資本市場從來不缺少富貴險中求的故事，更不缺少被人奉為圭臬的投資故事。

早年孫正義與蔡崇信在阿裏股份上的一攻一防令外界津津樂道，而近年來阿裏及騰訊等資本巨鱷已成為頭部資産的主要資金方，通過戰投將自己的觸角伸至網際網路內的各個細分領域。

同樣的戲碼也在房地産行業不斷上演。

王石自述，20世紀90年代初期，其“金手指”的綽號在深圳不脛而走，只因經他手的投資穩賺不賠。後來，便是萬科“戰投幫”崛起，再到近期廣信資産包引入戰投。

通過投資並購開疆拓土，依靠合作開發分散風險，對房企來説早已輕車熟路，而憑藉股權融資引入戰投，則成為了今年房企尋求熱錢的新潮流。

今年以來，世茂鯨吞福晟，萬科為廣信引入戰投都成為了外界關注的焦點；同時，綠城、協信、新華聯等中小房企也先後透露出引入戰略投資者的意願。然而，招商蛇口引險資入局的交易在7月17日受到深交所問詢，5月就已表示籌劃引入戰投的泰禾仍遲遲找不到接盤方，可謂有人歡喜有人愁。

引入戰投是一種雙向選擇，成功與否，不僅看面子，更要看裏子。對於房企而言，投資方資源的豐富程度，雙方的匹配度、切合度是難以越過的問題；對於投資方而言，背負小風險獲取高投資回報率則是再自然不過的考量。因此，一如行業間的規模分化，戰投資源向規模型房企傾斜，顯然將是未來的大勢。

多家房企引入戰投 股權融資回籠資金

今年年初，兩則房企戰投的消息引來關注。

首先是世茂福晟間的傳聞得到官宣。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在發佈會上強調，外界所説的並購行為並不存在，相比收購或合併，雙方締結戰略合作的説法更為確切。

其次是恒大宣佈700億元戰投的回購義務得到延期。2017年恒大引入三輪戰投，總計募得1300億元的融資，其中前兩輪的回購協議以2020年1月31日——恒大回A的最晚時間作為節點。延期之後，前兩輪戰投的回購期限將對標第三輪，即2021年1月31日。

進入4月，協信、綠城先後披露引入戰投計劃。協信地産引入的是新加坡城市發展有限公司，後者以43.9億元的代價收購協信遠創51.01%股權，成為協信地産的第一大股東。綠城中國則引入了新湖中寶，向其增發3.23億股，交易金額約30.69億港元。發行已于5月26日完成，新湖中寶持股約12.95%，成為綠城的第三大股東。

6月，招商蛇口宣佈將收購深投控持有的南油集團24%股權，交易對價約70.35億元，這一交易將引入深投控、中國平安作為其股東；中旬，旭輝完成配股，順勢引入了國際知名投資機構美國資本集團（The Capital Group）；月底，萬科發佈公告稱，三年前公司收購的廣信資産包將引入7家戰略投資者，擬轉讓旗下廣州萬科持有的廣州萬溪50%的股權。

一般而言，像恒大、協信、萬科、綠城、旭輝向戰投方轉讓或增發股權，是引入戰投最為直觀的方式。世茂福晟與招商蛇口則有些特殊。

雖然世茂全盤代管了福晟的項目，但並非一次性投入資金。許世壇曾表示，世茂的投入不會如市場傳言般要幾百億，大概會投入五十億元到六十億元。同時，世茂幫助福晟進行債務重組，更多是希望通過福晟自己的經營進行清償。而針對福晟的項目，世茂將其進行了拆解，分置到世茂海峽等不同平臺內，剝離劣質資産，轉化優質項目。

招商蛇口則是通過南油集團的交易，設計了3種支付方式，由此將引入深投控與中國平安兩大股東。招商蛇口計劃向深投控發行股份，佔交易對價的2.5%；同時向深投控發行可轉換公司債，深投控可根據需要進行債轉股，佔交易對價的47.5%；再向中國平安的委託方平安資管發行股份進行配套融資，佔交易對價的50%。

