來源：觀點地産網

編者按：在“博鰲20年”這樣特別的時間歷史裏，我們回顧並重溫20年中這些不平凡的動人記憶。

本文為觀點地産新媒體2010年對巴曙松先生完成的“領袖訪談”稿件。

一個“池子”

一道競猜題竟然成為了政府官員、經濟學家、金融人士和財經媒體共同猜測的話題。

事情還得回放到到11月5日，當天央行行長周小川在北京的一次演講中，談及中國如何應對美國量化寬鬆政策帶來的熱錢威脅時，周小川説：“短期的投機性資金要進來的話，希望把它放在一個池子裏，不讓它氾濫到整個中國的實體經濟中去。”

意想不到的是，一個用來打比喻的“池子”立即被媒體捕捉到，隨即眾人展開熱議。

大家紛紛猜測，周小川所提的“池子”到底是什麼？

央行副行長馬德倫解讀了周小川所提的“池子”概念，他稱：池子是指包括調整存款準備金率在內的系列政策組合措施。

中國農業銀行戰略研究部付兵濤分析，所謂“池子”，就是要將“熱錢”引導到對實體經濟的影響不會太大的領域去投資。在樓市和股市中，他更傾向於股市。

花旗集團中國研究主管、大中華區首席經濟學家沈明高認為，存放“熱錢”的“池子”也可以是一組措施，包括讓它進入A股市場、央行用數量型貨幣政策工具吸收對衝，或加強資本管制。

就在各種解讀熱鬧紛呈的時候，向來比較低調的巴曙松也按捺不住了。

巴曙松獻策

11月16日，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在出席“中國全球債務資本市場研討會”時建議，可以以債券市場應對熱錢流入，使之成為“池子”的一部分。

在巴曙松發表的最新一份關於在量化寬鬆環境下中國經濟環境走勢及對策的一份研究報告中，其表示：“隨著美國採取的量化寬鬆政策，資金大規模流入以中國為代表的新興市場在所難免，因此，央行加強對跨境資本流動的監管，遏制熱錢流入將成為必然趨勢。”

至於應對之策，巴曙松給出了四條建議：

一是央行有可能重點加強對外匯貸款的控制，以及對外債規模實施額度指標管理。

巴曙松猜測，作為一種對稱性管制措施，中國或將在加強資本流入的同時，逐步放鬆對資本流出的監管，加大鼓勵金融機構與居民對外投資。從這個意義上説，香港資本市場可能在這段時期內會跑贏內地市場。

二是在貨幣工具的公開操作方面，央行票據發行規模的擴大與存款準備率的提高將成為常態化的對衝外部流動性的工具。

其表示：“從總量對衝的角度看，銀行信貸的收縮是其中一種可選方案，但其對實體經濟的影響更為直接，特別是對基礎設施的投資會産生明顯衝擊。相反，央行票據發行和存款準備金率的調整作為另外一種總量對衝方案，其對衝的主要是基礎貨幣，因此，其影響的範圍更為全面，但也更間接。”

三是從匯率制度轉換的趨勢上看，中國未來或將考慮的一個政策選擇可能是：逐步從參考一籃子貨幣轉向直接或緊或松的直接盯住一籃子貨幣，從而給國際市場一個清楚的預期，確定相對穩定的升值幅度，這個制度轉換的完成將有助於穩定貨幣與金融條件。

四是在貨幣總量不斷擴大的情況下，貨幣“資金池”需要尋找回報率更高、價值更為穩定的流向。巴曙松認為，理論上，古玩、字畫等均可成為潛在的“財富池”中的一種，但由於總量有限，其吸收貨幣資金的能力也較小。此外，房地産作為目前居民積累財富的一種重要渠道，由於調控因素的影響，其吸收能力也將暫時受到抑制。那麼在這種情況下，一種潛在的政策選擇就是最大程度地擴大“財富池”的種類，如擴大金融産品的數量與規模，加快上市公司的發行、放開對服務性行業的準入、加快債券市場的發展等都可發揮類似作用。

