“我們中長期的目標是要做第一，做第一是我們的理想，是我們的追求。這個理想不是我一個人的，是公司全體員工的，正是在這種理想的鼓舞下我們才創造了奇跡。”在2004年的博鰲21世紀房地産論壇上，一位“少壯派”地産商如此意氣風發地説。

2004年，“831大限”打開了中國房地産市場化的大門，房地産業的“黃金時代”正式開啟。當時，一批黑馬強勢殺出，攪動了行業的既有利益格局。也因此，前述言論引來包括王石在內的諸多大佬的淩厲反擊，譏諷與警告不斷襲來。一時間，臺上群雄圍剿，好不熱鬧。

面對大腕們對挑戰者的發難，很多中小企業鳴不平，一位在場嘉賓對“年輕”的地産商説，“我們期待你成功，為我們追求進步的中小企業做個榜樣。”

中國房地産業森嚴的江湖秩序和涌動的草根熱情，在那一刻顯露無疑。那也是個野心勃勃、群雄並起的時代，此後多年，挑戰與顛覆，合縱與連橫，崛起與沉淪，忠誠與背叛，故事不斷上演，構成了多彩的房地産世界。

這不是大佬們首次同臺，也不是最後一次。始於2001年的博鰲21世紀房地産論壇，如今已進入第20個年頭。這一業界最高規格的論壇，忠實記錄了行業變遷，從起步到繁榮、從狂熱到寂靜、從週期輪迴到生死跌蕩、從黃金時代到白銀時代。

·壹

青銅時代

“30年前的時候，我就是西北農村一個放牛的小孩。”潘石屹説，“每天生産隊長給我一頭黃牛，給我一個比我身體還大的背簍，去的時候要把牛的肚子喂飽，還得割回去一大背簍的草。”

甘肅天水人潘石屹1995年就創辦了SOHO中國，此後一路順風順水。進入新世紀後，房地産市場化改革不斷推進，市場持續向好，但SOHO中國一直保持低負債的穩健發展，一度不從銀行貸款。面對外界“不思進取”的評價，潘石屹在2004年的博鰲21世紀房地産論壇上首次吐露心聲。

“有了今天就像做夢一樣，所以賺了一個億是多，賺上1000萬我覺得也挺多，賺上100萬我也覺得是非常多的，這可能是我的一個心態吧。”

兒時的經歷或許能解釋潘石屹的謹慎。即便在資産負債率最高的2011年，SOHO中國的負債率也僅為61.1%，比許多依靠高負債來做規模的企業要穩健的多。

一個放牛娃站上時代潮頭的感覺，恐怕不難理解。在1998年房改文件正式發佈後，房地産業開啟了市場化之路，面對洶湧的風潮，很多從業者不知所措。於是，一個供業內人士交流的平臺——博鰲21世紀房地産論壇于2001年應運而生。潘石屹説，“我每年都參加兩個會，一個是這個會，就是21世紀經濟報道辦的會，因為這最早是跟21世紀經濟報道的朋友在一起辦這個會議，我們應該給中國的同行創造一個聚一聚、大家交流的機會……”

潘石屹的謹慎或許還與海南的創業經歷有關。上世紀80年代，海南出現房地産熱潮，吸引了大量投資者前往。此後，擊鼓傳花般的市場邏輯難以持續，加之宏觀調控政策的出臺，海南樓市泡沫在90年代初破滅。當時，不少人賠得血本無歸，但也有少數人在泡沫破滅之前及時抽身，其中就包括後來的“萬通六君子”。

在2001年的首屆博鰲21世紀房地産論壇上，“六君子”之中的潘石屹、馮侖曾經笑談這段經歷。馮侖説，“在海口看見那些爛尾樓就像看到了初戀情人如今已經滿目瘡痍。而看見那些新起的樓盤，就像看到了初戀情人的女兒，猛的一看有點眼熟，仔細一看又不是。”

馮侖將海南比做其“濕身”（即“下海”）之地，“下海後，沒工資了，也不知道明天會怎樣，但心中充滿希望。”

這種希望並未持續太久，1992年，馮侖開始想退路。潘石屹回憶，“當時我們公司一共6個合夥人，4個人在海口的北方大廈開了一個會。馮侖説：‘海南的房子炒得有點過火了，形勢不妙，我們該收場了。北方地盤大，有發展空間，我們得去佔個先。’”

