招商蛇口在北京産權交易所日前發佈公告，以7.02億元底價轉讓瀋陽金道匯通房地産開發有限公司（下稱“金道匯通”）100%股權及4.93億元債權。這已是金道匯通今年以來第三次掛牌轉讓，掛牌價比年初首次掛牌的底價降了2.43億元。

據了解，金道匯通旗下主要有瀋陽招商鑽石山廣場這一商業綜合體項目，該項目集購物中心、寫字樓、商鋪、公寓、LOFT及交通樞紐于一體，為招商蛇口在瀋陽的首個項目。

一邊是降價轉讓，一邊是閉店撤離。5月30日，亞瑪達電器瀋陽店張貼公告，稱該店將於2020年6月30日正式閉店。據了解，這是亞瑪達目前在中國境內唯一的一家商場，也是自今年4月30日南韓樂天百貨瀋陽店關閉後，瀋陽又一家外資商場宣佈閉店。

相對於近幾年成交較為火熱的住宅市場，瀋陽商業地産市場略顯冷清。據克而瑞數據，瀋陽市商業地産成交面積在2017年同比下跌19%後，到2019年也未恢復到2016年的高位。瀋陽市辦公地産的成交均價在2016年開始下跌後，直到2019年才恢復到與2015年持平的水準，為10563元/平方米，而近十年的高點在2011年。

仲量聯行瀋陽分公司戰略顧問部總監高旭梅表示，2016年是重要分水嶺，瀋陽零售地産市場從增量市場轉向了存量市場運營，而早期以本地企業主導的格局亦轉變為外來知名運營商博弈的常態化市場格局。

去年8月，瀋陽副食集團聯手羅森（中國）投資有限公司進軍便利店行業。瀋陽副食集團物流産業部有關負責人表示，將依託副食集團雄厚的物流和冷庫能力為羅森便利店提供日配。截至目前，在不到一年時間裏，瀋陽已有34家羅森便利店開業。

“即便市場去庫存需要較長的時間，從目前的市場情況看，瀋陽零售地産市場中經營好的項目依然是門庭若市，是首店品牌、租戶排隊首選的場地。”高旭梅説。

不過，瀋陽商業地産的集聚效應尚未顯現。“商場需要合理定位和品牌選取，並聚集形成規模效應。”一位業內人士對記者説，“比如瀋陽城區規劃的‘金廊’就足有25公里長，貫穿主城區，這導致商業很分散，很難聚集大的人流，還不如規劃成寫字樓、辦公樓以及公共服務設施。”

金地集團東北區域瀋陽事業部商業經理王大印表示，隨著瀋陽城市逐漸向外擴張，以交通樞紐為中心的商業集散地在弱化。各區形成了小半徑的聚集區，也對傳統的中街、太原街等集中性商業進行了分流。

而受疫情影響，租賃需求擱置。仲量聯行報告顯示，今年一季度瀋陽優質辦公樓市場供需均出現回落，業主對租金調整多數持觀望態度；優質零售物業市場受到顯著衝擊，業主減免租金，經營壓力攀升。報告認為，零售商對於擴張更為謹慎，業主方減免租金與零售商共克時艱，預計2020年全市租金增長放緩。

“儘管瀋陽社區商業的銷售價格在不斷攀升，但短期內其租金卻難以維持較高價格。”王大印表示，社區商業的價值需要餐飲、便利店等實體經濟的消費作為支撐。但由於住宅市場吸納大量資金以及疫情影響，使得居民消費能力和意願有所下降，業主不敢貿然提租。

高旭梅表示，為適應市場競爭，瀋陽零售地産市場預計將有更多項目積極調整戰略，包括空間調整、定位調整、租戶組合調整，以及零售地産轉型等形式會出現，以形成更獨特的競爭力。“在區域拓展上，商業項目會在城市新興居住區集中釋放，成熟的業主會以發展社區商業為主，整體體量不會特別大。”

與此同時，疫情催生了新的需求，線上服務轉線下的教育培訓行業、保險行業等積極拓展領地，將成為未來商業地産市場的重要需求來源。

業內人士認為，隨著消費結構、消費群體的改變，瀋陽商業重心也在改變，將從原來的太原街、中街向中金廊轉移，未來嘉裏城、華潤、寶能等項目或有較大發展。

“住宅市場企穩才是商業地産發力的開始，而社區商業是商業地産抗擊網際網路的最後堡壘。”王大印表示，隨著不斷地發展，依託移動網際網路等電子商務進行賦能的社區商業發展前景相對較好。不過目前瀋陽社區商業連鎖性的品牌商家還比較稀缺，這也將是未來消費升級的發力點。