巴曙松稱，在全球量化寬鬆條件約束下，中國試圖回歸2%左右的歷史常態水準的通貨膨脹目標面臨較大的壓力，考慮全球流動性充足、低利率以及量化寬鬆的基本預設條件，中國在未來幾年考慮接受3%-4%左右的通貨膨脹水準應該説更為現實。

在這篇報告中，巴曙松對未來CPI的預測為3%-4%左右。

2010年11月11日，國家統計局發佈的數據顯示，繼7月、8月和9月我國CPI漲幅連創新高之後，10月份CPI同比上漲4.4%，漲幅比9月份擴大0.8%，創下25個月來的新高。

熱錢的戰爭

作為中國知名的經濟學家之一，這並不是巴曙松首次為流動性和熱錢感到擔憂。在金融危機剛剛過去的2009年，巴曙松就曾公開表示擔心資産泡沫。2009年年中，剛剛走出危機陰影，中國經濟因4萬億的刺激未來走勢初現曙光之時，巴曙松就開始在各個場合表達了自己對未來的擔憂。

7月初，巴曙松公開表示資産泡沫形成的內外部條件已經形成。彼時，巴曙松在接受媒體採訪時表示：“在金融危機的衝擊逐步平穩之後，適度寬鬆的貨幣政策也需要界定一個度，不能在實際執行過程中變成無度的寬鬆。”

而巴曙松在7月底泰達荷銀基金2009年下半年投資策略報告上更進一步表示：“在巨大的信貸投放下，今年中國的超額流動性指標或達到改革開放以來的最高點，估計可以達到16%以上；與此同時，美國等主要發達國家的超額流動性指標也創出歷史高點。”巴曙松預計，有了經濟復蘇明朗的大前提，在國內流動性，以及熱錢涌入的推動下，將繼續推高股票市場與房地産市場。

同時，巴曙松也並不掩飾其對流動性氾濫下房地産危機的擔憂，在巴曙松看來，房地産畸形繁榮就是推高資産泡沫的重要原因之一。

各地地王頻現，房産泡沫隱現，“在房地産的大規模投資中，外資佔據的比例在明顯提高，值得關注。”巴曙松更如是著重指出。

他談到，從國際資本的流動趨勢看，現在的資金流動狀況非常像1997年亞洲金融危機時期，美國的超額流動性指標同樣處於歷史的高點，同時大量的資本在歐美國內沒有投資機會。

作為金磚四國之一，作為在2008年金融危機之後仍然保持超高GDP增速的國家，中國是外資禿鷹眼中隨時伺機而動的獵物確實無疑。

於是，巴曙鬆開始不厭其煩的一次又一次表明提醒投資者要理性投資，要提防資産泡沫，要對市場有正確預期。

因此在今年8月中，巴曙松接受了觀點地産新媒體的專訪。重點梳理對當前房地産市場發展、保障房制度、及其與金融政策、資産泡沫、熱錢、通貨膨脹等等的關係與看法。

GDP和CPI

觀點地産新媒體：在7月統計局數字出來之後，有人士認為按照這組數字推斷，中國今年的GDP可能破8，預期不是很樂觀。你怎麼認為？

巴曙松：看同比和環比。

同比今年要跌倒8%以下，看來可能性是不大。什麼時候會跌倒8%以下，比如像2008年第四季度和2009年第一季度，才6.7%和6.8%，都已經跌過了7%以下了。

其主要原因還是出口大幅下滑，出口對GDP的貢獻從正的2%，突然變為2009年的負4%左右。

今年從公佈的外貿數據來看，外貿恢復得還是比較理想的。因為今年1-7月的出口總額已經超過2008年全年總額。今年的一季度超過60%外貿的增長，二季度40%多，七月份還有38%的增長。所以，即使下半年回到10%左右，全年也差不多有20%的增長。所以，出口對整個經濟增長肯定是一個正的貢獻，不會出現陡峭的下滑。但是從環比來看呢，個別季度，比如説四季度有可能出現大幅度的下滑。因為從環比來看，經濟的增長速度回落，還是比較明顯的。

