教授朱虎認為,《民法典》的物權編專門增加了居住權的制度,來解決特定人群的生活居住的需求。這裡首先排除了一些投資性需求,防止有人利用居住權制度來繞開現在的土地制度。對於居住權來講,更大的一個制度功能就是解決特定人群的居住需求。

居住權到底會産生哪些影響?“以房養老”一度是社會熱點話題。有的老年人,想把房子賣出去或者抵押給銀行準備“以房養老”,但又不太放心,擔心一旦失去房屋産權,將無房可住;還有一些機構以“以房養老”為名,騙取老人房産,導致老人人財兩空。如果雙方在簽訂“以房養老”協議的同時,保障老人居住權,並且這一權利在老人有生之年,誰都無法剝奪,這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。

老人一旦給親戚或指定人員設立居住權,老人去世後,即便房子為子女所繼承,親屬或指定人員仍享有居住權。如果居住權是終生的,親屬或指定人員可以住到自己去世為止,子女即便拿到了不動産證,也沒有權利將其趕出,也不得再次用於出租。

男女結婚,婚前財産為個人所有,要不要加名,往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權的存在,提供了新的解決方案:給另一方居住權,而不用讓出所有權。

此外,設立了居住權的房屋,在合同約定的居住權期限內不能收回,避免了租賃合同解除的不穩定情況,在居住權受到侵害時,居住權人可以直接行使物權請求權,並且不受訴訟時效的限制。

有了居住權,房産交易必然受到影響。石景山法院法官助理田曄提醒市民,《民法典》規定居住權為登記設立,也就是説只有登記機關記錄在冊、予以載明的居住權才能合法成立。這就要求購房人在進行房屋交易時應當審慎調查房屋登記資訊,不單包括房屋産權資訊、抵押登記資訊,還應關注居住權設立資訊。

(責任編輯:)
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居住權入法 老年人“以房養老”更安心
來源:北京青年報2020-07-30 07:51:15
“為孫子上學,老人把學區房過戶給兒子後被趕走”;“以房養老‘套路貸’,68人70套房被騙,損失2億!”近年來,此類社會新聞頻發,老年人“以房養老”如何不會被騙得錢、房兩空?將於2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》物權編作出了回應。
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