增城南沙新貨補倉大灣區

來源:廣州日報 2020-07-30 06:38:39

廣州樓市週邊區域持續發力,尤其是增城、南沙成為供需兩旺區域。數據顯示,上週全市新增供應943套,主要集中在增城、南沙,僅南沙500多套住宅就佔全市住宅供應量的56%。不少區域內的項目顯示,近期外地客戶到訪成交明顯增多,熱點板塊表現搶眼。而接下來,這兩個樓市熱點區域不僅仍將擔當廣州樓市供應主力,還將持續補倉大灣區。據機構不完全統計,8月廣州全市共有32個項目有動作,合計超過6000套貨量,而週邊區域增城大爆發,共有11個項目供應,南沙區有6個項目供應。文/圖:廣州日報全媒體記者 劉麗琴

【增城】 

板塊分化 外地客明顯增加

近期增城樓市可以用“冰火兩重天”來形容,尤其是在土地市場上,一邊是7月接連終止7宗宅地拍賣,一邊是數個地塊引得多家房企激烈競價,吸引了奧園、金科陽光城、中海落子增城。受到熱捧的地塊主要位於荔城、新塘板塊,地鐵交通便利,而終止拍賣地塊基本屬於交通不夠便捷,發展還不太成熟的片區。這也是目前增城樓市板塊分化的最直接體現。

可以看到,上半年增城一半的房子是從新塘板塊賣出的,成交面積52.48萬㎡。從庫存去化週期來看,時間最長的是中新板塊和荔城板塊,超過30個月,新塘、朱村等板塊的去化週期都在10個月以下。

作為廣州樓市的供應和成交大戶,今年上半年增城一手住宅網簽104萬平方米,是全市唯一一個成交量過百萬平方米的區域,同時增城也是目前全市可售貨量最大的區域,並且土地招拍挂市場活躍,加上還有大量的舊改項目入市,市場競爭的激烈程度也是可以預期的。

事實上,從去年下半年到今年一季度,增城樓盤就出現降價調整現象。據合富研究院統計,今年上半年增城主力在售項目超過六成參與讓利。而今年二季度以來,隨著樓市不斷回暖,增城熱度也在持續上升。上周,增城錄得成交586宗,網簽總量全市第一,環比升69%,成交主力貢獻盤為綠湖國際城、碧桂園雲頂、品秀星圖、廣州萬科城等。

值得關注的是,一些城市接連收緊樓市調控政策,讓看好大灣區前景的置業者將目光投向更多周邊城市。據悉,一些城市地産渠道商也開始接周邊項目,準備把客戶往周邊城市樓盤引導。而在廣州,以往較少外區客到訪的南沙、黃埔都來了不少外地客。

位於增城新塘板塊的保利天際的相關負責人表示,二季度相比一季度回暖明顯,項目到訪成交數提升很大,外地客戶來訪提升明顯,項目主要推出的是115~140㎡的戶型,外地客戶以選小戶型為主,比較青睞綜合素質較好的三房單位。

碧桂園雲頂有關負責人則表示,近期成交100多套,到訪接近2000台,市場表現相當熱。不過外地買家暫時沒有明顯增加的情況。7月15日新白廣城際首批動車組已交付,作為廣清城際、莞惠城際、穗莞深城際的連接線,新白廣城際預計2021年上半年試運營。通車後從新塘站至白雲機場20分鐘可達,白雲機場至深圳機場也僅需40分鐘,預估屆時將會迎來更多外地買家。

朱村板塊,科慧花園的有關負責人表示,近期項目到訪熱度明顯增加,週末僅週日一天便成交10套。目前項目僅剩餘主推約205㎡的5房平墅,客戶來源主要是以天河改善客戶為主,白雲、黃埔次之。因不限購的巨大優勢,也吸引一眾外地買房客戶到訪。

【南沙】 

撐起全市新增供應的“半壁江山”

外地購房者明顯增加的板塊還有南沙。作為與深圳前海、珠海橫琴同屬國家自貿區的南沙,相比較而言,還處於價格洼地階段。而“灣區半小時交通圈”將成為現實,也可推動灣區大城市群、大都市圈聯動發展,這些都成為南沙吸引外地購房客的要素。

目前,南沙供應貨量幾乎支撐起全市新增供應的“半壁江山”,區域內除了靈山島板塊、南沙灣中心板塊,萬頃沙板塊也有新盤推出,在售平層、複式、疊院産品選擇眾多。同時,南沙更多熱點板塊將崛起。今年以來,黃閣土地市場動作頻頻。據克而瑞數據統計,作為南沙今年重倉賣地的頭號板塊,黃閣板塊已成功出讓6宗涉宅用地,出讓總建面積達173.1萬㎡,共計吸金133.6億元。黃閣板塊的坦尾村、東灣村、大井村等7條舊村紛紛成功招商,引入中鐵建、保利、方圓、星河、時代中國等實力房企在此造城,板塊舊改關注度高。