觀點地産新媒體：今天統計局公佈的CPI數字和你之前預計的差不多。你曾表示，今年7、8月會到頂點，約3%左右，然後會出現回落，你認為3.3%很高嗎？8月會更高嗎？

巴曙松：目前看8月超過7月的可能性不大，因為同比因素，6、7月份是比較高的，去年同期比較低。6、7月份應該去除2.2%，那麼7月公佈的3.3%實際上應該新增加是1.1%而已。

但從7月看，前幾個月的自然災害導致蔬菜糧食的價格上漲，在第四個星期開始回落了，再加上原材料價格回落也很快，PPI回落很快。所以從PPI向CPI傳導因素也會減弱。

從今年來看，通脹的走勢還是在預期中的，到目前為止沒有出現大的意外波動，但是今後的物價壓力，我們要有心理準備，要去接受比原來更高的物價。主要原因是我們總是要節約資源、轉變生産方式、降低生産消耗，那就不可能使得資源價格刻意地保持在低水準。資源價格的市場化改革將反映供求關係，使物價壓力由隱形的變為顯性的。經濟結構改革之後，短期內可能加大資源壓力，但對整個資源的節約和轉型是有積極意義的。

市場與行業

觀點地産新媒體：根據8月公佈的數，全國70個大中城市房價首次出現了降幅，房價的漲幅也比6月環比是縮小1%，環比7月是持平的。有人認為通過一個月降幅就能夠達到這樣的效果，這個變化幅度似乎比之前預期快了很多。

巴曙松：這一次我比較關注的還是看供求關係，就是整個房地産開發週期。

從2008年底一直到2009年開始的大規模的房地産開發，直到2009年第四季度才開始正增長。。2009年上半年也是負增長，1到8月份房地産開發方面還是負增長的，9月份持平，10月份開始正增長。從去年10月份開始到現在7月份還保持高位。去年10月份到今年7月份，這一大批新開發的房地産形成供應，大概就是四季度。

房地産信貸的調整，從過去的波動經驗看，産生效果大概也需要半年左右的時間。所以從“4?15新政”開始銷售萎縮，再加上供應量上升，我認為，這一輪的調控效果趨勢已經比較明朗。我們現在討論的就是中長期的問題，這一輪調整完了之後會帶來什麼影響。

我現在擔心的就是從中心角度來看，2009年房地産之所以在調整中被拉起來，是9.59萬億的超常規的信貸起到很重要的作用。那麼今年底到明年進入調整之後，不太可能再有這麼大的信貸規模政策支援，這樣的話房地産在底部盤旋的時間要比我們想像的長。而且整個宏觀經濟的拖累作用、負面作用也會比想像的大，所以我們要想好應對措施。

觀點地産新媒體：那麼您認為如果房地産出現問題的話，可以為經濟發展填補的動力應該是什麼？

巴曙松：現在看，擴大消費、收入分配調整還是比較難的事情，目前看來，像房地産行業這樣關聯度這麼大的行業是不太容易找到。

觀點地産新媒體：有的人是看好新能源。

巴曙松：目前為止在中國或者全世界，新能源的方向並不明確。新能源的帶動作用非常有限，形成有效的商業模式的新能源比較少，而且新能源基本上是做減法。

比如説節能，找一個新的商業模式來進行投資，帶動作用現在看起來並不是很明顯。現在哪一個能夠形成合適的商業運用的新能源？都還是不明確的。現在所謂的新能源汽車能叫新能源汽車嗎？用的是電油混合，電也是燒煤發的電，煤也是有消耗的，這不是真正意義上的新能源。

觀點地産新媒體：所以您認為目前並沒有能取代房地産作為支柱行業地位的動力出現？

巴曙松：消費有這個趨勢。

因為有一個很大的可能，如果保障性住房能夠跟上。那麼，居民原來長期積攢的儲蓄，以及因為購房被壓制的消費可能就釋放出來了。

觀點地産新媒體：到達什麼樣的程度才可以説已經取代了房地産的位置了？

巴曙松：房地産只是帶動作用，在固定投資裏面沒有那麼重要。主要的比如説製造業，佔固定投資40%左右，基礎設施20%多，房地産10%多或者20%。所以，我們中國還是加工製造業為主導，這個對投資的影響是最直接的。

