疫情當前，上市物業公司掀起配股高潮。佳兆業美好（02168.HK）也是其中之一。

2020年6月9日，佳兆業美好（02168.HK）發佈公告稱，公司與賣方葉昌投資及配售代理就配售事項及認購事項訂立協議。根據協議內容，本次配售數量總計為1400萬股，配售價為每股32.55港元，預計本次認購事項所得款項凈額約為4.51億港元。

早些時候，佳兆業美好為自己定下了衝擊物業第一梯隊的目標。這也意味著，佳兆業美好的規模訴求仍然較為強烈，後續的擴張需要不斷補血。不過，物業第一梯隊高手如雲，佳兆業美好想要躋身其中絕非易事。

全國影響力不佳 對母公司的依賴逐步弱化

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，佳兆業美好排名第10，綜合得分為169.31分。

來源：北京林業大學程鵬研究團隊

在價值創造力維度中，佳兆業美好排名第1，表明其在為股東持續創造高於市場平均價值方面領先其他上市同行。在産品創新力及市場領導力維度中，佳兆業美好均處於上市物業公司中游，表明其在創新産品與服務、提高管理面積與營收等方面仍有持續提升的空間。在全國影響力及資源統籌力兩個維度中，佳兆業美好處於行業中下游，表明其在全國缺乏影響力並且佈局廣度不足，現有資源和資産的潛力也未得到充分地挖掘。

2019年佳兆業美好實現營收12.62億元，同比增長40.87%；實現毛利3.78億元，同比增長36.59%；凈利潤由2018年的0.54億元增至2019年的1.67億元，漲幅高達212.22%，即使不考慮上市費用等非經常性支出，漲幅依舊高達61.5%。

除了營收快速增長之外，在管面積亦有所增長。2019年，佳兆業美好在管面積增至4620.7萬平方米，較2018年2686.9萬平方米增長71.97%；同期，儲備面積亦增長67.13%至5380.0萬平方米。

營收與在管面積快速增長的背後，是佳兆業美好試圖擺脫對母公司的依賴。

來源：佳兆業美好招股説明書、2018-2019年報

數據顯示，2015-2019年，佳兆業美好物業服務收入中來自關聯企業開發項目的收入分別佔當期物業服務營收的89%、87%、82%、76%、60%；同期來自於第三方項目貢獻的物業服務收入佔比分別為11%、13%、18%、24%、40%。雖然第三方項目營收貢獻不斷增長，但距離關聯企業的佔比還有一定的距離。

除了物業服務，佳兆業美好的其他業務也依賴母公司。翻閱2019年報，佳兆業美好四大主營業務中，物業管理服務營收貢獻最大，達5.60億元；交付前及顧問服務緊隨其後，營收為4.67億元；社區增值服務及智慧解決方案服務分別貢獻營收1.21億元、1.13億元。

據了解，交付前及顧問服務主要包含兩部分，即交付前服務、顧問服務，其中交付前服務的主要客戶也是母公司。社區增值服務包含6大類子業務，但營收貢獻最大的業務為停車位租賃服務，而此業務也與母公司有著密不可分的關係。

自上市之後，佳兆業美好也在試圖降低對母公司的依賴，積極開展收並購。2019年4月，佳兆業美好完成對嘉興大樹及其附屬公司嘉興市融樹酒店管理有限公司的收購。于收購日當天，嘉興大樹及融樹酒店合共管理78個項目，在管建築面積約7.9百萬平方米。2019年10月，佳兆業美好完成對江蘇恒源的收購。于收購日當天，江蘇恒源包括12個住宅社區及63個非住宅項目，在管總建築面積分別約1.3百萬平方米及7.1百萬平方米。

不過，佳兆業美好很難徹底擺脫對母公司的依賴。在2017-2019年，佳兆業集團銷售收入快速增長，銷售額從2017年的450億元快速上漲至2019年的1152億，首次晉陞千億。與之相對應，佳兆業集團所能給予佳兆業美好的支援力度或將逐步增大。對佳兆業美好而言，降低關聯地産公司影響可謂長路漫漫。