因此，在交易完成後，深投控和中國平安都會持有招商蛇口的股份，實現入股。

此外，萬科引入戰投的方式也有些許不同。七家戰略投資者將以信託（中信信託·廣州萬溪股權投資集合資金信託計劃）的形式持有股份，在信託中各自佔有不同份額的權益。

從規模上來看，有曾為國內最大規模戰投的恒大在前，今年以來房企的戰投規模多少有些小巫見大巫，一方面有估值和戰投者數量的原因，另一方面也有房企控制新股東持股比例的意願。

值得一提的是，從資産包層面引入戰投的萬科，因標的資産評估值較高，其規模並不小——廣州萬溪50%股權的評估值約為49.27億元（不含天河軟體園項目），加上30.4億元的預付溢價款，組成總計70.4億元的股權轉讓款。

資源向規模房企傾斜 設置回購保障投資利益

引入戰投，歸根結底是為了錢。

通過股權融資獲取大筆資金，不僅能增強房企的流動性，緩解償債壓力，亦無需背負利息的風險。特別在今年的特殊環境之下，更是引入戰投的好時機。

以萬科為例，截至廣信資産包的最新公告，萬科為廣信資産包累計投入470.4億元，其中廣信資産包轉讓對價已累計支付416.0億元，其他費用、支出以及投入的項目運營資金共計54.4億元。

通過引入七家戰略投資者，萬科共可回收約390.4億元的資金，不僅包括轉讓股權所得的70.4億元款項，新股東還將向廣州萬溪提供70.4億元用於置換萬科的前期投入，同時推動廣州萬溪申請不超過330億元的並購貸款，將其中的249.6億元用於置換萬科的前期投入。

可以看出，通過引入戰投，萬科不僅將獲取股權轉讓收益，還能將前期投入進行置換，借此回籠大部分的前期投入資金。

當然，房企引入戰投並非一錘子買賣。既然是戰略合作者，不僅要扮演一個重要的財務角色，還要涉及長期的佈局與合作。借助戰投方資源增強盈利規模，提升運營效率，改善負債現狀，也是房企的目的之一。

如福晟借助世茂梳理債務，泰禾籌劃戰投，都是希望接盤方有足夠能力幫助其走出債務危機；協信引入新加坡城市發展有限公司，綠城引入新湖中寶，更多是瞄準項目操盤上的合作，發揮投資佈局、項目開發上的協同效應；招商蛇口擬一口氣引入國資背景的深投控、險資巨頭中國平安，不僅將在園區、商業、康養等多個領域與戰投方建立合作關係，還將進一步獲得低成本融資等優勢資源；萬科除回籠資金外，還能通過引入戰投分散風險，導入專業經驗與資源，加快項目推進速度，並借此提升自身的能力。

然而，房企引入戰投的計劃並非都能一帆風順。2017年，萬科成功競得廣信資産包之後，在進展公告內即表示將引入合作方共同開發，但準備工作卻在2019年底才得以結束；招商蛇口在7月17日收到了深交所的重組問詢函，共涉及8項問題，可轉換公司債的相關問題就有3個；泰禾則與多家公司傳出“緋聞”之後仍未找到戰略投資者。

同時，投資方會設置相應條款保障自身的利益。

例如，恒大三輪戰投就設置了凈利潤、回A時限的對賭條款，萬科同樣設置了土地批復時限的回購條款，招商蛇口對深投控發行的可轉債比例較高，並與中國平安設置了一個可延續的3年合作期。

對投資方而言，投資回報率是入股房企的首要因素，必然要權衡投入、回報、風險之間的關係。

因此，房企引入戰投的成功率，與其自身的經營狀況密不可分——能否引入戰投是企業融資能力的體現，一如行業間的規模分化，産生規模效應與頭部效應。而戰投資源向運營狀況更好，盈利能力更強，財務風險更低的規模型房企靠攏也是符合邏輯的。