我對中國經濟不是太悲觀，一是因為出口沒有大幅下滑之外，二是加工製造業的産能利用率大幅上升。在危機時期，2009年一季度，産能利用率只有60%多，但是現在上升到90%左右。按照這個趨勢下去的話，很可能到年底這些製造業産能就滿足不了市場需求，就一定需要擴張，需要投資。所以，加工製造業的投資更大。

同樣基礎設施規模在2009年大規模上升之後，今年上半年，其實調控是異常嚴厲的。地方政府進行清理規劃之後，同樣開始要對其中一部分合規的進行貸款支援，也恢復了一個正常增長。

保障房政策

觀點地産新媒體：您有個觀點，認為保障房是對衝今年商品房縮減穩定經濟的一個很好的方式？

巴曙松：對。不過有一個前提，之前既定的目標要實現，比如説580萬套能夠建成。

觀點地産新媒體：但是據8月統計局發佈的數字，全國房地産開發投資了23，865億元。那其中商品數在投資的16，709億元，然後佔的比重是70%，也就是説剩下的30%才是保障房以及其他類別的投資。這個比重，你覺得是偏低還是在您的預期內？

巴曙松：只要保障性住房建設能夠佔到10%左右，我覺得今年就大部分平衡。

保障房建設佔整個房地産開發大概平均數字，超過10%應該説就是不錯的。原來房地産過分強調市場軌，實際上始終是雙軌的，一個是保障軌，一個是市場軌。統計局數據所反應的進步意義在什麼呢？就是增加和強調了保障軌，認可了不是所有的人群都適合去在市場上去買房子，這是一個很大的進步。

這有什麼好處呢？在經濟回落時期，能夠起到對衝的作用。因為我們商品住宅有很強的週期性，比如説經濟回落的時候，預收款減少、貸款控制、再籌資壓力大、土地供應減少也導致供應減少。這些導致房地産回落時回得非常顯著。那麼，一到整個行業緊急復蘇的時候，開發商就會沒有房子可賣，因為在低迷時期開工量少。那麼，在低迷時期大規模的進行保障軌方面的開工建設，一個可以對衝市場的下滑，另外一個就是彌補了市場軌的不足。這樣，在下一輪的調控裏面，如果真的出現房價上升或供應不足的話，只要中低收入階層保障軌的這一部分正常運作，有足夠供應的套數的話，那麼對於房價上漲，市場接受能力會更強一些。

觀點地産新媒體：您説過有一個3千億規模的保障房投資，那是您觀察到在今年的投資數字嗎？

巴曙松：估算。我只能根據各省的披露來測算大致的進度，比如山西、北京、成都等。還有一些局部的披露，比如説北京市開工多少萬套，建成多少萬套來。

以前，我們每年投放市場房屋總套數大概是900萬到1000萬。580萬套保障房目標如果能完成，比例上就是一半多。當然，我們不做那麼大的奢望，僅完成目標的一般，其實，比例上來説可以達到30%左右了，這已經是個很大的進步了。

觀點地産新媒體：今年中央其實在加大了保障房的政策力度。但是，地方上往往會達不到中央希望的層面，這個衝突怎麼解決？

巴曙松：所以我們現在要想，為什麼以前沒完成。一個原因是土地財政，第二個是考核約束機制不到位，再或者是土地供應和資金配套的問題。

所以，今年不要説18萬公頃，就是只有10萬公頃土地供應，那麼政府的土地收入基本上就能夠承擔保障性住房的資金需求，同時也不會擠壓商品住宅土地的供應。

觀點地産新媒體：保障房資金在落實上是不是比較困難？

巴曙松：資金缺口沒有那麼大。580萬套分在各個省，其實並不多。所以，只要考核到位、資金落實到位就好。現在我是建議對保障性住房的進度給予披露，以前往往要滯後，滯後一個季度、兩個季度，甚至第二年的三、四月份才知道上一年的建設。現在能不能改成一個月，就像我們的統計數據一樣，按月度、季度披露進展。

