中國網地産訊 日前，保利投顧研究院發佈5月份全國房地産行業月報。報告顯示，5月樓市持續回溫，已基本恢複元氣；土地市場熱度不減，價格走高；房貸利率則隨5年期LPR下調，環比回落約10個BP。

1、新房市場 

1.1 全國客戶看房熱度指數

5 月全國客戶看房熱度指數高位持平。 根據保利投顧研究院監測，5 月全國客戶看房熱度指數為 152， 與 4 月水準持平，處於近一年來的高位水準。主要是因為 4 月底至5 月初為五一傳統熱銷節點，供貨量增大且各類促銷優惠政策出臺，客戶看房意願較強。

圖：全國客戶看房熱度指數 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

*全國客戶看房熱度指數：以保利投顧研究院監測的來訪數據為基礎，以 2017 年 1 月為基點進行指數化處

理。

1.2 全國新房供求走勢

1.2.1 全國供應 

五一節前集中釋放後自然回落，部分城市提前搶半年節點。 5 月重點 40 城商品房供應面積 2824 萬㎡，環比下降 20%，同比下降 13%，恢復至去年月度均值的 84%。由於 4 月下旬集中放量，5月初新增供應量明顯減少，但部分城市如成都、南京、佛山提前啟動年中業績衝刺，月底推貨節奏加快。

圖：全國 40 城商品房供應走勢（萬㎡，%） 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

1.2.2 全國成交： 

節日氛圍帶動走量，首超去年月度均值，且持平同期。 5 月重點 40 城商品房成交面積 3481 萬㎡，環比回升 21%，同比下降 1%，首超去年月度均值。4 月末供應量集中釋放，以及在五一節日促銷氛圍帶動下，5 月樓市持續回溫，已基本恢複元氣。

圖：全國 40 城商品房成交走勢（萬㎡，%） 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

1.3 分線城市成交走勢

一線城市基本恢復去年月度均值,二線城市成交量同比回正。 一線城市 5 月成交 376 萬㎡，環比上升 18%，同比下降 6%，已恢復去年月度均值的 98%。其中，北上已基本修復到位；廣州成交量持平同期；深圳由於目前政府調控加碼且供應量受限，同環比雙降，同比降幅 30%。

二線城市 5 月成交 2129 萬㎡，同環比上升 2%和 19%，已恢復到去年月度均值 106%。南京成交量同比增長 66%；武漢成交量環比大幅上升 83%，目前已恢復至去年月度均值的 7 成左右。

重點三四線城市 5 月成交 975 萬㎡，環比增長 29%，同比下降 2%，已恢復到去年月度均值 107%。無錫、東莞、惠州、溫州等強三線城市拉動整體成交，同環比齊升，已超去年月度均值，其他三四線大概修復 7-8 成左右。 

圖：全國分線城市商品房成交走勢（萬㎡） 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

1.4 分區域城市成交走勢

整體呈現階梯式回暖，華東區域維持火熱，華北、華南、西部核心城市向好，其他三四線城市及海西、華中、東北仍在恢復中。 華東區域火熱延續，多城成交量同比上升 10-20%，南京和台州同比增幅超 60%；杭州、南京、南通、徐州熱門板塊優質項目去化率可達 100%。

華北北京、石家莊，西部成都、重慶和華南環深城市，供應量恢復，市場積壓需求釋放，熱度有所回升，性價比高的項目去化理想。部分三四線城市樓市供應量較大、或投資客戶佔比多，市場普遍表現仍低迷，市場持續以價換量。海西、華中、東北市場仍在恢復中。

圖：全國分區域城市商品房成交走勢（萬㎡，%）

數據來源：保利投顧研究院監測整理

2、土地市場 

2.1 全國土地成交走勢

土地市場熱度不減，樓面均價創 2018 年以來新高。 5 月全國土地市場宅地供求量有所下跌。土地供應為 7423 萬㎡，同環比微降 2%和 4%；成交 6341 萬㎡，同環比均下降 12%。本月多幅一線城市優質地塊出讓，成交均價持續拉高，樓面均價創 2018 年以來新高，為 6593 元/㎡。

圖：全國 55 城住宅用地供求價走勢 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

2.2 全國土地分線成交

2.2.1 一線城市推多塊靚地，土地成交顯著放量 

一線城市 5 月表現全指標“飄紅”，市場熱度不減，供應量為同期 3.1 倍，成交量為同期 2.9 倍。一線四城均出讓多幅優質地塊，受深圳龍光南山地塊、北京合生豐臺地塊高溢價成交帶動，整體溢價率同比提升 12 個百分點。