後來，“六君子”北上發展，然後又分家，各自為戰。儘管起步很好，但“萬通六君子”都未能將公司真正做大。此後的市場狂飆突進，一批後起之秀迅速佔領市場，成為房地産市場化改革的首批受益者。

有人説，經歷過急風驟雨般的海南樓市泡沫的人，都變得謹小慎微，以至於在真正的“黃金時代”到來時，沒能放開手腳。也有人説，房地産無義戰。

·貳

泡沫與增長

中國房地産市場的發展，總是伴隨著各種危與機。2008年國際金融危機爆發，中國經濟以極強的韌性抵擋住衝擊，但包括房地産在內，很多行業仍然受到不小的影響。這一情況也令從業者更清醒地意識到，房地産不可能脫離各種內外環境而獨善其身，“黑天鵝”的陰影始終存在。

此前一年，時任國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在博鰲21世紀房地産論壇上做出了著名的警示：房地産泡沫來臨時，連豬都會飛。

與潘、馮等的穩健不同，2004年到2007年，房地産業頻頻上演“速度與激情”，一批開發商通過加杠桿迅速做大規模。但在巴曙松看來，危機的種子已經埋下。“從6000多家房地産公司的平均負債率或者是160家上市的房地産公司的財務報表來看，大部分是超負荷運用杠桿，不太符合銀行嚴格的貸款政策，能夠獲得資金的只有一小部分。”巴曙松説，“他們還在飛。”

2008年的博鰲21世紀房地産論壇，主題是“地産相對論：緊縮與通脹下的多重變數”。“變數”一詞，準確地反映出當時市場的諸多不確定性，無論對於小企業，還是大型房企。

“我每年參加博鰲21世紀房地産論壇的時候，記憶中都是陽光燦爛的日子，今天早晨一看是陰天，有一點像當前的房地産形勢。”金地集團董事長淩克説。經過快速發展，當時金地已經躋身房企“第一軍團”，與萬科、保利、招商並稱為“萬保招金”。

當時的情況的確不容樂觀，一批小房企迅速倒下，部分大房企搖搖欲墜，很多人在觀望著，誰會變成第二個順馳？

但房地産業對中國經濟的貢獻日漸增長，令淩克或多或少有了些底氣。“房地産企業佔銀行的貸款是20%左右，……一旦房地産行業進行深度的調整，銀行業的危機是很大的。”

隨後，“四萬億”投資中，有一部分間接流向房地産，行業終於從危機中解脫出來，並開啟一輪新的牛市。2009年的博鰲21世紀房地産論壇，淩克的心情好了很多，他在演講中説，在牛市中一定要抓住機會，“賺到你該賺的錢”。

如果説此前的多空對戰一直呈現拉鋸態勢，經此一役，中國樓市的“唱多派”開始明顯佔據上風。雖然市場仍然會不時下行，但“週期論”的盛行仍然讓人相信，短暫的低迷過後，市場會迎來更好的增長。

從2009年開始，房地産市場又啟動了一輪快速發展，即便有“國十條”、“新五條”等諸多調控政策，但市場上行的大趨勢仍在延續。在此期間，又一批房企通過加杠桿實現快速發展，其中以閩係最為惹眼。

那幾年的博鰲論壇上，雖然憂患意識仍在，但行業的情緒仍然十分樂觀。2012年，時任星河灣副總裁樑上燕在論壇上説，“未來的房産10年是給中國的。”

但僅僅兩年後，市場就悄然邁過了供需總量的平衡點，這時有人開始意識到，“白銀時代”真的到來了。

·參

行業變奏曲

2014年和2015年，樓市低迷。博鰲論壇上，久違的多空大戰再度上演。這一次，唱空派有了更多的理論依據，比如，房地産市場供需總量已經平衡，未來將出現供大於求。

但後來的現實表明，房地産市場的運作邏輯，不是簡單的供需理論可以解釋的。2016年到2019年，樓市實現了近4年的高速增長。借助高週轉和高杠桿，房企的規模再度崛起，2019年已有超過30家房企邁入千億門檻，其中有4家房企的銷售規模超過5000億。

這還是在2016年多地啟動樓市調控，且政策趨於嚴厲化和常態化的條件下實現的。

邁入“白銀時代”的房地産業，運作邏輯變了嗎？

在2019年的博鰲21世紀房地産論壇上，全國房地産商會聯盟主席顧雲昌表示，隨著樓市調控的常態化，房地産市場的運作週期正在拉長，傳統的週期論已經不合時宜。其中，以2016年“9.30新政”為起點的樓市調控，已經打破“三年一週期”的定律。

