中原地産:上半年上海中原二手房報價指數在40-43%區間震蕩 價格總體穩定

來源:中國網地産 2020-07-02 17:48:54

受疫情影響,各行業都受到不同程度影響。雖然疫情不直接針對樓市,但一季度供求雙雙跌至低谷。面對疫情帶來衝擊,從中央到各地政府都出臺穩經濟舉措,樓市也不例外。隨著復工、復産、復市等積極推進,樓市在二季度迎來快速反彈,小陽春遲到2個月出現。7月1日,大盤在地産股集體發力下衝上3千點關口,再次證明,地産對經濟對金融的支援作用。

二手房:量、價穩定  學區房再度走熱

1、成交復蘇快。1、2月份受到傳統淡季以及疫情影響,上海二手房市場成交墜入谷底。但隨著3月陸續恢復正常,市場成交快速反彈。隨著疫情影響趨弱,4月份、5月份成交進一步增大,尤其是5月,成交攀升到2.8萬套,是16年10月以來的新高。6月雖然市場有所降溫,但交易量仍有可能維持在2.2萬套以上流量。相比新房,二手房的復蘇速度更快。

2、價格總體穩定。目前上海中原二手房報價指數在40-43%區間震蕩,和去年同期類似。業主新增掛牌穩定,3月以後每週新增掛牌穩定在1.1萬套以上運作。穩定的掛牌量給市場交易提供基礎,而這一數據和去年同期相倣。

掛牌價格堅挺,尤其是300萬以內房源,年初還能還2%-3%,年後隨著市場復蘇,議價空間縮小至1%以內。此類房源從掛牌到去化週期開始縮短,年初大概在2-3個月,現在低總價房源1個月左右。5月後,500萬左右的房源開始活躍,市場有熱點由剛需轉向改善。但千萬以上二手房還是比較難消化,議價空間5%以上,和年前差別不大。

此外,今年入學政策調整,除了延續公民同招外,民辦學校採取搖號入學,增加入學的不確定性。一些家長為確保子女能進好的學校選擇優質公辦學校的學區房。因此,今年徐匯、楊浦等部分學區房房源掛牌價格上漲5%。

圖:中原二手房價格指數(2018.1-2020.5)

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數據來源:上海中原地産

圖:二手房成交套數走勢:

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數據來源:上海中原地産

3、背後原因:

1、由於疫情得到明顯控制和好轉,全市積極推進復工復産復市,大家信心回升。尤其是3月後小區陸續解除封閉式管理,有助於帶看順利進行。疫情本身不是房地産調控政策,也不是針對房地産市場。遇到市場投放增加,本身就有消費意願和計劃,目前價格總體看還是這一輪調整以來的低點,大家願意入市。新房投放加快,市場有足夠挑選餘地,同時也推動置換客積極入市。

2、舊改推動。今年上海計劃舊改2.8萬戶,預計有一半需求直接推向新房或者二手房市場。

後市研判:

市場雖然復蘇,但是還不到熱的程度。新房至少要100萬以上水準,並且要有持續性。二手房現在是到了2.8萬套的水準,屬於高位,但是這個是峰值水準。前5個月月均交易量為1.68萬套,和去年同期月均量相比大約減少16.42%。近期成交走高是因為前期需求擠壓,集中開閘後補量的過程,高位運作一段時間後會回落下來。

金九銀十依然會出現,如果市場運作穩定,樂觀的局面是全年成交量比去年減少一成以內。隨著成交量走穩,下半年價格會有小幅上漲,中原報價指數預計會有3%左右的漲幅。


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中原地産:上半年上海中原二手房報價指數在40-43%區間震蕩 價格總體穩定
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1、2月份受到傳統淡季以及疫情影響,上海二手房市場成交墜入谷底。
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