2.2.2 二線城市供求小幅回落，但不乏熱點城市成交表現亮眼 

二線城市土地市場供求出現小幅回落，供應量同比下降 9.6%，成交量同比下降 15.4%。部分城市表現亮眼，貴陽成交量為同期 3.1 倍，華東區域蘇杭寧土地成交量同比上升 90%以上，放量明顯，多地高溢價成交，西安、太原、南寧、寧波土拍溢價率超 40%。

2.2.3 重點三四線城市土地穩步放量，溢價率仍在高位

重點三四線城市土地市場供求穩步放量，供應量同比持平，成交量下降 18.1%。徐州放量明顯，成交量同環比增幅均超 160%，無錫、南通、珠海、佛山成交量同比上升明顯超 30%。溢價率維持去年四季度以來高位，泉州、台州、紹興、珠海溢價率均超 35%，南通、常州、嘉興等華東三四線城市均超 25%。

表：5 月全國各線城市住宅用地供求 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

2.3 全國土地分區域成交

華南成交熱度維持，西部同比增長 20%，華北、東北降幅近四成。 

華南區域：合計成交建面 522 萬㎡，同比上升 45%。廣州出現明顯放量，單月成交量 215 萬㎡（2019 年月均成交 90 萬㎡），主要集中在增城、黃埔、番禺等近遠郊區域，其中增城佔 53%；佛山、珠海同 比增幅超 30%，5 月成交建面分別為 150 萬㎡和 17 萬㎡。

西部區域：合計成交建面 1278 萬㎡，成交同比上升 20%。貴陽大幅放量 325 萬㎡，超去年同期 3 倍；重慶土地市場呈現持續升溫態勢，單月成交 529 萬㎡，環比上升 92%。

華北、東北區域：合計成交建面分別為 927 萬㎡和 241 萬㎡，同 比降幅近 4 成。濟南成交 20 萬㎡，相較去年同期成交 299 萬㎡，降 幅超 9 成；天津、青島、石家莊、長春同比下降超 40%。

圖： 5 月全國 55 城分區宅地成交情況（萬㎡，%） 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

2.4 城市土拍熱度排行榜

杭穗京土地出讓金全國排名前三，出讓建面重慶居榜首。 5 月全國土地出讓金排名前三的城市分別為杭州、廣州、北京， 均超 280 億元。從土地出讓建面規模看，全國排名前三的城市為重慶、貴陽、杭州，其中重慶超 500 萬㎡。

表：5 月全國土拍 TOP20 城市表現 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

3、地産金融環境 

3.1 典型房企融資量價監測 

3.1.1 融資總量：5 月房企融資環比小幅收縮，房企海外債零發行 

根據 45 家上市房企公開口徑監測，5 月典型房企融資總量 874億元，較 4 月環比小幅減少 532 億元。 

圖：典型房企融資總量（億元） 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

從房企融資結構看，5 月境內債券佔比最高，為 39%，佔比下降22 個百分點；其次銀行貸款佔比 29%，境外債券佔比 19%。5 月企業境內融資較前兩月略有收緊，境內債券融資總量環比下降 60%，房企陸續恢復境外融資。

圖：5 月典型房企融資結構 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

3.1.2 融資利率：融資成本持續下行 

全球宏觀環境寬鬆的大背景下，主流房企利率持續下行。典型房企中，5 月保利、萬科、時代中國、碧桂園等發債融資，利率為2.56%~6.2%。

表：5 月典型房企融資成本 

數據來源：保利投顧研究院監測整理

3.2 居民房貸量價監測

3.2.1 全國維度：5 月房貸利率下降約 10BP 5 月全國首套房貸利率 5.32%，全國二套房貸利率平均利率 5.63%，較上月均下降約 10 個 BP，隨 5 年期 LPR 趨勢性下行。

圖：新增居民中長期貸款及房貸利率走勢 

數據來源：國家統計局，融 360，保利投顧研究院監測整理

3.2.2 城市維度：多城降幅環比下降超 10BP，西安降幅最大 

典型城市房貸利率中，一線城市降幅至少為 10BP，廣州降幅最大，達 13BP；深圳首貸利率跌破 5%。其他城市方面，西安降幅最大，達 18BP，南京、杭州、佛山降幅超 10BP。

圖：5 月典型城市首套房貸平均利率及波動 

數據來源：融 360，保利投顧研究院監測整理

後市研判

5 月成交復蘇延續，已恢復同期水準，土地市場熱度維持一定程度亦帶動市場預期。630 半年重要衝刺節點在即，房企推貨意願明顯增強，大概率迎年內供求高峰。兩會召開首次未提 GDP 目標，當前最核心是穩就業和保民生，房地産提及少，中央房住不炒的底線和決心堅定。預計 6 月整體房價保持以穩為主，防大起大落。