東莞為何出臺樓市限購限售新政? 重點保護剛需、打擊投機行為及過度需求

來源:南方日報 2020-07-28 09:02:37

7月25日,東莞深夜出臺限購限售新政,非東莞戶籍買首套房需連交1年社保,商品房入市交易時限從辦證後2年延長到3年。

限購限售新政一齣,激起社會各界強烈反響。東莞樓市迅速降溫,在短短幾天裏,很多二手房降價10%。有業內人士評價:東莞房地産政策的嚴厲度已和一線城市趨同。

從6月底開啟為期兩個月的房地産市場亂象整治,到7月2日加強商品房銷售價格指導監管,到7月15日加強商品房網簽資訊公開,再到7月25日出臺限購限售新政,短短一個月裏,東莞這座製造業名城,展開了一場與房地産亂象的“殊死搏鬥”。

最終,限購限售新政遏制了住房炒作,保障了本地剛需住房需求,吸引更多人才落戶東莞。這不僅貫徹了“房住不炒”的定位,更有利於製造業名城引才留才。

深夜新政▶▷

二手房限購+3年限售

25日淩晨0:00,東莞市住房和城鄉建設局、公安局、自然資源局、不動産登記中心等單位聯合發佈《關於進一步促進東莞房地産市場平穩健康發展的通知》,出臺樓市限購限售新政,非東莞戶籍買首套房需連交1年社保,買第二套房需連交2年社保,商品房入市交易時限從辦證後2年延長到3年。通知自印發之日起施行。

東莞提出,調整商品住房限購政策。自通知施行之日起,非本市戶籍居民家庭在本市購買第一套商品住房的(新建商品住房或二手商品住房,下同),須提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上社會保險證明;購買第二套商品住房的,須提供購房之日起前3年內在本市逐月連續繳納2年以上社會保險證明。非本市戶籍居民家庭在本市行政區域內擁有2套及以上商品住房的,暫停向其銷售商品住房。

東莞調整商品住房轉讓年限。自通知施行之日起在本市行政區域內購買的商品住房(以網簽時間為準),須取得不動産權證滿3年後方可交易轉讓;調整住房公積金貸款政策,對於異地繳存住房公積金的職工,在東莞購房申請住房公積金貸款的,職工本人或其配偶須為本市戶籍。

東莞還將試點建設“三限房”,在房價較高的熱點區域選取符合兩規、條件成熟、配套完善的地塊,建設“限地價、限房價、限購買人群”的住房項目。

此外,通知還提出,將加大住宅用地和住房供應力度,加強商品住房價格監管,規範房地産金融秩序和市場交易秩序,加大房地産資訊公開力度,加強宣傳輿論引導。

今年上半年,東莞房地産開發投資346.54億元,增幅比一季度提高11.6個百分點,實現回正。商品房新開工面積605.73萬平方米,同比增長46.2%。限購限售新政出臺後,將促進東莞房地産市場平穩健康發展,助力東莞民生保障和經濟復蘇。

樓市降溫▶▷

四季度供需或扭轉

這半年來,東莞部分區域的房價像“過山車”一樣,經歷了戲劇性的陡漲陡跌。

在東莞松山湖某樓盤的一套二手房,2018年上架,當時報價5500萬元。今年3月,疫情全面暴發,這套二手房降價到4500萬元。然而最近幾個月,東莞二手房價迅速上漲,該二手房掛牌價也回升,于7月17日升至5000萬元。如今,東莞限購新政一齣,7月25日,這套二手房的報價又修改為4500萬元,10天不到直降500萬,重新跌至低谷。

受新政影響而選擇降價出售的二手房,在東莞不是個例。

在樓市降溫的趨勢下,房地産開發商、二手房業主和購房者,需要如何理性應對?一名業內人士認為,各方都需要更加理性,回歸到商品本身的價值。

根據合富置業的統計數據,2020年,東莞二手住宅上半年共錄得12859套成交,成交面積138.73萬平方米,兩者同比分別下滑15.7%和14%。一方面價格猛漲,另一方面成交量下降,這也反映出了房地産市場的不理性。

對於開發商,這位業內人士建議,需要認清當前的形勢,及時調整對市場的預期。新政看似對新房影響不大,其實會改變市場的供求關係。上半年受疫情影響,很多房地産項目建設放緩,加上大量購買力涌入,房地産市場供不應求。隨著建設進度加快,限購減少了購房的有效需求,預計在今年第四季度,房地産市場就會出現供求平衡甚至供過於求的局面。建議房地産開發商在條件允許的情況下,儘快推售,不宜等待觀望。在高房價和政策調控疊加的情況下,購房客戶的群體結構會發生很大變化,開發商更要加強對客戶群體的盤點。

對於二手房業主而言,這位業內人士認為,東莞上半年二手房價的快速上漲,需要較長時間來消化。限購政策出臺後,很多二手房將降價銷售。隨著時間的推移,這種降價幅度可能進一步增大。建議有售房意願的二手房業主儘快出售。同時,當前仲介市場魚龍混雜,行業不夠規範,建議業主選擇品牌強、信譽好的仲介,避免上當受騙。

對於購房者而言,尤其是剛需購房群體,東莞限購新政是一個福音。購房者不能被外部環境誤導,而要回歸到商品的價值本身,通過樓齡樓況、開發商和物業品牌、學校商業交通配套等要素,合理考量商品價值。與上半年樓市過熱導致的賣方市場不同,下半年將會轉變為買方市場,會有更多的樓盤投放市場,這也給了購房者更大選擇空間。

深遠影響▶▷

利於穩定二手房價

易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海認為,深圳限購新政是戶籍與社保資格雙限制,東莞依然是對非東莞戶籍的社保單項限制,那這就要看東莞的産業基礎是否足夠吸引人才落戶東莞,從而直接打破新政門檻限制。

合富研究院高級分析師李興旺認為,此次政策重點是限制非戶籍人口的購房行為,重點保護了剛需,有效地打擊了投機行為及過度需求,新政是“房住不炒”的貫徹,避免了過度的資金流入二手房市場,利於穩定東莞二手房價,使之回歸健康與理性。新政將可能激發市民入戶需求,預計今年東莞戶籍人口將會加快增長。

一位業內資深人士認為,限購新政穩定了東莞的房價,有助於東莞吸引人口流入、改善人口結構,尤其是對具有剛需住房需求的年輕人才,將會更加傾向於在東莞落戶。

地産經濟學家鄧浩志分析,一直以來,東莞調控重點都只是落在新房,二手房是長期不限購,這也讓不少投資投機資金借到進入了東莞樓市。這次東莞把二手房的“漏洞”堵了。這將把一大批投資東莞樓市的資金擋在門外。

近年來,東莞連續多年穩居新一線城市榜單,經濟實力與城市品質不斷提升。與一線城市趨同的限購政策,將有助於穩定東莞房地産市場,有利於經濟發展和招才引才。

(責任編輯:)
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