近幾年的博鰲21世紀房地産論壇，從業者越來越變得“謙虛謹慎、戒驕戒躁”。儘管銷售額屢創新高，但利潤率下滑、並購潮起的現實表明，這一波行情過後，樓市有可能面臨漫長的寒冬。

在去年的博鰲論壇上，新鷗鵬集團執行總裁李戰洪預測，未來10年，房地産市場將迎來血雨腥風，“每年淘汰6000家房企，最後只剩下3000家，不得不死。”

在“白銀時代”，公司的治理邏輯也在發生變化。隨著高週轉模式被發揮到極致，房地産企業的管理模式，正從以往的粗放型變得精細化，從而適應更殘酷的市場競爭。

這一過程伴隨著管理層的迭代而實現。一些企業的指揮棒傳到了“二代”手中，但在更多的企業中，職業經理人迅速崛起，並成為行業的中流砥柱。與老一輩創始人的淩厲、灑脫、天馬行空不同，他們含蓄、務實、滴水不漏，確保公司像時鐘一樣精密運轉。

“在千億之後，規模一定是重要的，但一定不是最重要的。在這個階段，對融信來説，做強比做大更重要。”融信集團總裁、融信中國執行董事余麗娟説。余麗娟是地産圈首位“80後”女總裁，她就任總裁後的首次公開亮相，是在2019年的博鰲21世紀房地産論壇上。她的自信與幹練，令人對新一代職業經理人有了更具象的了解。

從2011年開始，博鰲論壇就將行業的轉型與創新，作為一個探討的重點。但在調控趨於常態化、房企不得不“回歸基本盤”的情況下，多元化轉型談何容易。最近幾年，商業地産、特色小鎮、長租公寓、物業管理都曾是“風口”下的熱門話題，但時代的發展總是難以琢磨，這些業務要真正做大做強，恐怕還需時間的檢驗。

相比之下，存量賽道上正在誕生新的巨頭。貝殼找房、58同城等企業，已經連續多年出現在博鰲論壇上。他們既有著海量數據資源，又帶有濃厚的網際網路基因，除了存量市場外，他們也有望為整個行業注入新的生産力。

在“白銀時代”，購房者也變得愈加冷靜和從容。在2019年的博鰲論壇上，北京師範大學金融研究中心主任鐘偉的粉絲們依然熱情，但早年間觀眾對意見領袖的瘋狂追捧或無理謾罵，都已不復存在。逐漸失去投資屬性的房地産，正在回歸本質。

·肆

續寫當代史

歷史長河中的20年，不過是滄海一粟。但若回望中國房地産市場，20年的發展已令人有滄海桑田的感慨。

房地産不僅是一棟棟崛起的高樓和一串串枯燥的數據，還是中國城市化進程的最佳注腳。房地産不僅關聯著金融系統的安全和多個行業的景氣，還承載著萬千百姓的居住民生。從某種意義上説，博鰲21世紀房地産論壇持續20年的記錄和探討，已在無意中書寫了一部中國房地産的當代史。

時代滾滾，無暇駐足，但回望與反思仍有意義。

2020年8月8日，博鰲21世紀房地産論壇第20屆年會將在上海浦東嘉裏大酒店召開，論壇主題為“穿越週期再出發：高品質增長的安全邏輯”。

過去20年，房地産與入世後的中國經濟一起成長。我們分享了房地産狂飚突進的紅利，也經歷了嚴厲調控後的陣痛。人類總是不斷地重復自己的錯誤，但歷史不會簡單地迴圈。人們總是以過去來觀照未來，但未來的降臨總是出人意外。

房地産站在新的起點再出發。借用中央提出的“新發展理念”和“高品質發展”這兩個要求，房地産也應摒棄過往速度規模至上的粗放增長模式，轉向追求高品質、有效率的增長，守住財務安全底線，平衡規模與利潤，回歸産品與服務。

市場運作有其大規律，房地産有其小週期。我們相信，中國房地産及其産業鏈仍有較長的發展時期。無論你過去跑得是快還是慢抑或是勻速，目前的中場戰事都需要重構組織、檢討資源，方可熨平波動，穿越週期，並最終贏得這場長跑。

加油吧，地産君。