業內人士表示,由於對粵港澳大灣區的看好,大灣區內城市置業熱度不減,一些城市樓市調控政策收緊,出現部分外溢購買現象,除了置業需求外,也是因為隨著大灣區交通建設進程的加速,城市群聯動發展趨勢更加明顯,增城和南沙有其獨特的優勢吸引了外地置業者的目光。

Tips:區域最熱門 房價不波動

短期內外地客的增加,是否會對區域價格産生影響?有樓盤負責人表示,從區域的整體供應來看,增城、南沙在今年下半年仍將持續成為廣州樓市供應的主力,預計還將有多個新項目加入,讓區域競爭進一步加劇,即使近期有不少外地購買力涌入,但房價短期內也不會出現太大波動。而且當下,可以看到,即使受到疫情影響,“房住不炒”的政策也未有任何動搖和改變,因此對於購房者而言,還是應該根據個人實際需求理性買房。

90後崛起成第二大購買群

大中戶型需求上升

近日,合富置業發佈了《2020二手房市場白皮書》。內容顯示,2019年11月~2020年1月這段時間,廣州二手住宅成交量一直保持在8000套/月的水準,同比錄得上升的趨勢。2020年2月成交量跌至不足2000套,市場成交在3月起出現復蘇態勢,成交量突破5500套,至4月回升至6700套,5月成交上升至7300套以上水準。同時,市場還呈現二手房買家中90後群體擴大,區域成交分化較明顯,以及大中二手戶型需求有增等趨勢。

廣州日報全媒體記者 陳白帆

5~6月讓價幅度回落至5.5%左右

《2020二手房市場白皮書》指出,2018~2019年廣州二手住宅網簽均價基本保持在24000~25000元/㎡之間窄幅波動,對比前幾年樓價變動幅度有所趨緩。進入2020年,受疫情影響,2月二手住宅網簽均價跌至23400元/㎡左右。3月、4月市場成交量回升,但網簽均價仍處於23700元/㎡左右的低位。5月網簽均價上升至25000元/㎡左右,回到與疫情影響前差不多的水準,而到6月更衝破26000元/㎡大關。從買家心態看,2018年上半年業主心態極強,讓價幅度僅4%左右,其後市場交投氣氛轉差,讓價幅度緩慢擴大,在2019年2月一度升至最高,達7.8%。但2019年四季度起,“賣一買一”型業主急於套現換房,讓價幅度再度擴大,回升至6%左右。2020年,受疫情影響,業主心態轉弱,讓價幅度再次擴大,在2~3 月上升至接近7%的水準。不過,隨著疫情影響逐步減少,復工復産持續推進,業主信心回升,讓價幅度也開始縮減,至5~6月廣州二手住宅市場讓價幅度已回落至5.5%左右。

區域成交分化明顯,大中戶型需求上升

目前,二手住宅區域成交分化明顯,分析顯示,跌幅較明顯的區域均位於週邊,中心區成交量跌幅較小。週邊區域番禺、增城等是近幾年成交熱門區域,成交量同比均錄得較大跌幅。2020年1~5月大部分區域成交量同比出現下降,不過,有人才住房政策支援的黃埔、南沙、花都等區域二手住宅市場成交量同比錄得上升。不過南沙政策利好釋放率先體現在一手住宅市場,二手住宅市場受惠不明顯。值得留意的還有買家心態的變化,對居住舒適度的重視提高,讓買家對二手大中戶型接受程度增加。儘管廣州二手住宅市場購房主力仍以預算不高的“剛需”居多,中小戶型、中低價位房源仍佔據成交主力位置。不過,一步到位型購房需求穩步增加,導致中大戶型房源需求隨之上升。

購房群體過半數為80後

在購買群體年齡分佈上,80後、90後是目前廣州二手住宅市場的成交主力。買家群體當中,近半數為80後買家,70後的佔比呈現逐年下降的趨勢,已從2013年的30%下降到2019年的18%。與之對應的是90後買家對樓市影響力的崛起,90後買家佔比從2013年的4%上升至2019年的22%,成為廣州二手住宅市場當中繼80後買家之後的第二大購房者群體。在可預見的幾年之後,隨著90後買家收入增加以及家庭財富的累積,剛需及改善購房需求增多,將極大可能帶動90後購房者佔比進一步上升。

(責任編輯:)
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