Q：我是一名剛畢業2年的上班族，首付只有40萬，在長江以南的還有哪些樓盤能買？主要想自住，後期要容易出手。

雖然南京新房庫存佔據4.7萬套的高位，但伴隨著限價、毛坯盤出清，以及高價地陸續上市，南京剛需門檻也已經拔高。4月，南京新房環比上漲1.8%，破3年新高。那些等候了一年，或是多次陪跑的剛需又陷入了“總價變首付，首付變車位”的焦慮。

01

8公里距離，江寧大學城房價1/4

對於大部分首次置業的人群來説，“預算-需求-地段-産品”是黃金準則。首次置業所能夠承受的面積段一般都在90㎡以下，以戶型緊湊的小三房居多。隨著南京剛需門檻由此前的30萬上漲到60萬，估算下，入手門檻大概在200萬左右。

南京剛需以20-35歲之間的青年居多，雖然受預算限制，但對於周邊配套的完善及生活便利度的看重不下于改善，只是主要側重點不同。年輕剛需也希望離主城更近一點，晚上出門有不大不小的商場可逛，生病了能及時就醫。而對於首次置業的新婚家庭，附近要有個幼兒園可供孩子上學，有個公園週末一家人可以郊遊。慾望不大，但很具體。

值得一提的是，與江寧距離約8公里，不限購，總價僅67萬起就能入住低密三房，有著“大空港新城規劃+東郊奧特萊斯+赤山湖濕地公園”加持，房價近乎江寧大學城房價的四分之一（五礦瀾悅方山小戶型總價約280萬）。

它就是禹洲金陵朗廷唯一的小戶型，建面約88㎡“神戶型”。不但做到了南北通透、精質三房的全週期戶型設計。禹洲金陵朗廷容積率約1.81，遠低於市面上的高層小區，37%的高綠化，打造低密健康社區。

（效果圖）

戶型的空間分配，必須要能容下一家人的生活。三室兩廳一衛設計，足以滿足三口之家對房間的需求。尤其是，該戶型充分考慮到高頻率空間的動線設計，動靜分區。短過道設計，更奢適的空間利用率，科學宜居，約88㎡面積高性能戶型，堪比普通100㎡使用率。

（戶型示意圖）

動區：入戶，預留玄關櫃空間，可放置鞋子、鑰匙等物件。餐客廳一體，外接觀景陽臺，迎面即是開闊視野，也能輕鬆地駕馭沙發和大茶几，為家庭成員帶來更好的相處之道。

（建面約120㎡樣板間實景）

廚房和餐廳比鄰，可以第一時間送美味上桌。而且U型廚房的科學動線操作臺，相比普通廚房，更具人性化，擁有更充裕的操作空間，讓女主人操作更加得心應手。全明戶型，不論是製作料理還是盡情享受料理時，都可以隨時享受屋外陣陣微風。

（建面約100㎡樣板間實景）

靜區：南向雙陽光臥室，充足的陽光對家人的身心健康，以及孩子的學習都是極為有益的。

（建面約120㎡樣板間實景）

北向房間可設計為書房、瑜伽室、健身房、老人房等等，空間靈動。值得一提的是，每個房間都帶有飄窗，空間利用率高。白天，可俯瞰社區園林、家長裏短；晚上，也能靜坐看書。

（建面約100㎡樣板間實景）

衛生間位於休息區，縮短了與三個房間的距離，也更方便主臥主人早間洗漱。

另外，項目高層房源有建面約125㎡戶型，洋房有建面約100、120㎡戶型，均為毛坯交付。面積段跨度較大，給未來家庭結構變動時，提供了不同的置換空間。

（建面約108㎡戶型示意圖）

（建面約120㎡戶型示意圖）

02

大空港新城規劃加持，百萬人口紅利輻射

對於首次置業者來説，未來不論是原地置換，還是遷移到主城，這套房産就是籌碼，然而“誰來接手”尤為關鍵。

南京空港經濟樞紐區，是南京高起點規劃建設的三大樞紐經濟區之一。2019年，南京臨空經濟示範區獲批。在南京空港樞紐經濟區的基礎上，將打造為江蘇對外開放新引擎。

南京空港樞紐經濟區示意圖

江蘇省政府曾于2013年投資千億正式啟動“大塊”發展計劃，空港新城因此具有國家級戰略高度，未來將容納“百萬人口”。根據規劃，未來郭莊空港新區將被打造成一個以空港現代物流、新能源、新材料、電子資訊、文化創意等新興産業為特色的現代製造業集聚區和現代服務業示範區。

位於國際大空港新區的郭莊，緊鄰江寧開發區、江寧大學城和南京祿口國際機場，不僅是中國長三角對外開放的中心區域，也是目前新崛起的最熱的板塊。除了一大批科技人才將源源不斷入駐，也將承接來自南京臨空經濟示範區的自住需求。。另外，由於南京主城限購，也有不少購房需求外溢到郭莊。

（示意圖）

03

人居配套持續升級，繁華舉步可至

近年來，郭莊交通日益發達，“擁高速、臨空港、近南京、鄰江寧”的發展優勢日益凸現。與此同時，伴隨著禹洲、碧桂園、恒大等品牌房企紛紛搶駐郭莊，人居配套已然提檔。如今，不管是教育、商業還是醫療、産業還在不斷完善，片區發展潛力無限。

（示意圖）

交通上，寧杭高速在郭莊設有道口，與江寧開發區直線距離8公里，與南京祿口國際機場直線距離只有12公里，與南京市區直線距離25公里。

商業上，佔地40萬方的東郊奧特萊斯，一期已于2015年2月開業，二期規劃有四星級酒店以及3D IMAX影院；禹洲金陵朗廷計劃打造4萬方商業；句容恒大雲湖上郡將建5星級酒店。

醫療上，郭莊醫院、郭莊中心衛生院，為居民健康保駕護航。

自然資源上，700萬方的赤山湖國家級濕地公園。

（區位圖）

購房成本增加，剛需被迫越買越遠。但是便捷的交通，拓寬了生活半徑，縮短了與主城的距離。郭莊的禹洲金陵朗廷總價約67萬起，低門檻入住低密三房，自帶4萬方商業，赤山湖濕地公園環繞。靜候南京一側，離塵不離城。

（效果圖）