新房集中入市 學區換房趨冷 北京二手房市場成交量高位回落

來源:中國證券報 2020-06-10 09:42:05

機構數據顯示,5月份北京二手房成交量達2.1萬套。換房購買西城學區房客戶帶動了整個二手房換房鏈條進程。隨著落戶時間點臨近,家長換房意願減弱,優質掛牌房源驟減,疊加新房項目加速入市,二手房市場遇到較大阻力。6月首週二手房成交量比5月首周下降明顯,市場高位回落。

  
    新房供應量創新高

  
    貝殼研究院數據顯示,北京新房市場上周新增供應面積50萬平方米,環比上漲296%,供應量創今年以來新高。上周,北京新房商品住宅市場成交量降價穩,成交面積8.7萬平方米,環比下降28%,成交均價為51196元/平方米,環比下降0.1%;庫存面積環比上漲5.4%至1143萬平方米,創今年以來新高。按照近8周成交情況計算,當前存量出清週期上升至28個月。

  
    上週末,北京房地産交易管理網一次挂出11個預售證,個別為商業項目,整體供應量近90萬平方米。其中,住宅大約7000套。市場供應可謂井噴。

  
    貝殼研究院高級分析師潘浩認為,隨著新取證項目的開盤,成交量將隨之上漲,預計出清週期將小幅回落。住宅市場成交量降價穩,與項目集中取證、購房人等待開盤有一定關係。

  
    中原地産數據顯示,過去5個月北京市場住宅可售存量供應減少,從去年的接近7萬套降至6萬套。

  
    二手優質房源驟減

  
    北京地區新房供應加速,與近期二手房市場成交回暖有關。機構數據顯示,5月份二手房實際簽約接近2.1萬套。

  
    多位業內人士指出,北京二手房市場5月全面升溫,很大原因是新盤供應量少,前期積壓需求釋放。從目前情況看,優質新盤供應放量,會稀釋二手房需求。6月首周,二手房成交量比5月首周明顯下降,市場出現高位回落的跡象。

  
    中國證券報記者調研北京二手房市場發現,4、5月份成交量顯著放大,前期業主售房意願強,報價貼近市場價的房源在5月份基本出清。所剩房源中,報價比成交價高出不少,業主觀望情緒較為濃厚。

  
    “我們門店年初制定的年度銷售目標是佣金達到1500萬元,5月底就超過了1200萬元,基本上都是4、5月份成交的。即便如此,我們門店依然在整個大區排名靠後,可想而知北京地區二手房市場的熱度。”位於南五環某新房片區銷售人員對中國證券報記者表示。

  
    “進入6月,成交量出現了明顯下滑,主要原因和房源較少有關。現在各個門店經紀人的主要任務是出去找房源。”上述銷售人員指出。

  
    掛牌的二手房優質房源驟減,客戶將眼光轉向價格更為透明的新房市場。“新房市場開發商統一定價,不像二手房市場需要和仲介、業主反覆溝通斡旋。此外,很多新房樓盤開盤時間較早,目前臨近交房期,實際上買的是現房。用期房的價格買現房,對客戶來説還是有很大的吸引力。”多位新房銷售人員指出。

  
    多位銷售人員對中國證券報記者反映,二手房市場成交價要看業主的心態。很多業主前期是為了賣房換西城學區房,隨著西城學區房落戶時間點臨近,趕不上進度的客戶取消了銷售計劃。換房客戶驟減,也是近期二手房成交下滑的一大原因。

  
    開發商看好後市

  
    截至6月8日,34家房企披露了5月份銷售業績,前5月合計實現銷售額21997億元,同比微跌2.5%。整體看,銷售業績逐漸拉平。

  
    中原地産研究中心統計數據顯示,5月份全國樓市持續復蘇,基本已經回到2019年疫情前水準,市場已經走出低迷狀態。

  
    中國恒大、合景泰富、旭輝、榮盛、金地、建業、禹洲、德信、金茂綠城世茂、龍光、中駿等多家房地産企業前五月銷售業績不同程度上漲。其中,中國恒大前5月累計實現銷售金額2727.9億元,同比增長17.8%。

  
    中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,企業之間分化加劇,部分房企的銷售額水分較多,存在透支銷售額的情況。2020年全年銷售額上漲難度依然不小。

  
    張大偉稱,2月市場基本冰凍,3月市場恢復50%,4月逐漸回到80%,5月市場恢復至100%。從全國市場看,活躍城市較多,特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復蘇。值得關注的是,武漢市場明顯企穩,環比上漲明顯。從土地市場看,高價地高溢價率地塊成交頻繁,開發商看好後市。同時,房貸利率逐漸下調,優惠增加,疫情積壓的需求基本釋放。這些都推動5月全國市場恢復性上漲。6月份市場有望繼續衝高,特別是供應量增加後,成交量有望繼續上行。

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新房集中入市 學區換房趨冷 北京二手房市場成交量高位回落
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