7月以來，深圳、杭州、東莞、寧波等多個樓市熱點地區發佈從嚴調控政策。上半年，這些城市無論是地價還是樓價，都出現較明顯的上漲。調控政策發佈後，前期房價持續上漲態勢有望結束。

業內人士預計，下半年對樓市影響最顯著的房貸利率政策仍會以寬鬆為導向，但房價炒作過多的城市會面臨收緊的可能。

調控升級

7月15日，深圳發佈八條重磅樓市調控措施。調控內容包括：限購政策升級，必須有36個月社保；首套房首付比例依然為30%，已經有一套房的再購房首付比例70%起，非普住宅達到80%；增值稅免征從2年調整到5年；750萬元以上為豪宅，加強熱點小區管理。

深圳表示，要通過調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發揮稅收調控作用等手段對樓市進行調控，支援合理自住需求的同時遏制投機炒房，實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

中國證券報記者梳理髮現，除深圳外，7月以來，已有杭州、東莞、寧波等熱點城市出臺房地産約束性調控政策。整體看，這些城市發佈政策的共同點是樓市熱度高，房價明顯上漲。樓市上漲的主要原因來自資金面寬鬆，炒作氛圍升溫。

部分地區擴大限購範圍。以寧波市為例，7月6日寧波四部門聯合印發《關於進一步保持和促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》，對當前偏熱的房地産市場進行“降溫”，有力保障剛需，堅持“房住不炒”，促進房地産市場平穩健康發展。從保持土地市場平穩、調整限購區域範圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面提出穩定房地産市場的十條新政。

針對升級原因，寧波有關部門指出，受疫情后土地供應放緩、居民購房需求補充釋放、融資環境相對寬鬆、寧波城市吸引力增強等諸多因素影響，近段時間以來，房地産市場總體處於偏熱狀態。土地市場方面，土拍競爭激烈，地價持續走高，溢價率持續攀升；房産市場方面，價格上漲預期增強，不少樓盤重現排隊買房和“日光碟”現象。

遏制漲勢

隨著調控升級，這些前期漲幅較大的城市將結束連續上漲勢頭。

以深圳地區為例，國家統計局數據顯示，6月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。深圳漲幅位列一線城市之首。

中原地産首席分析師張大偉認為，深圳是全國最近一輪樓市上漲的領頭羊，出現調控政策升級已經有預期，出臺政策將明顯打擊投資需求。按照過去深圳市場的慣例，預計部分投資客很可能開始離場，房價也將開始調整。政策內容集中在稅費、購房資格、信貸政策等多方面，深圳樓市有望開始進入調整週期。

張大偉指出，深圳樓市過去一年多來的上漲，主要原因除供應少之外，與非普住宅標準取消有非常大的關係。本次政策將非普標準提高，750萬元以上的豪宅，將變成二套首付80%，接近當下全國政策最嚴格的北京，這對高端住宅市場的打擊很大。深圳過去的購房資格相對容易，落戶難，大部分炒房客借助新深圳落戶獲得首套房貸款資格，本次政策升級要求必須3年社保，這也將有力打擊部分炒房客。整體看，預計下半年，房價將開始一輪明顯調整。

需要指出的是，深圳人口流入趨勢不改，土地供應少的問題依然需要得到解決。從目前來看，全國房地産調控效果最好的一線城市北京、二線城市長沙，都是供應增加疊加限制投資，才取得了市場的長期穩定效果。

保持穩定

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，深圳等地調控升級，反映出今年的政策風向。部分城市房價上漲過快，違背了“房住不炒”的政策導向。通過此類政策出臺，目的就是要進一步促進市場的穩定，防範市場炒作。後續其他房價不穩定、房價上漲過快的城市，也會有政策出臺。

多位業內人士強調信貸杠桿的變化影響。上半年房地産調控以寬鬆刺激為主，包括各種人才政策、落戶政策、一日遊的鬆綁政策。從7月開始，部分房價明顯上漲的城市開始了收緊。從市場走勢看，信貸政策，尤其信貸杠桿政策是最核心政策。

嚴躍進指出，7月全國貸款市場5年期LPR為4.65%，與6月份持平。此次LPR利率出現了連續4個月沒有下調的現象，信號意義很強。上半年已經出現了兩次較明顯的LPR降息，利率下調將保持克制，不會無限制地持續下行，即會綜合考慮各種因素。從當前政策導向看，更多強調對既有利率政策的消化。從下半年來看，一方面寬鬆的利率環境依然存在，另一方面利率繼續下調的空間在減小。

他認為，7月11日中國銀保監會網站“監管動態”上發佈《中國銀保監會新聞發言人答記者問》，指出部分市場亂象有所反彈。一些高風險影子銀行死灰複燃，有的以新形式新面目企圖捲土重來。企業、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規流入房市、股市，推高資産泡沫。結合7月份“深八條”政策，下半年，對樓市影響最顯著的房貸利率政策仍會以寬鬆為導向，但房價炒作過多的城市，會面臨收緊的可能。