觀點地産新媒體：另一個問題是，就算這些保障房建起來了，但是能不能到真正需要的人手中呢？現在很多地方反映保障房被不需要保障的人搶光了，做不到保障。

巴曙松：這個不能成為不建保障性住房的理由，這是分配環節的問題。

分配環節，首先要大道理管小道理。有一部分中低收入階層需要住房，所以必須建保障房。至於分配環節的不公，那是另外一個問題，要加強監督，加強法制建設。

在一些發達國家，如果虛造收入證明，或者住進不應該入住的保障性住房，要受到法律追究。即使像香港50%的住房是政府所擁有，那也要分配，關鍵是怎麼分配到中低收入階層手裏。

觀點地産新媒體：所以，您今年提出的房地産的調整中，最應該的是完善房地産的制度？

巴曙松：完善制度，完善體系。短期看，抑制房價是當務之急。但是，從長期來看，還是要完善這個體制裏面的缺陷。

一要增強保障性住房，第二個就是降低或者儘量的熨平商品住宅的土地和“銀根”供應方面的強波動。

事實證明，我們以前僅僅靠調控銀根或地根這些臨時調控政策，在當時有一定的效果，但是從完整的週期來看效果是存疑的。

觀點地産新媒體：您對今年的一些調控政策並不是很認同嗎？

巴曙松：我覺得還是有很大的進步。土地供應增加，保障性住房開始大規模啟動，對房地産的定位更多的強調是消費品而不是投資品，這些在以前是沒有，或者説不明顯，這次強調得非常充分的。

觀點地産新媒體：另一方面這是不是也在強制性的剝奪房地産作為投資性的屬性呢？

巴曙松：房地産這種産品在中國當前這個階段，首先強調消費品特性是比較重要的。因為土地資源是稀缺的，而且房地産會影響到社會的穩定，城市化的推進。如果城市化還沒有大規模推進的時候，就已經把整個城市的土地價格、房地産價格推到非常高的水準。那農村居民向城市轉移之後，他住在什麼地方呢？他怎麼樣來承擔這樣高的房價？

資産泡沫與投資

觀點地産新媒體：您説過從2005年之後，很大程度上，房地産開始由消費品向投資品轉變。為什麼您覺得轉捩點是2005年？

巴曙松：這是數量分析的結果。把房地産銷售，房地産價格和貨幣供應量做相關分析，2005年之前相關度不大，2005年之後相關度比較大，也表明中國的這些投資者沒有其他的投資渠道。

觀點地産新媒體：您説過，中國樓市並不存在全國性的泡沫。也就是説，您認為某些區域是有泡沫的存在。是一線城市嗎？

巴曙松：對。

觀點地産新媒體：那麼在新政之後，這些一線城市泡沫是否出現了調整呢？

巴曙松：銷售量大幅萎縮，價格沒有明顯下調，但是肯定在這一輪上漲。

比如北京郊區比較遠的，今年漲得非常快的，肯定也是率先開始進行調整，應該是有這個意向。

我們看日本、南韓的房地産價格的波動趨勢，全國的房價總體水準比較平穩之後，核心城市的房價還進入一個顯著上升的過程，就是泡沫經濟的後期。因為大量的人流、物流向主要幾個核心城市集中。所以泡沫經濟高峰時期，東京的房價平均水準到了日本房價比較低的地區的20倍左右，就是泡沫經濟後期表現主要在少數幾個城市。

觀點地産新媒體：今年我們看見很多企業紛紛從一線城市調整到二線城市，有分析人士認為這些二線城市近期異常的活躍，可能會帶動刺激一線城市的在量價方面的反彈。您認為當這些開發商紛紛涌向二線城市的時候，是否也會造成二線城市泡沫的形成？

巴曙松：泡沫不是開發商導致的，泡沫是貨幣寬鬆、供應短缺才導致的。

二線城市市場的的房價收入比大致在可接受的範圍，然後開發商主動去開發，這是市場調節和政策引導的結果。至於泡沫從一線城市向二線城市的傳導，我沒看出明顯的跡象來。

開發商從一線城市向二線城市轉移，這是一種大形勢。房企因為不同的資金實力、開發能力，在核心城市的高地價、高競爭之中，就自然會有一些優勝劣汰。

我個人覺得，最核心的問題還是供求關係的問題。要看幾個指標，第一個，城市家庭和住房套數的比例，我們現在大概在0.8左右，也就是1個家庭0.8套房。在主要發達國家城市化發展過程中，大概在一比一左右，然後才能有的挑，有的選，無論是租還是買，還是怎麼樣。在全國範圍內看，一個家庭要對應的一套房子才有調整的可能。我覺得現在首先第一位的是加快建設，把那個家庭套數比的缺口彌補上。