業務佈局亟需優化 非住宅物業收入較低

得益於佳兆業集團的佈局，佳兆業美好的在管面積中粵港澳大灣區佔比遙遙領先。但在2019年佔比迅速下降，在管面積被長三角地區超越。經過2019年的兩次收並購，佳兆業美好在長三角地區的管理面積增加1600萬平方米，並一躍成為公司主要項目所在地。

來源：佳兆業美好招股説明書、2018-2019年報

可惜，在管面積增長並不意味著營收相應增加。以2015年為例，粵港澳大灣區在管面積佔比為42.46%，但物業服務營收佔比高達74.93%；同期華西華中兩大區域在管面積佔比為31.10%，但物業服務營收佔比僅是個位數，為4.26%，不及粵港澳大灣區營收佔比的零頭。

在2016-2017年，粵港澳大灣區在管面積佔比分別為42.61%、42.06%，

對應的物業服務收入佔比分別為69.87%、66.19%；同期華東華中兩大區域在管面積佔比分別為32.58%、32.89%，取得的物業服務收入佔比為5.92%、7.80%。由此可知，佳兆業美好的區域營收與在管面積存在嚴重的不對等。

儘管佳兆業美好在2018-2019年並未公佈區域營收的具體數據，但公司業務佈局優化、項目品質與營收優化等勢在必行。

來源：佳兆業美好2019年報

需要優化的不只是佳兆業美好的區域佈局，還有項目業態。在2018-2019年，佳兆業美好非住宅物業在管面積佔比分別為11.1%、26.9%，佔比增加15.8個百分點。受益於2019年的兩次收並購，佳兆業美好非住宅物業在管面積快速增加。然而，同期非住宅物業營收增長速度卻極為緩慢，2018-2019年非住宅物業營收佔比分別為46.0%、47.1%，僅增加1.1個百分點。

早在2020年的業績會上，佳兆業美好主席兼執行董事廖傳強就提及，未來的股權合作以及收並購會更注重非住宅業務。目前行業內收並購的機會很多，這也意味著大家面臨的壓力比較大，佳兆業美好也有項目在進行接觸。“我們鎖定的方向是在經濟較發達的地區，包括大灣區、長三角、京津冀等”。

從目前的發展來看，佳兆業美好不僅需要平衡住宅物業與非住宅物業的規模，還要持續提升非住宅物業的營收。

加強現金流管理 為收並購奠定基礎

隨著物業管理行業再迎風口，佳兆業美好的野心逐步表露。在2019年佳兆業美好中期業績發佈會上，廖傳強曾表示，“現在我們已經是十強了，其實我們更想表達的是，我們想要進入第一梯隊，這個有可能是前二十、有可能是前十五。” 同時，佳兆業美好定下了“兩年內挺進行業第一梯隊”的目標。

然而，第一梯隊並非輕易就能挺進。新項目營收貢獻不足、增值服務業務發展不成熟等都將影響佳兆業美好的目標達成。

2019年佳兆業美好的物業服務營收增長48.84%，但物業服務成本增長61.43%，遠超營收增幅。此外，2019年非住宅業態物業服務營收增長52.48%，遠低於對應面積增速316.71%，非住宅項目營收增長亦面臨挑戰，而非住宅物業也是佳兆業美好的重點發展方向。

除了物業服務營收之外，佳兆業美好的社區增值服務亦面臨不少挑戰。

佳兆業美好的社區增值服務包括空間資源租賃及泊車、社區租售、裝修美居、社區財富、社區教育、新零售及其他社區服務等六大業務。其中，空間資源租賃及泊車2019年營收為74.1百萬元，社區租售營收為17百萬元，同期社區增值服務營收共計121.5百萬元。這也意味著其他四個業務整體營收為30.4百萬元，在總營收中佔比僅為2.41%，這表明佳兆業美好在社區增值服務特別是業主生活服務方面的探索成效尚不理想。

值得注意的是，2019年報顯示，佳兆業美好手握7.54億元現金及現金等價物；2018年上市融資總額中尚有1.18億元可用於收購及投資物業公司及其相關業務公司。整體而言，佳兆業美好的資金較為充裕。

在2019年業績發佈會中，廖傳強曾表示，“佳兆業美好管理層的目標是通過基礎物業管理服務切入到城市綜合服務，進一步擴大在非住宅領域的優勢。”未來幾年，佳兆業美好無論是大力收並購還是切入城市綜合服務，資金層面都將為其提供支援。