第二個，我比較看重的一個指標是90平米佔70%這個指標。當然這是計劃經濟的表現，不過也有其一定的合理性。中國現在每個家庭大概三個人，90平米大概一個人就有一間臥室。所以，我們看到日本當年在工業化時期，就是家庭和住宅套數大概在一左右。一個人，他對應的住房間數也大概有一左右。在這個基礎上，我們再去考慮投資、調控等的問題。

現在主要問題我覺得還是一個供求許可問題。

觀點地産新媒體：您覺得今年的政策能夠有效去調整這個問題嗎？

巴曙松：土地供應是關鍵。即使在2007-2008年，房地産進入調整期，土地價格都還是上升的。

地方政府的土地供應要穩定，不能朝令夕改的。否則市場對於土地供應，就沒有一個穩定的預期。

現在就是不能老是拿著生産者去出氣，大蒜漲了罵農民，房租漲了罵仲介，房價漲罵開發商。其實我覺得還是要加大供應。

大家屯房，為什麼不屯彩電，不屯冰箱？因為供求關係達到了一個基本良性的平衡。而房地産市場，還處於供不應求的賣方市場。購房者買房都得排長長的隊，開發商房子根本不愁賣。

觀點地産新媒體：但是今年到目前為止，不管是廣州還是北京、深圳，其實土地供應都不是很多的。

巴曙松：對，所以我們要關注這一點。

現在是差得很遠，所以才要説這個事情。在廣州我看到一個統計數據，今年計劃供應20多平方公里，其中住宅用地5平方公里，截至8月，實際供應不足20%。

觀點地産新媒體：其實從前幾年來看，在土地供應方面基本上可以説是沒有哪一年是能夠完成到年初的預期計劃。這個也是執行的問題嗎？還是政策方面的？

巴曙松：這個是因為臨時性地根調節模式導致的，臨時性調控政策，在當期可能有效果，但一個完整的週期看下來，可能還加劇了波動。因為，地根就是在調整時期是不賣地的，資金緊也不開發了，那供應量又從哪來呢？我比較看重供應量放大。

觀點地産新媒體：從今年調控的政策來看，土地方面是有加強出讓力度的，在“銀根”方面也確實作出了緊縮的調整。

巴曙松：對。所以更多的應該是管住信貸，防止銀行的過度介入，但是要放開融資，放開金融。房地産企業進行多種金融核算，比如説票據、證券、上市、信託、基金等等，如果有融資需求，市場資金又願意，那何苦要把資金給控制死。好像一定要把房地産企業的資金打得越緊，繃得越緊，房地産企業越開發不了就越好一樣。這種方式短期來看能起到減價銷售房子，房價調整來的效果。但是實際上倒逼房地産企業在下一輪週期上漲房價，因為在這一輪週期的開工量減少，下一輪他沒有房子供。

觀點地産新媒體：您覺得應該管制信貸過度介入房地産，但是，您曾經説是，取消首套房貸的基準利率對個人的住房消費是比較嚴厲的態度。這二者之間是否矛盾？

巴曙松：也不是。我的意思是按揭貸款和開發貸款之間要做區分，兩者之間對銀行的風險狀況是不一樣，自住和投資也要做出區別。當然進行意義上的區分也應該是可以理解的，但是在實際執行中是並不容易去執行。

比如二套房貸怎麼來認定？中國的房地産市場的演進是一個波浪式，改善式推進。比如説1999年房改，我們當時在單位分了80平米的一個小房子，我攢了幾年錢之後想改善一下，所以往往就不會再去買一個80平米的房子，他肯定要買一個100平米以上的房子。

所以，中國不同時期，房地産銷售的主打戶型面積是在逐步擴大的。我們有時候只是看到冰川的表面。其實，原來那些小戶型房子空出來就變成出租和銷售，小戶型是還在的。所以，二者之間應該怎麼區分開其實不容易。如果嚴格的一律禁止二套房貸，其實使相當一部分工薪階層進行住房改善的渠道受到衝擊了。反而對於那些資産比較雄厚，收入比較高的人影響不大。

因此與其説是片面的強調一套、二套，還不如銀行自己把評估償還能力、風險管理手續做到位，自己進行風險競價，而不要去簡單的禁止一套房和二套房。改善型住房需求也是實際需求，也是消費者共同的需求，為什麼大家一輩子只能住一個小房子？

觀點地産新媒體：是不是因為現在銀行對於投資和改善還沒有一個有效的方式去區別？

巴曙松：關於風險控制能力，像加工製造業，成千上萬企業的風險償還能力，銀行都可以判斷，那對於我們普通居民的貸款購買怎麼會判斷不了？也能夠大致判斷。所以，把這個判斷權利交給銀行，由銀行負責。

觀點地産新媒體：今年很多開發商和基金做了一些合作，您覺得這個會不會是以後房地産開發商的主要渠道？

巴曙松：一直都有。廣州現在放開金融，應該是這個方案影響的，就是信貸之外的都可以融資探索，應該讓其去做。你説別人有一個現貨，我要發債，我發了以後有人買，賣得出去，利率高一點，你管得那麼緊幹嘛？

觀點地産新媒體：而今年香港的上市企業都在發債。

巴曙松：所以香港上市企業的生存能力會強一些。至少有可供選擇的機制，這個時候他有可供選擇的機會，只要他願意付更高的價。

即使很高利息，但是總比他破産好。這些付出高利息的肯定是在企業短期利潤能承受的範圍內，只是讓出一部分利潤。

房地産政策預期

觀點地産新媒體：您認為下半年的房地産政策是會繼續加緊還是可能會比上半年會松一點？

巴曙松：我們主要實行已有的政策。那個新國十條，這些政策基本上都覆蓋到了，還是執行的問題。

觀點地産新媒體：你覺得不會有新的政策出臺嗎？最近有很多人在討論空置率，也有很多人也是上海的物業稅。這是不是意味著可能還是會有一些新的政策會出臺，現在正在醞釀？

巴曙松：現在到底怎麼定義空置，包括空置率的統計，還沒有一個準確的數據。怎麼能界定下來空置？是住多長時間算空置，住一個月？三個月？五個月？然後每個房子門口派一個人守著，還是做其他的措施？

首先，現在討論的就是房地産的基礎工作非常重要。應該及時推進房地産的調查，就是我們到底得多少套房子？什麼結構？多少是商品開發？住宅開發多少是原來單位的公房分配？多少是經濟適用房？自建房各自到底有多少套？現在這些基數都沒有，就開始忙著討論空置率，房地産稅。這些基數都沒有。

媒體炒作的一個數字很荒謬，什麼6500萬套空置，數字不知道從哪來，這麼荒謬的數字廣泛運用。1999年房改之後，建成的商品住宅大概有5千萬套就空置了6500萬套？那不是原來分配的房子也空了嗎？

最後，這些爭論往往回到最基本的數據來源的爭論。這個人扛著錄影機去看的時候，這個樓空置率很高，那個人到另外一個樓看了説，這個入住率很高。所以，我們統計部門要公佈一些基本的數據，我們判斷才有依據，現在面臨就是這個問題。

觀點地産新媒體：但是現在很多人對統計部分的數字也是存疑的，這個問題怎麼辦呢？

巴曙松：房價的統計都從一些新開樓盤，這個可以。那麼房價統計應該跟CPI的一樣，比如説選擇幾個固定的比較成熟的社區，調查這些社區的房地産的交易量和價格。這樣才是同樣的一個質數，同樣的産品，他的價格波動才是比較可靠的。

樣板總在變，新房子社區成熟程度總在變，有的是裝修，有的是不裝修的。有的是大套的，有的是小套的，然後就只統計新開樓盤價，之後簡單的溢價就算了，這樣肯定不行。

觀點地産新媒體：您預期這次調整會有多久的時間？

巴曙松：我覺得今年四季度一直到明年的大部分。